面积计算培训

房屋面积计算及共用面积分摊讲座威海市房地产测绘中心张勇2008年8月2目录一、与面积计算有关的基本知识二、房屋面积计算范围三、共用面积的分摊计算四、分摊计算例证五、名词术语一、与面积计算有关的基本知识4面积计算：主要是指用于房屋的销售以及房屋产权登记过程中的有关面积的计算。51、目前执行的标准及文件1）、国家质量技术监督局2000年8月1日实施的《房产测量规范第1单元：房产测量规定》(GB/T17986.1-2000）和《房产测量规范第2单元：房产图图式》（GB/T17986.2-2000）；1991年发布的测绘行业标准（CH5001-1991）《房产测量规范》已停止使用6与2005年7月1日实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB／T50353-2005）的关系该规范是在1995年建设部发布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的基础上修订而成，主要为满足工程造价计价工作的需要。《房产测量规范》与该规范有很多不同。72）、建设部2002年5月1日实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）；规范中未作规定或规定不明确的，按照通知中的规定执行。3）、建设部1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房[1995]517号）原则精神与规范一致82、房产面积的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下表计算结果。9不同等级精度的使用范围面积测算的精度等级不同房屋选用的等级不同地段使用的等级一级特殊房屋或产权人要求的城市的特殊地区或特殊建筑物二级商品房或其他上市房屋大城市的市区，中小城市的中心区三级低价房屋、房改房小城镇的部分房屋10以二级精度为例：房屋的测绘面积s=100m2中误差的计算公式：±（0.02√s+0.001s）得出中误差为：±0.3m2，限差为两倍中误差，为：±0.6m211在《商品房销售管理办法》中关于面积差异的处理规定中的“3%”，不能作为房产测量成果的精度指标。“3%”指的是房屋竣工后的实测面积与房屋预售合同中约定的销售面积之差除以房屋预售合同中约定的销售面积的比值。在房屋的面积测绘的预测与房屋竣工后的实测之间要考虑到这一规定。123、幢的划分3.1、幢的定义幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。幢是进行房屋面积计算以及共用面积分摊的基本单位。133.2、幢划分的四个基本原则（1）、应同期规划、同期建设、同期验收。作为一幢房屋，在它建设过程中的各个阶段，房屋各部分都应是同时进行。如果在规划、建设、竣工等任一个阶段，房屋的各部分间不是同时进行的，我们都认为该房屋是分期建设的。分期建设的各个部分，各自独立分幢。14（2）、地面以上部分的基础、结构应为统一整体。地面以上部分的基础、结构应为统一整体是指房屋的各个部分结构相连，即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可分割。如果房屋各部分间互不相连，则可以将各部分独立分幢。同时，如果仅仅地面以下部分相连，而地面以上部分互不联系，则地面上与地面下各自独立分幢。15（3）、房屋所占用的土地应为同一产权人。房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上，且各土地使用权人的土地权属清楚，则该房屋不能作为一幢处理。如果房屋所占用的土地为多个土地使用权人所共有，则该房屋应视为一幢，房屋产权性质相应也为共有。16（4）、有共同的共有共用设施。“幢”的划分，对广大产权人而言，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是作为一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。因此，如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，则可以将各部分独立分幢。173.3、幢的划分１）、房屋建成后又扩建、翻建的，其扩建部位无论其结构与原房屋结构是否相同，只要形成整体的，仍作为一幢。２）、紧密相连的房屋，不可分割的，作为一幢。3）、连体楼：一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片。这类房屋通常本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层(或多层)以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分幢。18A、B部分为六层住宅，由于左侧临街，C部分利用A、B之间的间隙建设了二层商业用房，且C部分与A、B两部分互不相通，则将A、B、C三部分分别分幢。ABC19４）、房屋间以过道或通廊相连的，可独立分幢，过道或通廊为房屋的共有共用设施处理。5）、多功能的综合楼，其主楼和裙楼作为一幢。6）、一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。20A部分为二层商场，从右侧进入；B、C部分为六层住宅，从左侧到商场屋面后，进入住宅部分。A、B、C三部分没有共同的共有公用部位，则将A、B、C三部分分别分幢。ABC217）、地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面房屋应视为多栋。CAB228）、关于所占用的土地使用权人不一致的房屋房屋虽然从整体上看，结构层数相同，相互间连为一个整体，但房屋所占用的土地分属于不同的土地使用权人，且各自的土地权属界线清楚。在这种情况下，只能以土地的权属界线为界，将房屋分别分幢。23A、B部分从外观上看连在一起，是一个整体。但A部分所占用的土地的使用权人为甲，其土地权属界线为点号1、2、5、6的连线；B部分所占用的土地的使用权人为乙，其土地权属界线为点号2、3、4、5的连线。则以点号2、5的连线为界，将该房屋分为A、B两部分，分别分幢。