黑蚁房地产户型评价知识培训

www.fdcew.com房地产E网黑蚁房地产户型评价知识培训黑蚁营销www.fdcew.com房地产E网去不去，看位置行不行，看户型定不定，看价格www.fdcew.com房地产E网课程讲授目的（一）向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介（二）评审户型平面时，用黑蚁特有的专业方法，对户型方案提出评价意见或修改建议评价=设计，设计或修改设计主要是建筑设计院的工作www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网户型评价标准理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释没有绝对的好户型，只有最满足居住者需求的户型——自己好才是真的好！绝大多数人没有丰富的住房经验，很多人也搞不清自己真正的户型需求，因此需要专业、客观的户型指导。www.fdcew.com房地产E网第一篇建筑平面分析（1）建筑平面概论（2）经典平面赏析（3）创新平面赏析www.fdcew.com房地产E网中国民居对朝向的选择北回归线以北：向北房终年无阳光，选择南向房是购房前提北回归线以南：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光，选择南向房可以冬暖夏凉。南方沿海地区：寸土寸金、空调调温、港岛景观，不讲究朝向www.fdcew.com房地产E网景观与朝向选择纯就朝向而言，选择建议：东南向南向西南向东向东北向北向西向西北向目前市场情况：自然景观朝向小区景观海景、湖景、山景、高尔夫景中心花园、组团绿化www.fdcew.com房地产E网户型定义经典户型市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型创新户型有独创性的为市场接受的新型实用户型www.fdcew.com房地产E网建筑平面评价类型优点缺点备注点式可一梯多户1.容积率可充分利用2.建筑风格富于变化3.室外管道便于安排4.对场地要求不高5.便于户型布置6.结构稳定性强1.通风差2.户型间可能产生对视，影响私密性1.高层建筑常采用2.高密度居住区域或高地价住宅区多采用板式一般一梯二户1.通风采光好，易形成穿堂风2.朝向好，可做到户户向阳3.私密性好1.总平面布置呆板，显得没有档次（兵营式排列）1.多层较常使用2.大户型高档住宅采用点式联体一般用于一梯四户平面拼接1.便于围合布置，土地利用率高2.部分户型能南北通透3.可做到户户向阳1.处理不好,易形成东西向房2.围合太死,对区内通风不利，且易形成回声等噪音影响1.南方城市较常用www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（1）一梯八户优点缺点1.户型方正,实用率高2.有阳台、凸窗3.各房采光理想4.北向二房、南向三房销售压力小1.东、西户型厨房离大门较远2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（2）一梯八户优点缺点1.卧室、客厅采光通风好2.每户有阳台3.方正实用、通风采光4.电梯厅、消防楼梯能通风采光1.实用率较低2.北向、西向户型可能成销售难点www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（3）一梯六户优点缺点1.户户南向2.多数房间方正3.电梯厅、消防楼梯能通风采光4.A、F户型南北通透1.A、F、C、D户型客厅欠方正www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（4）一梯四户优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.E、G户型南北通透5.消防楼梯通风采光1.E、G户型客厅采光面较小2.无生活阳台（可添加）3.电梯厅不能通风采光www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（5）一梯四户优点缺点1.大部主要产品房间方正实用2.户户向南3.所有房间均能通风采光4.户户有玄关5.人流通道互不干扰6.电锑厅、消防楼梯通风采光1.1、2户型厨房不方正（无大碍）www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（6）一梯四户优点缺点1.所有房间方正实用2.户户向南、户户有阳台3.所有房间均能通风采光4.A、D户型南北通透5.电梯厅、消防电梯通风采光1.实用率稍低2.管道外露影响建筑外立面3.C、B户型餐厅较小(若建筑改为高层、增加电梯数可改观)www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（7）一梯三户优点缺点1.户户南向2.后两户型南北通透3.所有房间方正实用4.电梯厅、消防楼梯通风采光1.北二套房工作阳台与生活阳台混用2.电梯厅间接通风采光www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（8）一梯二户优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.消防楼梯通风采光1.电梯厅不能通风采光www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（9）一梯二户(紫荆苑）优点缺点1.户户南向、南北通透2.所有房间方正实用3.餐厅独立且通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.对土地要求高（东西向有充足地块条件）一梯二户www.fdcew.com房地产E网经典平面推介（10）一梯十户以上优点缺点1.一房、二房户型所有房间方正实用,所有住人房采光充分，景观面大2.所有房间均能自然通风采光3.电梯厅、消防楼梯通风采光1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知2.单间户型不方正www.fdcew.com房地产E网创新户型推介（1）三错层优点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应老年人、幼童、孕妇、病人等居住使用www.fdcew.com房地产E网创新户型推介（2）高厅组合复式上层复式下层优点缺点1.丰富室内空间2.客厅4.2米层高增加了客厅空间高度3.主人房设在上层,私密性强1.适合较大户型采用4.2米2.8米5米2.8米2.8米www.fdcew.com房地产E网创新户型推介（3）SOHO优点缺点1.类别墅居住单元2.