私募房地产投资基金专题研究

私募房地产投资基金专题研究一、定义私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。二、基本类型私募房地产投资基金主要有三种基本类型：1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。例如：嘉茂房地产投资信托基金3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。例如：有限合伙型的一般组织形式：普通合伙人（发起人）有限合伙人（投资人）房地产基金（有限合伙制）基金管理人投资项目1投资项目2投资项目3组织形式：国际上私募房地产基金多为有限合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了未来的回报潜力。但当市场低迷，房地产项目表现不佳时，杠杆同样会给基金带来偿还风险。管理费：有限合伙人一般要向普通合伙人支付占基金规模1－2％的管理费。管理费将被用于基金的日常开销和行政费用。分成机制：激励基金管理人实现业绩最大化的工具是分成机制。一般基金管理人可以从投资回报中获得20％左右的分成。其中回报可以是最终利润，也可以是超出投资人要求的回报部分。分成机制将基金管理人和投资人的利益进一步统一。三类私募房地产投资基金主要比较如下：比较项目投资公司型信托基金型股权合伙型设立基准公司法信托法行业惯例发起方原始股东信托公司普通合伙人投资方原始股东机构投资者和个人普通合伙人、有限合伙人（机构投资者和个人）管理方经理人团队或管理公司信托公司专业团队其他参与方无商业银行为托管方无三、投资方向私募房地产投资基金主要有四类投资方向，不同的投资方向对投资风险控制和投资回报高低有不同的要求，具体如下：类别特征目标IRR核心型－风险分散，回报较低7-9%－投资于繁华地段的地产例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等－有稳定现金流，并占预期回报的绝大比例－轻负债核心增益型－风险/回报适中－投资的地产类别与核心型相似，其中部分地产需要增值－主要选择处在繁华地段或较繁华地段的地产项目－负债不超过资产比例的50％9-12%增值型－适中或较高的风险/回报－投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目－负债不超过资产比例的70％－资产增值是预期回报的重要来源12-16%机会型－高风险/回报－投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造的地产项目－收购地产开发商的全部股权及资产－关注国际新兴市场的地产投资机会－负债占资产比例在70％以上16%私募房地产投资基金对房地产新开发项目的界定属于机会型，其回报要求达到目标IRR16%以上。四、国内案例1.国外金融机构发起的私募投资基金MSREF（摩根士丹利房地产基金）投资形式：与地产商合作开发、收购物业、收购以房地产业为主的不良资产包投资规模：已超过10个项目，总额超过100亿元人民币ING（荷兰国际集团）投资形式：房地产开发、合作开发、投资管理与融资，与首创集团合作发起了“ING北京基金”和“中国房地产开发基金”，首期融资分别为5.4亿港币和2亿美元投资规模：约10个项目，含基金在内总额约50亿元人民币GIC（新加坡政府投资公司）投资形式：与地产商的合作均从共同开发物业开始，再而共同成立合资开发公司，以及独资开发、入股上市公司或贷款融资；与首创合资成立“新创地产投资公司”投资规模：已超过10个项目，总额超过50亿元人民币2、国内金融机构发起的私募投资基金高和投资公司属于投资公司型的私募房地产投资基金，于2009年10月在北京正式成立，是中国首支人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市核心区域商业类物业（包括写字楼和商业）。高和投资公司的投资者主要是山西煤老板，成立以来已经完成了凯德华玺项目整体商业、琨莎中心写字楼二期、金澳国际写字楼三个项目的收购。平安房地产信托产品属于信托基金型，平安信托下的房地产投资类既包括公募信托产品，也包括私募基金。到目前为止，平安信托已为金地、绿城、保利等房地产公司开发的项目募集了多个房地产信托产品，其中用于房地产开发的项目总金额超过了100亿元。中国住宅产业精瑞基金成立于2003年9月20日，性质为离岸、私募、封闭式、公司型投资基金，规模为1亿美元；投资范围为土地开发、住宅开发、高科技产品开发、住宅不良资产的整合、MBO等；投资形式：股权投资、债权投资、过桥贷款、风险投资等；基金管理机构：香港注册的中国住宅产业精瑞基金管理公司和国内注册的北京精瑞联合住宅产业投资公司。前者以契约形式全权委托后者对基金在国内对住宅产业项目进行投资和管理。投资顾问：全国工商联住宅产业商会作为投资顾问，向投资公司提供大量优秀项目并组织专家委员会，为投资公司在挑选项目和技术方面把关。派人参加董事会。与国内的民生银行、北京国际信托投资公司和重庆国际信托投资公司签署《战略合作协议书》，此举目的是为了解决基金托管和国内资金的募集问题。3、国内地产公司发起的私募投资基金复地2009年8月，复地集团发起成立国内首只私募房地产基金，共募资5.5亿元人民币。该私募基金的投资方向紧跟复地集团的开发业务，目前基金所募集的资金已经基本投放完毕，主要用于参股复地的南京以及成都项目，该私募基金的主要管理者来自于复地当年的合作方——荷兰ING房地产基金。华润置地2010年1月，华润集团旗下专注于大中华区的房地产私募基金管理公司汉威资本管理有限公司推出了两支零售房地产基金华润国际地产基金一号和华润国际地产基金二号，计划筹资共计8亿美元，该基金将为华润开拓内地的商业地产作准备。中国海外2010年3月，中海与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金将不低于2.5亿美元。其中，中海及中海发展附属公司共同出资1.2亿美元，工银国际投资管理公司亦出资1.2亿美元，共赢公司出资1000万美元。金地集团2010年4月，金地与瑞银环球资产管理集团合作发起的房地产基金首期募集完成，募集签约金额约1亿美元，主要投资国内住宅开发项目。五家投资者分别来自欧洲、中东和亚洲，其管理团队由金地与瑞银共同组成。金地计划三年内在国内成立由金地独立募集和管理的人民币房地产基金，并力争基金融资额占公司投资总额的20％左右。五、模式讨论各类私募房地产投资基金，实际上可以划分为四类：金融机构发起的非定向房地产投资基金，例如外资的MSREF摩根士丹利房地产基金和内资的中国住宅产业精瑞基金；金融机构发起的定向房地产投资基金，例如ING北京基金，定向服务于首创；地产商和金融机构合作发起的定向房地产投资基金，例如中海与工银国际投资管理公司合作发起的房地产基金，金地与瑞银环球资产管理集团合作发起的房地产基金；地产商独自发起的定向房地产投资基金，例如复地集团发起的国内首只私募房地产基金。项目类型一类型二类型三类型四发起人金融机构金融机构地产商和金融机构地产商投资人机构投资者和富裕个人机构投资者和富裕个人地产商、机构投资者和富裕个人地产商、机构投资者和富裕个人管理人金融机构金融机构金融机构金融机构或地产商相关性非定向定向定向定向操作难度低中中高资金规模高中高中中杠杆作用无限大无限大中高中财务成本中高高高就公司而言，定向型的房地产投资基金才具有较大的意义，而在三类定向型房地产基金中——金融机构发起的房地产投资基金，由于公司的规模和品牌还不具备足够的影响力，操作的难度较大；地产商独自发起的房地产投资基金，由于公司在金融市场上的影响力不足，操作的难度同样较大；地产商和金融机构合作发起的房地产投资基金，是最具操作性的方案，公司可以借助金融机构在投资者中的影响力，但是该模式下资金的规模中等，且地产商需要投入一定的资金，杠杆作用一般，财务成本亦不低。