24AB甲乙123456254、房屋墙体定位及归属确认1、房屋勒脚以上的外墙体包括阳台与房屋的分隔墙体，其墙体面积应包括粉刷层、保温层、贴面等外墙保护层，不包括凸出外墙面的结构柱、装饰柱或装饰性的挂墙体（如玻璃幕等）。26272、成套房屋的外墙（包括山墙），各套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙以及归属不同功能区的公共建筑空间之间的分隔墙均为共有墙。共有墙的权属线绘于共有墙中线处，其墙体面积以权属线为界各自归入相关建筑面积中，其中房屋的外半墙面积归入共有建筑面积。283、成套房屋的架空楼层、局部架空等无墙体的外围，包括底层楼梯入口处、店面或车库的卷闸门或铁栅门等，其墙体厚度可参照本层其它外墙或承重墙的实体厚度确定，本层无可参照的可套用上层外墙体厚度确定。地下室外围墙厚无法进行实际测量的，可按审定的设计图纸墙厚计算建筑面积。294、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，以玻璃幕墙为外墙体厚度。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。305、房屋的层数与层次计算房屋层数，一般从房屋室外地坪以上的楼层起算。对于按自然地形起伏变化竖向设计建造的房屋，从首层室外地坪以上起算。层数应连续编排。一层二层311)、房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。2)、房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、……编号。3)、错层房屋的层数按自然层来划分。324)、层高在2.20m及以上的架空层、储藏室计入房屋自然层。5）、采光窗在地平线上，地板在地平线以下的半地下室，按自然层的第一层编号计算。6）、夹层、插层、阁楼等不编层数号，不计入房屋的总层数。7）、突出屋面的楼梯间、水箱间等，336、房屋坐落及室号房屋坐落以公安局的门牌楼号为准。室号一般为X01。其中，X代表所在层；01代表在本层的序号。对于大型商场分割出售的，由于摊位较多，一般用X001，X代表所在层，一般用两位数，如01表示一层；001代表在本层的序号。341mm+1n廊1mm+1n廊室号遵循自东向西，自北向南的原则进行编排。室号应连续编排。有内走廊的，参照下图3506050403020106040301某住宅楼，下部为一梯三户，上部为一梯两户，其编号如下图36某住宅楼，东单元六层，西单元七层，其编号如下图010203040304377、建筑结构根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分的类别。建筑结构应参考结构设计资料，切忌凭直觉判定。一幢房屋有两种以上建筑结构，应分别注明。结构分类钢结构钢、钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构缩写钢钢、钢混钢混混合砖木其他代号123456388、层高房屋上下两层楼面，或楼面与地面，或楼面至屋顶面之间的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直距离也包括楼板面至房屋顶平台面的距离，但房屋顶面或平台面都不包括隔热层的高度。39409、房屋基本单元（房屋登记办法）房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。房屋基本单元的三个必要条件。41国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。42集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。4310、面积计算对图纸的要求1、根据市建委2007年第5期专题会议纪要的精神，房产开发单位在进行房产测绘时，应提交经审查同意，并盖有“威海市建设工程勘察设计审查中心施工图审查专用章”的施工图设计文件。2、与实际建设不符的，应提交经有关部门审查同意的设计变更文件。443、2002年11月15日起，各区级规划部门的业务统一收归市规划局管理。在此日期后，各区出具的《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》或规划证明，必须加盖市规划局的印章方为有效。4、对于综合楼，应提供各功能区详细划分的证明文件。5、能够提供设计单位提供的关于设备用房（如配电间、消防监控、水箱间、空调机房、换热站等）服务范围的使用说明。4511、关于建筑物改造装修后分割出售根据市建委、市规划局、市国土资源局、市房管局二ＯＯ八年五月四日《关于进一步加强建筑物改造装修管理的意见》。1、改造建设单位的房地产开发资质证书；2、改变规划用途或外观造型的，需提交规划部门的证明文件；463、建设主管部门审查批准的改造工程施工图设计文件；4、凡拆改或加大荷载的，须由原设计单位或具有相应资质的设计单位对设计方案出具审查意见；5、《威海市房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案证》；6、办理产权登记时，要求建设单位向购房业户提交房屋使用说明书；4712、房屋销售过程中应注意的问题1、严格按照经审查同意的施工图设计图纸中设计的房屋基本单元进行销售。设计为整层的，不得随意分割出售。48492、成套房屋不得拆零分割销售。例如原设计的越层房屋改成两户；大户型拆成小户型；3、阁楼不得单独销售。阁楼一般不符合《住宅设计规范》中规定的住宅要求，即使有单独的室外楼梯，阁楼也不能构成独立的一户。504、预测面积接近144m2，销售时应提醒购房户，实测时可能会超过144m2，契税将会是3%。5、规划设计图纸发生变更的，应及时通知购房户。尤其要注意阁楼的间隔墙的位置。51二、房屋面积计算范围531、一般规定1.1、房屋的建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。541.2、计算建筑面积的条件a、应具有上盖；b、应有围护物；c、结构牢固，属永久性的建筑物；d、层高在2.20米或2.20米以上；e、可作为人民生产或生活的场所；551.3、面积测算的要求1）、各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。2