银行按揭和公积金贷款培训

银行按揭知识&公积金知识——唐晓军第一部分银行按揭知识一、按揭种类：•住房商业性贷款[80%贷30年还]2006年新政后，大于90㎡的，只能贷70%。•公积金贷款[贷款年限和额度每个城市标准都不一样]•商业用房贷款（50%贷10年还）•组合性贷款，以上二者结合[70%贷]•二手房贷款[70%贷须是市房地产交易所交易的]•房改房贷款[房改办有下发的文件，需2个自然担保人，只需本房作抵押即可•装修贷款[总房款20%或工程报价的70%]二、还款方式、方法：•方式：银行代扣。•方法：等额本息还款法；等额本金还款法。三、客户办理银行按揭需要准备的资料1、《商品房买卖合同》原件一份。2、《首付款凭证》复印件一份。（总房款的30%以上）3、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件及复印件各一份，单身客户需要到民政局开具《无婚姻登记证明》原件两份。（这三证上的名字、出生年月日等有出入的需开具证明，证明为同一人）4、夫妻双方收入证明各一份，加盖单位公章。（夫妻双方或单身者收入证明中的收入额度总和必须是银行还款月供额度的2倍以上）5、夫妻双方条形私章各一枚。6、主贷人近期免冠1寸彩照一张。7、办理新的银行账户（开户时需存够2月的还款额）。四、费用的收取：（以下金额和数据均为参考值）•借款合同工本费：20元（大部分地方都不收）；•印花税：贷款额的0.5‰；•抵押费：贷款额的5‰；•他项权证工本费：80元五、符合什么情况可以按揭：•年龄：18岁以上，贷款年限+现在年龄≤退休年龄（60周岁）•离婚者要有离婚协议•收入证明要超过月还款的2倍以上，要盖公章，劳资专用章，用碳素笔、签字笔填写内容，不能错字、改字。•公积金贷款，在单位开，是否交，交多长时间，公积金帐号，须连续交一年以上。（续交年限每个单位的情况都不一样）六、外籍人士购买的房屋可否办理按揭外籍人士可以申请按揭贷款购房，但必须有以下要求：•必须提供在中国有固定工作和固定收入的证明•必须提供在中国的合法居留证•必须委托一名中国公民办理关于该按揭贷款的一切事宜•具体贷款年限与款额有待银行进一步落实。七、办理按揭贷款申请的已婚夫妇是否都要到场办理按揭•在办理按揭申请的审核过程中，已婚者需夫妻双方全部到场，如有任何一方在异地不能一同前往者，有如下处理方案：•一方在国外，需提供由国外律师事务所证明的委托公证书，委托国内配偶全权办理购房事宜。•一方在国内异地，不能亲自到场办理按揭手续，需提供国内律师事务所证明的委托公证书，委托其配偶全权办理购房事宜。八、夫妻一方在外地或外国如何办理按揭手续委托他人代办，在外地的公证机关办理委托公证或在中国驻外国的使、领馆办理委托手续。（因国籍的情况、客户所在地方的不同等，情况比较复杂，必须个案处理）九、抵押贷款，质押贷款：•抵押贷款：贷款人（银行放贷人）按法定抵押方式的借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。抵押人有权处分的房产及地上定着物。抵押人依法取得的国有土地使用权银行认可的财产不能作抵押的：土地所有权，使用权所有人不明确的，已经抵押过的，不能强制执行的，法院查封的，其他依法不能抵押的财产•质押贷款：指贷款按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质押物发生的贷款。补充：什么是质押？•质押的概念：质押包括动产质押和权利质押。动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定，以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。权利质押是指以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单，依法可以转让的股份、股票，依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权，依法可以质押的其他权利等作为质权标的的担保。补充：什么是质押？（续）•质押合同：出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。法律对权利质押的生效时间区别不同情况分别作了规定。•质押的范围和效力：质权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，质权也消灭。十、已抵押的房地产能否转让？根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。十一、贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。十二、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。十三、什么是转按揭？就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。十四、客户如果不按时交纳月供款，怎么处理此种情况根据客户与银行签订的抵押贷款合同的约定，一般处以小额违约金或支付逾期供款利息，逾期供款超过3个月（连续）或累计逾期供款超过6个月，银行可以起诉客户、拍卖该房屋、要求发展商履行回购责任等方式处理。第二部分公积金知识一、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。二、公积金贷款公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。三、申请住房公积金贷款的条件凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。四、公积金贷款的办理程序借款人↓填写《申请审核书》，并提交相关资料↓报送住房资金管理中心受理、审核五、办理公积金贷款应提供哪些资料？•1、和办理银行按揭贷款提供的资料都一样•2、还需提供《申请住房公积金贷款的报告》一份。六、组合贷款组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。评估抵押的办理程序及收费标准办理银行按揭、公积金贷款的客户都须到房产局评估办办理房屋评估抵押、登记。1、办理时需夫妻本人带好身份证、结婚证原件、复印各一份到房产局评估办办理相关事宜；2、办理时需交的费用评估费：总房款×3.5‰抵押费：贷款额×5‰评估抵押登记费（他项权证工本费）：80元/户第三部分房屋所有权证一、办理房屋所有权证需要准备的资料•1、《商品房买卖合同》原件一份。•2、夫妻双方身份证原件、复印件各一份。•3、缴纳契税、物业维修基金的发票各一份。•4、客户填好的《房屋产权登记申请书》一份。二、费用的收取1、契税：144.44㎡以下的缴纳总房款的1.5%144.44㎡以上的缴纳总房款的3%2、物业维修基金：多层60元/㎡小高层90元/㎡高层120元/㎡3、测绘费：1.3元/㎡4、交易费：3元/㎡5、印花税：总房款的0.5‰6、房产证工本费：80元/本THEEND谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！