第六章投资性房地产

石河子大学经管学院财务会计系主讲教师：王薇会计（上）第五章投资性房地产引言随着市场经济的发展和投资观念的变化，很多企业开始投资房地产项目，有的企业将此作为主要业务；有的企业在经营其他业务的同时，兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产是为了房地产增值而盈利；有的为抵御通货膨胀风险。特别是在西方国家的企业中，将房地产投资作为一种投资手段，已是非常普遍的现象，这种投资行为已逐渐在我国企业中流行，成为一些企业的经济增长点。但过去人们将投资性房地产作为固定资产和无形资产看待，按一定年限折旧或摊销。这种做法不能反映投资性房地产的真实价值，而且对房地产投资金额大、周期长、流动与变现能力差，是高收益与高风险并存的特点。多年来，由于缺泛准则加以规范，企业各行其是，提出来供的信息缺乏可比性。因此，在会计实务上迫切需要从原固定资产、无形资产中划分出来，单作一类加以会计规范。就是这个准则出台的原因所在。目的及要求：掌握投资性房地产的范围重点掌握投资性房地产确认和计量掌握投资性房地产的转换和处置第六章投资性房地产第一节投资性房地产的确认和初始计量第二节投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产概念及范围二、投资性房地产确认三、投资性房地产初始计量注意重点！一、投资性房地产概念及范围（一）投资性房地产定义是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。理解：1、是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；2、能够单独计量和出售（或转让）。（二）投资性房地产特征1、投资性房地产是一种经营活动。2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于用为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。3、投资性房地产有两种后续计量模式。（二）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权。用于出租的土地使用权指企业通过受让方式取得的土地使用权。2.持有并准备增值后转让的土地使用权指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。3.已出租的建筑物指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房产。用于出租的建筑物指企业拥有产权的建筑物。不属于投资性房地产的范围1、自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。2、作为存货的房地产通常之指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地租给甲企业以赚取租金，租期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。假设不违反国家有关规定。案例对甲企业而言，这项土地使用权不予以确认，也不属于投资性房地产。对乙企业而言，自租赁开始日起，这项土地使用权属于投资性房地产。解析：甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期5年，甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。案例对甲企业而言，这两间门面房产权不能予以确认，也不属于投资性房地产。对乙企业而言，则属于投资性房地产。解析：甲企业在石河子开发区购买了一栋写字楼，共12层，其中5层经营出租给出中基公司，6层出租给出天康饲料公司，底层经营租赁给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。案例甲企业出租写字楼，并同时提供的辅助服务不重大，对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。解析：石河子天富热电力在石河子开发区购买了一块土地使用权，并在该土地上建了一栋商业楼，拟用于整体出租，但至今尚未找到合适的出租人。案例该商业楼不属投资性房地产。直到租出，自租赁日开始，才能作为投资性房地产。解析：确定投资性房地产范围应注意的问题1.已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。2.闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）的规定，闲置土地指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；（3）法律、行政法规规定的其他情形。多选题：下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A已出租的建筑物B.待出租的建筑物C已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E企业持有并准备增值后转让的土地使用权二、投资性房地产的确认(一)确认条件同时满足下列条件可确认为投资性房地产：1.与该投资性房地产有关经济利益很可能流入；2.该投资性房地产的成本能够可靠计量。（二）一项房地产中具有不同持有目的、用途的确认1.部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产经营的房地产（1）用于赚取租金或资本增值的部分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产；（2）用于赚取租金或资本增值的部分不能单独计量和出售的，不作为投资性房地产。2.将建筑物出租并按协议向承租人提供保安和维修等其他服务（1）所提供的其他服务在整个协议中如不重大的可将该建筑物确认为投资性房地产；（2）所提供的其他服务在整个协议中如为重大的该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。3.关联企业之间租赁房地产租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。4.企业拥有并自行经营的旅馆饭店（1）其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；（2）其拥有的旅馆饭店部分或全部出租①出租的部分能够单独计量和出售的出租的部分可以确认为投资性房地产；②提供客房服务的部分不属于投资性房地产。