[操作流程及成果标准]万科集团项目设计成果标准-第一到第五部

万科集团项目设计成果标准－总则11.01为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。1.04本标准遵循以下原则编制：①设计与市场、成本相结合的原则；②管理和技术相结合的原则；③计划管理的原则；④检查与反馈的原则。1.05本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。1.06本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。第一部分总则万科集团项目设计成果标准－投资分析2本阶段工作重点□收集项目基础资料□完成规划设计草案及可行性分析□完成《项目设计工作控制性计划》□完成《项目可行性研报告－规划设计部分》第二部分投资分析阶段成果标准万科集团项目设计成果标准－投资分析3目录1.项目基础资料………………………………………………………………41.1宗地自然条件……………………………………………………………41.2宗地社会条件……………………………………………………………61.3竞争楼盘…………………………………………………………………82.规划设计的可行性分析……………………………………………………123.规划设计草案………………………………………………………………143.1规划设计的初步概念……………………………………………………143.2规划设计草案……………………………………………………………144.《项目设计工作控制性计划》………………………………………………185.范例…………………………………………………………………………19万科集团项目设计成果标准－投资分析41项目基础资料1.1宗地自然条件宗地自然条件表一表1.1.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高□已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌□已收集宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位□已制作说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。万科集团项目设计成果标准－投资分析5宗地自然条件表二表1.1.2填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最高℃最低℃平均℃城市风象主导风向风向频率玫瑰图（另附图）□已收集空气质量宗地空气质量状况□空气质量良好□空气质量较差，需进行检测水文宗地内有无地表水□池塘□水渠宗地周边有无地表水□江□河□湖□海□水渠周边地表水常年水位(黄海高程)M周边地表水最高控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况□水质良好□水质较差，需进行检测噪音宗地噪音状况□周边无噪音源□周边有噪音源，需进行检测宗地有无特殊地下物冲沟□有□无暗河□有□无古墓□有□无化石□有□无地下军用设施、管线□有□无地下油罐房□有□无其它大型地下建筑物、□有□无说明：1．依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。万科集团项目设计成果标准－投资分析61.2宗地社会条件宗地社会条件表一表1.2.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征□已收集区域总体规划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划□已收集区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线□已制作周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等□已制作周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸□已制作周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施□已制作市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等□已收集说明：1.本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。万科集团项目设计成果标准－投资分析7宗地社会条件表二表1.2.2填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称当地政策法规要求日照间距系数消防间距□无特殊要求其它间距□无特殊要求规划设计要点总用地面积ha□暂无要点总建筑面积m²容积率建筑密度绿地率车位总数限高要求层或m配套的名称与面积要求退红线要求万科集团项目设计成果标准－投资分析81.3竞争楼盘信息1.3.1竞争楼盘列表竞争楼盘列表表1.3.1填表人：填写日期：年月日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其他说明确认栏市场营销部门经手人：年月日市场营销部门经理：年月日设计部经理：年月日1.“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2.本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。万科集团项目设计成果标准－投资分析91.3.2竞争楼盘设计信息竞争楼盘设计信息表一表1.3.2.1楼盘名称位置规划总用地面积M²总建筑面积M²容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M²住宅产品类型□独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房□小高层□高层□其他住宅结构形式会所面积M²会所个数商业面积M²□租□售幼儿园班小学班景观周边自然景观□有□无景观设计面积M²包含项目游泳池室外M²室内M²水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。万科集团项目设计成果标准－投资分析10竞争楼盘设计信息表二表1.3.2.2楼盘名称位置：该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称规划建筑方案施工图景观方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗□白铝□彩铝□塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住宅室内□毛坯房□标准装修□提供□不提供装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。万科集团项目设计成果标准－投资分析11竞争楼盘设计信息表三表1.3.2.3楼盘名称位置户型编号户型种类面积(M²)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为:户型特色评述：（应附图表达）说明：1.实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。2.单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3.单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。万科集团项目设计成果标准－投资分析122规划设计的可行性分析2.01依据宗地自然条件表一（表1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。2.02依据宗地自然条件表二（表1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。2.03依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。2.04依据宗地社会条件表二（表1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。2.05当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积万科集团项目设计成果标准－投资分析13率分析方案及对应的容积率分析表（表3.2.2.3），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在《投资与收益分析》中体现）。2.06当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《工程与与销售计划》、《投资与收益分析》中体现）。（本节内容为根据集团企划部《项目可行性报告》相关要求调整。）万科集团项目设计成果标准－投资分析143规划设计草案3.1规划设计草案的初步概念3.1.1设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。3.1.2技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3.1.3可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。3.2规划设计草案图纸3.2.1规划设计草案总平面图3.2.2综合经济技术指标万科集团项目设计成果标准－投资分析15综合经济技术指标表表3.2.2.1填表人：填写日期：年月日项目名称有无规划要点项目规划总用地ha容积率居住区用地ha建筑密度总建筑面积M²绿地率%住宅总建筑面积M²住宅总户数户公共服务设施总面积M²汽车位总数个住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（1～3层）多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（100m）公共服务设施内容类型建筑面积(M²)用地面积(M²)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修说明：1.根据万科项目开发经验，7～9层住宅与9～11.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将7～9层住宅并入小高层类进行统计。2.设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。万科集团项目设计成果标准－投资分析16容积率分析表表3.2.2.2填表人：填写日期：年月日土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（1～3层）低层住宅：联排别墅（1～3层）总容积率多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～1