XXXXQ2To平安-深圳商用物业市场

savills.com.cn深圳商用物业市场2013年第二季度July2013UnitA,5/F,AnlianPlazaNo.4018JintianRoad,FutianDistrict,Shenzhen518026深圳概况深圳地处珠江口东岸，与香港、东莞、惠州接壤总面积为1991.6平方公里下辖6个行政区，4个功能区行政区域划分6个市辖行政区：福田、罗湖、盐田、南山、宝安、龙岗4个功能区：光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区深圳特区内外一体化方案获批2010年，宝安、龙岗划入深圳经济特区，特区范围扩大至全市数据来源：维基百科，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部宏观指标深圳（增长率）累计GDP地区生产总值*（亿元）2750.91(9.0%)常住人口*（万人）1,054.7城市居民消费价格总指数102.3固定资产投资额（亿元）773.54(10.8%)社会消费品零售总额（亿元）1663.76(7.9%)实际使用外商直接投资金额（亿美元）21.58（4.5%）深圳市宏观经济数据指标（2013年1-5月）*2013年第一季度数据深圳甲级写字楼市场SavillsResearch2013年第二季度深圳甲级写字楼市场总体表现数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部2013年第二季度，深圳市甲级写字楼市场租金水平微幅回落，由于新增供应量加大，空置率有所上升;同期售价大幅上涨。深圳甲级写字楼主要分布区域数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部南山CBD蔡屋围中心西区传统金融商务区，上世纪90年代开始发展深圳政务、文化、商业中心，2000年开始迅速发展新兴文化、商务区，2006年开始迅速发展福田CBD的西拓区，为近年市场热点区域福田CBD北区福田CBD南区-5%0%5%10%15%20%25%30%-10001002003004005006002001200220032004200520062007200820092010201120122013Q2千平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）2013年第二季度深圳甲级写字楼供应与需求2013年第二季度度深圳市场有两栋新增甲级写字楼物业供应，分别为位于福田区的世纪汇广场和位于南山区的招商局广场，总建筑面积为13.9万平方米。第二季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为10.4万平方米。由于新增供应的影响，第二季度全市平均空置率环比上升0.7个百分点至11.8%。数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部深圳甲级写字楼供应、吸纳及空置率，2001–2013Q211.8%17.312.6-5%0%5%10%15%20%25%30%01002003004005006002001200220032004200520062007200820092010201120122013Q2千平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）2013年上半年福田CBD甲级写字楼供应与需求10.5%11.210数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部050100150200250Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22001200220032004200520062007200820092010201120122013人民币/平方米/月全市福田罗湖南山2013年第二季度深圳甲级写字楼租赁市场2013年第二季度，全市甲级写字楼租金环比回落0.05个百分点至每平方米每月人民币190.1元，同比上涨幅度为0.05%。数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部深圳甲级写字楼租金,2001–2013Q2区域租金（人民币/平方米/月）福田206.7罗湖176.7南山155.0全市190.1176.7190.1206.7155.0010,00020,00030,00040,00050,00060,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22001200220032004200520062007200820092010201120122013人民币/平方米全市福田罗湖南山2013年第二季度深圳甲级写字楼销售市场•第二季度深圳市甲级写字楼平均售价涨幅较大，环比上涨5.3个百分点至人民币每平方米49,333元。数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部深圳甲级写字楼售价,2001–2013Q2区域售价（人民币/平方米）福田51,867罗湖39,000南山45,000全市46,75051,86739,00046,75045,0000%2%4%6%8%10%12%14%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22001200220032004200520062007200820092010201120122013全市福田罗湖南山2013年第二季度深圳甲级写字楼投资回报率分析•售价上升幅度较大且实现了同比上升，由于租金与售价的逆向波动，全市甲级写字楼平均回报率下降36个基点至4.63%。