XXXX1102_济南_奥体天泰广场项目整体定位与物业发展建议N

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。济南奥体天泰广场项目整体定位及策略谨呈：奥体天泰集团报告目录Part1.Part2.项目本体解析济南市宏观市场研究Part3.东部区域市场研究Part4.济南分物业市场研究Part5.项目整体定位及发展策略Part5.项目产品建议本体条件1本体。项目资源条件如何？项目属性是什么？4项目区位项目位于济南东部奥体片区核心位置，奥体片区是城市规划发展的重要方向，规划利好，区域优势明显奥体板块高新区板块火车东站济南遥墙机场经十路城市中心区项目位于济南市东部片区的奥体板块，作为政府西进东拓的黄金地段；位于奥体文博核心区范围内，未来济南中央商务区，区域商务、商业物业发展前景良好；项目南侧为省城第一大道“经十路”，经十路贯穿整个济南市区，并与济南市区内的多条南北大道相连，起到了改善济南交通状况的重要作用；沿经十路至市区核心约10公里；距机场30公里，距济南火车东站约13公里，交通极为便利；5交通环境奥体东路经十路规划路旅游路项目周边交通环境优良，紧邻城市主干道—经十路，通达性好项目周边交通环境优良，通达性极好，道路网络规划完善；项目南侧为省城第一大道“经十路”，经十路贯穿整个济南市区，并与济南市区内的多条南北大道相连，起到了改善济南交通状况的重要作用；北依菠萝山，具较好景观资源，具备良好居住条件；项目东侧是舜华路，联接奥体片区和高新区，道路状况良好；地块北侧、西侧、中部未来都会规划项目内部道路；6周边配套龙奥大厦奥体酒店奥体中心省军区省立医院中澳经贸中心文博中心经十路紧邻奥体中心、行政机关、金融办公、国有集团企业、省立医院东院，体育场等城市高端公建配套齐全济南市政府济南奥体中心7地块技术经济指标地块一地块二地块三地块四D地块草山岭居委会地块占地面积（㎡）地上容积率地下容积率地上面积（㎡）地下面积（㎡）总面积（㎡）地上楼面地价（元/㎡）地块一（住宅）B地块744002.71.2200880892802901604053.00地块二（商业）B地块1520062.491200364801276801824.00地块三（住宅）C地块2560031.476800358401126403648.00地块四（商业）C地块660062.43960015840554401825.00地块五（科研办公）D地块187006.021.27112574237491363231818.00合计140500521054201189722243地块较为分散，中部被回迁房分割，商业不连贯，容积率偏高地块三、四为净地，较为平整；地块一、二上仍有构筑物，拆迁量较大；整体地块较为分散，中部是回迁房，将地块从中分割8项目条件分析1、区域价值高，区域认知度高；2、东部规划利好，城市高端公建云集，奠定高端配套品质；尽享奥体文博片区配套；3、位于济南东部核心区，紧邻济南市第一大道经十路，交通畅达，具备良好的商业、商务价值；4、景观资源：北依菠萝山，景观资源较为丰富，风水绝佳；有利条件——项目限制条件——1、地块不连贯，中间被回迁安置物业阻隔；地块现状条件商业集中性较弱，商业部分被分割；2、区域规划利好，区域配套正在逐渐完善，生活类配套有限，高端居住入住较低；短期对于商业氛围以及消费人群有一定影响；3、经十路道路宽阔，车流量大、车速较快，很难留住人流，不利于沿街商业发展，需设置缓冲地带；项目占有优越的城市资源条件，居住及商业、商务物业发展前景良好，但现在及未来商业及商务类物业竞争激烈9项目属性界定——济南城市中轴线、承接高端城市配套、大规模城市综合体项目目标解读2目标。开发商意图是什么？开发商最关注什么？基础目标收益目标在充分实现快速销售的同时，深度挖掘产品价值；企业目标企业战略尝试性转型，提升企业竞争力，树立企业形象，打造企业知名度。从集团层面出发，全面实现快速销售，保证项目整体现金流；开发商目标解读增强企业标志性挖掘价值保证速度在实现快速销售同时，挖掘、兑现物业价值，实现项目整体收益性；以绿色、生态住宅产品为企业特色，提升企业品牌、美誉度，实现企业差异化、优势化的企业形象以实现速度为核心诉求，保证综合体可销售物业快速回线，滚动开发，保证整体运作现金流；基本目标收益目标战略目标开发商目标解读自我实现溢价目标速度目标基础目标市场美誉度，提升企业形象挖掘价值保证速度抵御风险对于城市综合体物业，选择抗御风险能力最强的物业，实现风险低的物业组合；在保证一定速度的同时，尽量提升物业价值；从公司层面，提升企业品牌、美誉度，实现企业差异化、优势化的产品特点；开发商目标解读速度第一绿色体系Q1:住宅产品产品水平如何？如何实现快销？Q6:从居住物业、公建物业在产品上如何互动与分工能够实现综合体整体价值最大化Q5:各物业市场如何在运用绿色、生态元素？如何实现快销?P1：济南市城市区域研究区域机会研究P3：客户体系研究住宅、公寓、写字楼客户研究以及商业三维客户研究P4：各物业市场竞争产品研究产品平台水品研究P5：借助全国视野，寻找典型项目能够借鉴的核心关键动作；案例研究做快项目问题解决梳理开发商目标解决方式目标分解提出问题整合互动P2：济南市城市物业市场研究住宅、公寓、写字楼、商业产品研究P6：国内典型城市综合体研究，绿色主题综合体如何实现整体价值？Q2:公寓产品产品水平如何？如何实现快销？Q3:写字楼产品产品水平如何？如何实现快销？Q4:写字楼产品产品水平如何？如何实现快销？宏观研究3宏观。西安宏观经济发展状况？16•线索二：结合市场环境，判断各物业类型市场的发展机会城市宏观背景与区域价值解读各类物业市场环境分析•线索一：站在城市与区域发展的角度，判断项目价值城市区位解读济南是国务院规划环渤海经济圈的核心城市之一，同时具有北承渤海经济圈，南接大长三角经济圈的功能，城市地位不断加强与升级济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城市，它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽，京沪锁钥；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲最大的中心城市。