空间丰富1.70㎡的户型作跃式设计，有点勉为其难www.fdcew.com房地产E网创新户型推介（4）双拼户型优点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68㎡，双拼成136㎡五房户型A、B户型55㎡，双拼成110㎡四房户型www.fdcew.com房地产E网住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准户型性能标准豪宅大户型中户型小户型主卧室使用面积（㎡）≥16≥14≥12≥10其它卧室使用面积㎡≥14≥12≥9≥7小卧室使用面（㎡）≥12≥10≥8≥7客厅使用面积（㎡）≥30≥25≥12≥10客厅开间（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客厅实墙面长度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐厅使用面积（㎡）≥16≥12≥8≥6餐厅采光通风状况采光通风采光通风生活阳台进深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2www.fdcew.com房地产E网住宅性能标准户型性能标准豪宅大户型中户型小户型服务阳台进深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0储藏间使用面积（㎡）≥4≥3≥1厨房使用面积（㎡）≥8≥6≥4≥3厨房净宽（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5厨房厨具操作面长（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1单间卫生间使用面积（㎡）≥3.5≥2双卫生间总使用面积（㎡）≥8≥7≥6.5三卫生间总使用面积（㎡）≥10≥9层高（m）3.13.02.92.8www.fdcew.com房地产E网市场对户型的关注点客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序：客厅：方正好用（面积、家私布置、布局等）主卧室：合理性（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立，通风采光厨房：宽敞实用，有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性次卧室：作书房、客房适宜阳台：观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的实用www.fdcew.com房地产E网功能空间分类住宅的“八大”使用功能起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间公共空间：客厅、餐厅、观景阳台私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网功能分区合理动静分区：活动区和休息区分开动区：客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置静区：卧室、书房位置应比较深入动区与静区之间：卫生间应方便使用，室内交通线尽可能便捷www.fdcew.com房地产E网动静分区案例（1）错层设计最易实现“动静分区”动区静区www.fdcew.com房地产E网动静分区案例（2）平面户型也可以作到“动静分区”动区静区www.fdcew.com房地产E网空间尺度合理客厅：宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于3.6米，宽深比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空间卧室：主卧：应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡,且应带有主卫生间次卧：面积应不小于10㎡餐厅：餐厅和客厅宜相对独立．既有关系又有分隔厨房：厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台卫生间：净宽不宜小于1.6米阳台：保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明www.fdcew.com房地产E网空间比例失当案例客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差www.fdcew.com房地产E网面积比例适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一各房室具有与其户型相匹配的比例大户型不应出现过小房间主卧应明显大于次卧三户室客厅与卧室的比例应把握在1．5：1以内www.fdcew.com房地产E网房室比例失当案例厨房面积过大(13㎡)，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。而小卧室仅7㎡。www.fdcew.com房地产E网通风采光室内四明明厅、明室、明厨、明卫公共空间通风采光电梯厅楼梯/消防楼梯公共走道新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光www.fdcew.com房地产E网公共空间通风采光案例（1）一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题www.fdcew.com房地产E网公共空间通风采光案例（2）一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心通风采光通风采光通风采光www.fdcew.com房地产E网各房室合理性要求（1）客厅空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完整的墙方正开阔：方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米长宽比不应失调：深度开间比不宜大于2：1入口设玄关：入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私密性www.fdcew.com房地产E网客厅开口过多案例客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。www.fdcew.com房地产E网各房室合理性要求（2）餐厅相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有关系又有分隔；餐厅至少要有两面墙夹一角。与厨房应有关联又独立成区：西式厨房与餐厅在空间上实现一体化www.fdcew.com房地产E网www.fdcew.com房地产E网餐厅不独立案例(1)左图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；客厅的形状不利于家具的摆放。厨房位置使客厅显得更加局促。右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。www.fdcew.com房地产E网餐厅不占角案例餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。www.fdcew.com房地产E网餐厅占角案例餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。www.fdcew.com房地产E网餐厅独立案例餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明www.fdcew.com房地产E网各房室合理性要求（3）厨房应靠近餐厅离大门不要太远（进出杂物多）直接对外采光通风厨具按洗、切、烧的顺序合理布置有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，