数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部深圳甲级写字楼投资回报率,2001–2013Q2区域投资回报率（%）福田4.7%罗湖4.9%南山4.3%全市4.63%参考指标一年期人民币贷款基准利率（自2012年7月6日起）6.0%CPI（2013年5月）2.4%4.3%4.7%4.9%4.63%深圳主要甲级写字楼物业——蔡屋围商务区数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部京基1002011年第四季度入伙写字楼面积：180,000平方米租金：200-240元/平方米/月售价：只租不售华润大厦2004年入伙写字楼面积：42,000平方米租金：220-240元/平方米/月售价：只租不售地王大厦1996年入伙写字楼面积：138,075平方米租金：160-180元/平方米/月售价：38,000-42,000元/平方米世界金融中心2003年入伙写字楼面积：71,995平方米租金：150-170元/平方米/月售价：只租不售深圳主要甲级写字楼物业——福田CBD北区数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部深圳股票交易所大厦预计于2013年底入伙写字楼面积：约180,000平方米，其中超过60%面积用于自用新世界中心2007年入伙写字楼面积：81,646平方米租金：200-220元/平方米/月售价：52,000-55,000元/平方米诺德中心2005年入伙写字楼面积：72,629平方米租金：200-220元/平方米/月售价：52,000-56,000元/平方米安联大厦2005年入伙写字楼面积：67,423平方米租金：200-220元/平方米/月售价：52,000-57,000元/平方米荣超经贸中心2007年入伙写字楼面积：115,000平方米租金：180-200元/平方米/月售价：47,000-52,000元/平方米深圳主要甲级写字楼物业——福田CBD南区数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部平安保险大厦预计于2015年入伙写字楼面积：255,900平方米，其中超过60%的面积自用国际商会中心2005年入伙写字楼面积：115,000平方米租金：180-230元/平方米/月售价：50,000-60,000元/平方米财富大厦2008年入伙写字楼面积：73,000平方米租金：180-200元/平方米/月售价：50,000-58,000元/平方米卓越时代广场2006年入伙写字楼面积：82,835平方米租金：210-240元/平方米/月售价：55,000-65,000元/平方米嘉里建设广场一期2007年入伙写字楼面积：72,000平方米租金：240-280元/平方米/月售价：只租不售嘉里建设广场二期2011年第四季度入伙写字楼面积：69,000平方米租金叫价：260-300元/平方米/月售价：只租不售现代国际2008年入伙写字楼面积：57,684平方米租金：170-210元/平方米/月售价：50,000-58,000元/平方米卓越世纪中心+皇岗商务中心一期2010年、二期2011年入伙写字楼面积：311,596平方米租金：180-230元/平方米/月(一期）240-280元/平方米/月(二期）售价：57,000-72,000元/平方米深圳主要甲级写字楼物业——南山CBD数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部海岸城西座2007年入伙写字楼面积：110,000平方米租金：150-180元/平方米/月售价：45000-48,000元/平方米海岸城东座2008年入伙写字楼面积：40,000平方米租金：150-170元/平方米/月售价：45,000-48,000元/平方米天利中央广场二期2009年入伙写字楼面积：62,855平方米租金：150-180元/平方米/月售价：45,000-50,000元/平方米天利中央广场一期2007年入伙写字楼面积：50,895平方米租金：140-170元/平方米/月售价：45,000-48,000元/平方米长城综合体项目预计于2014年入伙写字楼面积：35层（6-41层）福田CBD甲级写字楼嘉里建设广场二期基本信息地址中心区中心4路1号(福华路与中心4路交汇处)开发商嘉里置业（深圳）有限公司竣工日期2011-10写字楼总建筑面积（平方米）69,000总楼层数26客梯数量16车位个数310个商业裙楼N/A交通状况轨道交通步行五分钟至罗宝线或龙华线的会展中心站距离火车站离深圳火车站20分钟，离深圳北站25分钟距离宝安机场35分钟车程楼层资料标准层建筑面积（平方米）2,000得房率70%单层净高（米）3物业管理物业管理公司嘉里物业管理（深圳）有限公司物业管理费（人民币/平方米/月）22市场表现指标*售价（人民币/平方米）只租不售平均租金（人民币/平方米/月）280.0空置率（%）5.0%主要租户松下电器，思科系统，摩根士丹利华鑫证券*市场表现指标为2013年2季度末数值卓越世纪中心3号楼基本信息地址福田福华三路与金田路交汇处开发商深圳卓越世纪城房地产开发有限公司竣工日期2009-5写字楼总建筑面积（平方米）71,272总楼层数65客梯数量8部车位个数地上车位30个，地下1550个商业裙楼N/A交通状况轨道交通步行五分钟至罗宝线或龙华线的会展中心站距离火车站离深圳火车站20分钟，离深圳北站25分钟距离宝安机场35分钟车程楼层资料标准层建筑面积（平方米）1,500得房率70-75%单层净高（米）3物业管理物业管理公司深圳市卓越物业管理有限公司物业管理费（人民币/平方米/月）18市场表现指标*售价（人民币/平方米）56,000平均租金（人民币/平方米/天）200空置率（%）10.0%主要租户深圳市中安信达投资，深圳市荣太丰投资担保*市场表现指标为2013年2季度末数值诺德中心基本信息地址福田中心区市民中心东侧深南中路边开发商深圳市中铁建投资有限公司竣工日期2004-12写字楼总建筑面积（平方米）72,629总楼层数38客梯数量15部车位个数400个商业裙楼N/A交通状况轨道交通连接龙华线和蛇口线的市民中心站距离火车站离深圳火车站25分钟，离深圳北站20分钟距离宝安机场37分钟车程楼层资料标准层建筑面积（平方米）1900得房率N/A单层净高（米）2.8物业管理物业管理公司深圳市诺德物业管理有限公司物业管理费（人民币/平方米/月）16市场表现指标*售价（人民币/平方米）52,000平均租金（人民币/平方米/月）210.0空置率（%）5.0%主要租户沿海地产投资（中国）有限公司，东方瑞银投资，SASGroup*市场表现指标为2013年2季度末数值深圳证券交易营运中心（未来供应）基本信