18城市概况济南简介：济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一；济南经济发展概况：区位交通优势：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，铁路通往全国各大中城市，公路辐射全省各市地并与邻省相连，济南国际机场与国内外40多个大中城市相连，经营客货运输和通用航空业务；科技创新优势：高等院校众多，科研机构密集。现有高校18所，在校大学生超过20万人，科研机构200多个，能够满足各类企业、不同层次的人才需求；产业优势：济南是中国重要的工业城市之一。电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位，具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件；开发区优势：济南市现有国家级开发区2个，省级开发区4个，其它各级各类开发区、工业园18个。投资环境日益改善，正成为外商投资的良好载体；投资环境优势：全市正在牢固树立以投资者为中心的服务理念，正在形成高效廉洁的行政环境、公开稳定的政策环境、统一透明的法制环境、公正有序的市场环境和亲商、安商、富商的社会环境优美平安的投资环境；济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，并作为区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升19济南GDP及固定资产投资济南市生产总值及固定资产投资逐年稳步上升，房地产投资额占固定资产投资额比例呈上升趋势，城市经济健康发展济南2006-2009年生产总值及增长率010002000300040000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%生产总值（亿元）2185.12554.33017.43351.36增长率15.70%15.70%13.00%12.20%2006200720082009济南市2009年生产总值达到3351.36亿元，比上年增长12.20%;济南GDP排名全国第21名，山东省内排名第三;2006-2009年，济南市生产总值呈现稳步上升的状态;2008和2009受金融危机影响，增长率略有下滑，但仍处于10%以上水平2009年GDP比较0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%%0100020003000400050006000亿元GDP总量33514900252033003310GDP增长率12.2%11.0%14.0%12.0%11.1%济南青岛西安郑州石家庄2006-2009年固定资产投资情况0500100015002000亿元0510152025%全社会固定资产投资1016.81151.71415.31655.4房地产业投资额160193.2274.1332.6房地产投资额/全社会固定资产投资15.716.819.420.12006200720082009全年2009年济南和邻近的青岛、西安、郑州、石家庄GDP增长率分别达到12.2%、11%、14%、12%、11.10%;与其他各市相比，济南经济势头显现稳健姿态。济南市固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势;房地产投资额占比从2006年的15.7%，上涨至2009年的20.1%，在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。济南GDP及固定资产投资济南城市化进程处于加速阶段，房地产市场进入高速增长期2007年至2009年六大支柱产业增长率比较图产品名称单位2008年比上年士％重工业产品原煤万吨263.85-1.7原油加工量万吨466.147.7发电量亿千瓦时124.02-4.1钢万吨1124.99一7.4钢材万吨956.07-11水泥万吨724.536.1金属成型机床山口2693.5发电设备万千瓦713.68-5.7光通信设备万台2.539.1载货汽车万辆10.646.2轻工业产品纱万吨9.31.7布亿米1.39-48.6乳制品万吨32.5119.2软饮料万吨47.0116.0卷烟亿支472.535.3微型电子计算机万台42.2435.1摩托车万辆1189.8塑料制品万吨26.23-3.2济南规模以上企业产品产量情况结构转型升级步伐较快。三次产业比例由5.8：44.1：50.1调整为5.6：43.4：51.0。截止到2009年，济南六大支柱产业发展态势较好，其中高新技术产品增长较快，微型计算机42.2万台，增长35.1%；电子计算机8.3万台，增长35%。支柱行业和大型企业集团平稳发展。产业发展平稳健康，三产比重日益增强，交通装备产业、石化化纤产业和机械装备制造业作为现实支柱产业，城市经济发展稳定城市产业现状2007年2008年2009年济南三产结构，三产变化可以说明对于写字楼的带动居民收入和消费稳定增长，社会消费品零售额总量及增幅连创新高，为商业发展提供足够支撑•济南市人均可支配收入在近四年呈上升趋势，2009年达到22722元，比08年上涨9.2%;•与邻近的青岛、西安、郑州、石家庄市相比,济南市人均GDP处于领先水平;•社会消费品零售额自2006年起持续增长，2009年社会消费品零售总额达到1587.3亿元，增长17%•这些都将为济南市商业的发展提供强有力的支持。2006-2009济南市人均可支配收入、人均消费性支出500010000150002000025000元人均可支配收入15340.1718005.120802.1722722人均消费性支