（三）下列房地产不应确认为投资性房地产1.企业出租给本企业职工居住的宿舍即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。2.作为存货的房地产房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.自用房地产指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如：企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。单选题：1、下列项目属于投资性房地产的是（）A.企业拥有并行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租入的建筑物C.房地产开发企业持有并准备出售的房屋D已出租的投资性房地产租赁期满，暂时空置但继续用于出租。2.对于企业租出并按出租协议向承租人提供相关辅助服务的建筑物，下列说法中正确的是（）。A.所提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。B.所提供的相关辅助服务在整个协议中重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产。C所提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产。D.所提供的相关辅助服务在整个协议中无论是否重大，均不将该建筑物确认为投资性房地产。三、投资性房地产初始计量（一）总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（二）具体计量：1.设置“投资性房地产”科目用途：核算投资性房地产的价值，包括:采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产。明细科目：按照类别和项目并分别设置“成本”和“公允价值变动”2.计量应根据其不同的取得方式（1）外购包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的支出。（2）自建由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。甲公司属一家商贸企业，为拓展经营规模，于2010年2月1日购入市中心的一幢商务楼，拟用于对外招租。该幢商务楼的买价5000万元，发生相关税费250万元。解析：甲公司购入该商务楼应作如下会计处理：借：投资性房地产—成本5250万贷：银行存款5250万案例乙公司属一家建筑企业，为降低经营风险，2008年7月1日，在公司拥有的一块使用权价值为2000万元的土地上自行建造一幢商务楼，拟用于招租。该幢商务楼于2009年12月20日达到预定可使用状态。该幢商务楼全部建造支出为8000万元。做出乙公司建造该商务楼应会计处理。案例①将土地使用权价值转入工程成本借：在建工程2000贷：无形资产—土地使用权2000②将建造支出记入工程成本借：在建工程—商务楼8000贷：工程物资等8000③达到预定可使用状态借：投资性房地产－成本—商务楼10000贷：在建工程-商务楼10000单选题：1、下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是（）。A.无论采用公允价值模式还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，均应按实际成本对投资性房地产进行初始计量。B只有采用公允价值计量模式进行后续计量投资性房地产，取得时应按公允价值进行初始计量。C.自行建造投资性房地产成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和直接归属于该资产的其他支出。2、2010年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为800万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为10万元，差旅费5万元。该投资性房地产的入账价值（）。A800B.936C.810D.815四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。教材P107【例7-1、2】案例（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。第二节投资性房地产的后续计量一、成本计量模式二、公允价值计量模式三、后续计量模式的变更注意重点！计量模式投资性房地产的后续计量分为：成本计量模式公允价值计量模式计量模式一经确定，不得随意变更，如计量模式转换，按《企业会计准则第28号--会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定处理。一、成本计量模式指在资产负债表日以成本模式对投资性房地产进行后续计量。（一）采用成本模式计量的建筑物根据《第三章固定资产》规定计提折旧；会计处理时：①确认租金收入借：银行存款贷：其他业务收入②按期计提折旧借：其他业务成本贷：累计折旧（二）采用成本模式计量的土地使用权根据《第四章无形资产》规定摊销会计处理时：①确认租金收入借：银行存款贷：其他业务收入②按期摊销土地使用权价值借：其他业务成本贷：累计摊销2010年2月28日，乙公司某投资性房地产账面原价为400000元，已计提累计折旧5000元，未计提减值准备，可收回金额为385000元。解析:（400000－5000）－385000＝10000（元）借：资产减值损失10000贷：投资性房地产减值准备10000案例注意：成本模式下已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。多选题：关于采用成本模式计量的投资性房地产，下列表述中不正确的有（）。A如果是建筑物，应自取得该投资性房地产的当月开始计提折旧。B.如果是建筑物，应自取得该投资性房地产的次月开始计提折旧。C.如果是土地使用权，应自取得该投资性房地产的当月开始摊销。D如果是土地使用权，应自取得该投资性房地产的次月开始摊销。二、公允价值模式计量有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能持续可靠取得的，可对投资性房地产采用公允价