第五章 房地产投资

2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904431第五章房地产投资2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904432投资的一般概念：所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享受，（通过对某些投资对象的持有）试图获取将来不确定的收益的一种行为（或过程）。投资的三要素：时间、报酬、风险。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904433第一节房地产投资概述一、房地产投资特征：直接投资费用较高；直接投资回收期长投资资本的购买力价值不易损失易于取得贷款支持直接投资资本的流动性差影响投资的不可分散性风险因素较多需要专业知识和经验房地产投资方式和标的类型的多样性2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904434二、房地产投资方式房地产开发投资；房地产购置投资；房地产抵押放款；购买房地产证券房地产投资信托（REIT）与信托投资；有限合伙(也称辛迪加)投资（前两种投资称为直接投资，后面几种方式均为间接投资。）2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904435一个例子：日本三井房地产销售公司“土蓝提”项目2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904436三、房地产投资标的的类型(一)未开发的土地(二)住宅(三)写字楼(四)购物中心或零售商场（商业物业）(五)旅馆、酒店、会议中心（产权式酒店）(六)休闲性房地产(七)工业厂房、仓库2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904437第二节房地产投资财务分析一、收益倍数(乘数)法收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904438二、财务比率法(一)经营成本比率：经营成本比率等于经营费用除以潜在总收入。(二)收支平衡比率：收支平衡比率等于年经营费用加上年债务偿还额，除以潜在总收益。(三)债务偿还保证率：债务偿还保证率是净收益与年本息偿还额的比值。该比值越大，说明项目投资的财务风险越小。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904439三、赢利能力法(一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报酬率，与净收益倍数互为倒数。〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入量的比值。(三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税后净现金流量与自有资金投入量的比值。(四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的权益(本金)部分也计入报酬。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044310四、回收期法回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资的回收期越短越好。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044311说明第一年：课税所得为(10-5.57-l.96)等于2．47万元，所得税为0.815万元。税后净现金流量为(10-6.482-0.815)等于2.7万元，第二年6.482本息偿还额中利息部分下降，所得税上升，税后净现金流量下降。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044312第三节房地产投资的基本分析2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044313一、宏观面分析1、对整个房地产业的走势产生根本性影响的因素。1）政府对房地产业的基本态度1998年3月19日朱总理在九届人大一次会议举行的记者招待会上强调要把住宅培育成新的经济增长点与消费热点，迎来了新一轮房地产发展期。03年以来政府对房地产业的态度转化为稳定、调控；调控渐占主导地位。05年的“组合拳”目的就是调控。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/1401290443142）金融政策信贷政策，直接影响购买力，进而影响房价与地价。利率政策，在其它因素保持不变，利率上升的过程是房价下跌的过程。利率下调的过程，是资产价格上涨的过程。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/1401290443153）税收政策低税率，意味着交易成本低，鼓励住房消费与投资。(04年杭州市以恢复征收所得税为主要内容的“房产新政”失败收场与05年“调控组合拳”中营业税、3%契税）低利率与低税率并存，容易滋生房地产泡沫。4）住房政策：如最近的廉租房政策。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/1401290443165）土地政策中国号称实行“世界上最严格”的土地制度省级以下土地管理体制改变土地市场的整顿土地挂招拍制对不同类型产品的土地政策，如别墅用地的控制。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/1401290443172、宏观经济面分析经济所处的阶段经济周期2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/1401290443181）、城市化加速期1998年低收入国家＜350$城市化率28%中等收入国家1230$城市化率42%对人均GNP＜1000$的53个国家统计：城市化/工业化＜0.7的9个国家0.7－1.4的14个国家＞1.4的大于30个国家2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044319年份城市化率工业化二者比1990年26.41370.711995年29.0442.30.681996年30.4842.80.711997年31.9143.50.731998年33.3542.60.781999年34.7842.70.812000年36.2244.30.822001年37.6644.90.842002年39.0944.10.89二0一0年和本世纪中叶，将分別达到百分之四十五和百分之六十五。未来50年內必须年均有1000万以上的农村人口转化为城市人口。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/1401290443202）、世界制造产业转移周期世界制造中心已经历过三次转移：1、到1895年，德国取代英国成为世界科技与制造中心，实现了世界制造中心的第一次转移。2、1927年，美国汽车总产量占世界市场80%，1929年美国发明了彩电，至此，美国就取代了德国，成为世界科技中心和制造中心，并保持到20世纪70年代。3、在20世纪80年代，日本取代了美国，成为国际公认的制造中心。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/1401290443213）进入住宅、汽车、教育消费期城镇居民消费的恩格尔系数从1997年的46.4%，下降至2001年37.9%，2002年的37.7%。居民消费从万元级上升到十万元级。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044322二、区域性市场分析1、经济面；财政收入，GDP，居民可支配收入，存贷款余额，经济特点（第三产业比重，民营经济比重）。2、家庭与人口；家庭数、人口规模、人口年龄结构，迁入迁出人数，结婚人数3、拆迁量及拆迁政策；4、居民现有住房条件及消费偏好5、城市发展规划；6、近三年房地产市场交易量（新建商品房、二手房）2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/1401290443237、近三年空置面积(空置率）8、近三年施工面积9、新开工面积计算：销售面积/竣工面积=市场吸纳指数:假如市场吸纳指数1,市场供不应求。人均竣工面积；人均销售面积；人均新开工面积。（空军、黄牛、托儿）2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/14012904432410、近三年土地投放量11、房价合理性房价与居民收入之比；租售比；12、消费者来源构成，购房动因构成判别市场容量、供求关系、价格走势2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044325（三)所在区块市场分析所在区块未来城市规划；所在区块在城市房地产市场中的地位；所在区块消费群体特征；所在区块主要开发楼盘特点及价格；所在区块主要开发楼盘销售及入住状况。分析有无成长潜力、稀缺性如何。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044326第四节房地产投资风险房地产投资风险指房地产项目投资中实际收益低于预期，甚至产生亏损的可能性。（不排除出现实际收益高于预期的有利的可能性，但不能算风险。）风险分为系统风险和非系统风险。系统风险是指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险。如战争、通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。非系统风险是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益或投资失败。2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044327一、房地产投资的风险类型(一)经营风险(二)自然风险(三)流动性风险(四)财务风险2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044328二、房地产投资风险控制策略（一)选择风险较小的项目进行投资(二)加强市场调查研究(三)通过投资组合来分放风险(四)通过良好的管理控制风险(五)转嫁风险(六)通过“期权”交易控制风险2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044329第五节房地产置业投资分析置业投资是投资者在市场上购买房地产物业后，通过对房地产商品的交易或租赁来获得投资收益的一种投资方式。置业投资者一般不从事开发，投资周期可长可短，投资规模大小也有很大差异，投资目标是购置物业尽可能大的增值，或能获得尽可能高的租赁收入。住宅投资、商铺投资、写字楼投资2019/8/3朱老师博客：blog.sina.com.cn/u/140129044330复习思考题1、房地产投资具有什么特征？有哪些方式和类型？2、试讨论房地产投资的各种风险，及有效的风险控制手段。3、房地产置业投资的主要投资对象有哪些？投资中需注意的影响因素有什么？4、房地产投资的财务分析方法有哪些主要指标？如何评判？5、试讨论房地产投资组合与证券投资组合的区别。6、结合实际讨论当前个人投资者投资房地产的可能方式。