XXXX年威海房地产市场年报

2010年威海房地产市场年报正德集广地产联合机构——第1页·共18页——2010年威海房地产市场年报正德集广地产联合机构2010-12-262010年威海房地产市场年报正德集广地产联合机构——第2页·共18页——第一部分宏观政策分析一、2010两会奠定房地产市场调控基调。2010两会，国家高层针对房地产市场的态度：坚决遏制房价过快上涨势头中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时强调，要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。为促进房地产市场平稳健康发展，温家宝提出四大措施：一是继续大规模实施保障性安居工程。二是继续支持居民自主性住房消费。三是抑制投机性购房。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。点评：由“抑制”到“遏制”，为2010年房地产调控奠定基础。二、2010年4月开始：第一轮调控风暴全面掀起时间：2010.04.15措施：国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%。要点：14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。点评：鼓励首套自住购房需求，通过利率杠杆抑制不合理购房需求，遏制房价过快上涨。时间：2010.04.17措施：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷要点：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。点评：利用临时性政策，降低市场需求，稳定房价。时间：2010.04.19措施：住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可开发商不得收取定金2010年威海房地产市场年报正德集广地产联合机构——第3页·共18页——要点：住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。点评：加强市场供应方的监管力度，打击投机性购房需求，防止资产泡沫。对开发商而言，资金链将受到严重影响。时间：2010.04.21措施：二套房以住房套数界定不再以贷款为准要点：银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。点评：抬高投机性购房门槛，从而降低市场购房需求，稳定房价。时间：2010.05.2措施：央行年内第三次上调存款准备金率要点：5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。点评：回笼市场资金，防止热钱流入楼市推高房价，降低银行风险。一次调控小结：此次楼市宏观调控早在预料之中，但是如此之密、力度之大，历史罕见，大大超出市场预期。但是从调控的目的来看，并非刻意打压房地产市场，旨在遏制部分城市房价过快上涨势头，引导住房合理消费，保证房地产市场健康稳步发展。通过这轮调控，房地产市场将面临一次新的洗牌，一二线城市房价将回归理性。同时三四线城市将成为中国房地产未来发展的主力市场。2010年威海房地产市场年报正德集广地产联合机构——第4页·共18页——三、调控加码：楼市第二轮调控姗姗来迟时间：2010.09.29措施：中国出台措施巩固房地产市场调控成果要点：国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。解读：作为楼市二次调控的核心内容，再次把抑制投机等不合理需求作为调控的重点，反映出政府对本次调控的决心，同时首套30%首付，从一定程度上抑制了刚性需求，属于有史以来最为严厉的房产新政。楼市二次调控七大绝招：楼市面临“史上最严调控”绝招一：暂停发放第三套房贷各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款禁止用于购买住房。绝招二：最低首付提高至30%对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；绝招三：严格执行二套房政策对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。绝招四：部分外地客户可停贷对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。绝招五：部分城市限购房套数房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。绝招六：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。绝招七：推进房产税改革试点我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。08年以来，2010年首次收紧银根，2010年内6次上调准备金率、2次银行利率2010年威海房地产市场年报正德集广地产联合机构——第5页·共18页——二次调控小结定性：本次楼市调控是继今年4月新政以来的二次调控，是“国十条”的升级版，政策力度更大、影响范围更广，是有史以来最为严厉的房地产调控政策。影响：新政对住宅市场影响空前，再次提高了购买门槛，将大大降低市场不合理需求。虽然新政严重打击了炒房等投机行为，但同时也抑制了部分刚性需求，表明了国家遏制房价过快上涨、促进房地产市场健康发展的决心。另外，商业地产作为价值洼地，将引来发展契机。对威海的影响：本地客户提门槛、外地客户停贷，抑制50%住宅需求。新政对异地购房设定了较高的门槛，而威海作为外向型城市，外地人购房已经占据了威海一半的市场，可见，新政对威海住宅市场将是致命的打击。可以预测，伴随着新政地方细则的出台和执行，威海住宅市场将迎来一次洗礼，高价楼盘和低价楼盘“冰火两重天”的景象指日可见。同时，伴随着住宅市场的调整、国际轻轨、新港码头等影响威海城市发展的重点工程的完工，威海商业地产和租赁市场可能将迎来一次发展小高峰。政策预期：2011年宏观调控仍会很严，可能面临第三轮调控。2010年重点调控政策汇总（共26条，平均每月2.4条）序号时间措施要点12010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。22010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。32010.09.27国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。42010.09.18李克强：加快公租房建设坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.52010.09.08京沪先行启动空置房调查空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城2010年威海房地产市场年报正德集广地产联合机构——第6页·共18页——市。62010.09.04首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。72010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。82010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。92010.06.12住建部等七部门发文加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。102010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。112010.05.22广州出台国十条楼市新政细则未停止三套房贷广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。122010.05.22重庆楼市新政出台未对第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。132010.05.06深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。142010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。152010.04.30北京出台地方楼市新政同一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。162010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。172010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。182010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。192010.04.15国务院常务会: