XXXX年惠州房地产市场年报

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。【跌宕起伏前行不止】——中原地产2012年惠州楼市年报中原地产惠州分公司研究中心Huizhou.01.2013Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011A.惠州市2012年房地产市场总结B.惠州市2012年房地产市场状况背后的原因C.惠州市2013年房地产市场展望D.附录：区域月度市场总结3275389报告内容页码Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市2012年房地产市场总结PartACodeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011一级市场PartA.1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011一级市场概述：2012年，在调控持续从严的宏观环境下，作为房地产市场的核心生产要素，土地市场经历了“一波三折”的变化。上半年，受一手住宅成交走弱及库存压力高企的影响，房企负债率高企，资金链出现紧绷现象，拿地意愿明显减弱，加之，受楼市调控政策影响，各地政府推地节奏明显放缓,土地市场的成交量持续冷清.进入下半年，随着楼市的明显复苏，土地市场开始逐渐升温。房企“去库存化”成效显现，开始积极拿地补仓。此外，受财政收入萎缩压力的影响，政府推地的意愿明显加强，下半年土地市场迅速升温，供应和成交都呈现明显上扬的态势。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20112012年惠州挂牌经营性土地面积合计约924万平米，以博罗县供应为主，占总量的22.7%；大亚湾供应居次，占总量20.7%。土地市场供应（年度）2012年惠州挂牌经营性土地共计324宗，以博罗县供应为主，92宗占总量的28.4%。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市各区县商住用地挂牌宗数（单位：宗）惠州市各区县商住用地挂牌面积（单位：万平米）Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20112012年惠州经营性用地平均挂牌地价（地面）为1376元/㎡，其中惠城区地价最高，2472元/㎡。土地市场供应（年度）2012年惠州经营性用地挂牌总金额89.87亿元，惠城区所占比例最大，23.81亿元占总金额的26.4%。（部份土地挂牌金额未公示）。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市各区县挂牌金额（单位：亿元）惠州市各区县挂牌土地平均地面地价（单位：元/㎡）Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20112012年惠州经营性用地成交宗数共计376宗，同比上年增长40%。2012年惠州经营性用地成交924万平米，同比上年增长6%。土地市场成交（年度）数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市历年商住用地交易宗数（单位：宗）惠州市历年商住用地交易面积（单位：万平米）Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,20112012年商住用地成交平均地面价为1612元/㎡，同比增加45%，成交地块区域结构性集中拉升整体交易价格。土地市场成交（年度）2012年商住用地交易市场的成交金额出现下跌，全年交易总金额为63.7亿元，同比减少20%。惠州市历年土地交易地面单价（单位：元/㎡）数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市历年土地交易总金额（单位：亿元）Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011土地市场成交（年度）2012年惠州成交的经营性用地从区域分布看，博罗县、惠城区和惠阳区三个地区成交相当，三区总量约占惠州土地成交的七成。从2012年惠州经营性用地成交面积看，主要分布在惠城区，占总比例29.3%，惠东县和大亚湾各约为166万平米。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理2012年惠州各区县商住用地交易宗数（单位：宗）2012年惠州各区县商住用地交易面积（单位：万平米）Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011土地市场成交（年度）从2012年惠州商住用地交易金额看，惠城区的成交金额最多，占总金额的46%。2012年惠州各区县的经营性用地交易地面价以惠城区最高，地面价达到2721元/平米。2012年惠州各区县商住用地交易平均地面地价（单位：元/㎡）数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理2012年惠州各区县商住用地交易金额（单位：亿元）Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011二级市场PartA.2Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011二级市场概述：2012年新房市场整体销售呈现低开高走，曲折向上的态势。从全年成交面来看，自三月楼市出现首次回暖以来，走势呈现较为平稳的态势，3月、5月、7月及11月分别出现了年内成交的4个小高峰，其余月份成交面积均保持在50万平米左右，同时，今年的走势也出现了一定的反季候特征，淡季不淡，旺季不旺，大幅上涨动力不足，成交更趋理性。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市供应（年度）2012年房地产投资占比仍持续回升，但涨幅收窄，全年房地产投资额预计达472.5亿元，占全市固定资产投资的40.7%。惠州市历年房地产投资额（单位：亿元）惠州市历年供应量走势图（单位：万平米）数据来源:惠州市统计局去库存压力下，2012年新增供应理性回归，全年供应面积为849.16平米，同比回落29%。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市成交（年度）2012年调控延续、深化，一手住宅成交上涨动力不足，全年住宅成交664万平米，与上面相比基本持平，年内去库存明显，供求比加速回落。惠州市历年成交面积走势图（单位：万平米）惠州市历年成交均价走势图（单位：元/平米）数据来源:惠州市统计局2012年全年成交均价5763元/平米，同比上升5.2%，新房价格在促房价合理回归的政策要求下，涨幅明显收窄,。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20112012年惠城区供应量大减，全年住宅批准预售23008套，同比减少36%。惠城区供应（年度）数据来源:惠州市房产管理局2012年惠城区住宅批准预售面积合计270.27万平米，同比减少38%。惠城区历年供应套数走势图（单位：套）惠城区历年供应面积走势图（单位：万/平米）Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,20112012年惠城区成交量上扬，全年成交量约307.06万平米，同比上升11%；13年的供求比为0.9，呈现供不应求的态势。惠城区成交（年度）数据来源:惠州市房产管理局2012年惠城区销售均价较去年基本持平，全年均价为6059元/平米，同比减少1%惠城区历年成交均价走势图（单位：元/平米）惠城区历年供应成交走势图（单位：万平米）Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/平米)惠阳区历年供应成交走势图(单位:万平米)惠阳区成交（年度）数据来源:惠阳区房产管理局2012年惠阳区商品房供应量158万平米，同比增加1%；商品房成交85万平米，同比下降6%;商品房供求比为1.9。2012年惠阳区商品房成交均价5359元/平米，同比上涨5%。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011大亚湾区历年成交均价走势图(单位:元/平米)大亚湾区历年供应成交走势图(单位:万平米)大亚湾区成交（年度）数据来源:惠州市统计局2012年大亚湾区商品房成交均价达到5537元/平米，同比上升6%。2012年大亚湾区供应量98.89万平米，同比下降53%;商品房成交预计90.35万平米，与11年基本持平;2011年供求比为1.1Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2011博罗县成交（年度）数据来源:博罗县房产管理局博罗县历年成交走势图(单位:万平米)博罗县历年成交均价走势图(单位:元/平米)2012年博罗县商品房成交87.55万平米，同比减少12%。2012年博罗县商品房成交均价达到4656元/平米，同比上升31%Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,20112012年惠东全年成交量约90万平米，与去年相比基本持平略有下滑全年供求比为1.67，供求比仍较大，但较去年有所回落。惠东县成交（年度）数据来源:惠州市房产管理局受滨海大盘价格的拉升影响，今年惠东成交均价明显攀升，2012年惠东成交均价为6564元/平米，同比下滑2%，走势较为平稳。惠东县历年成交均价走势图（单位：元/平米）惠东县历年供应成交走势图（单位：万平米）Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2011三级市场PartA.3Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2011三级市场概述：2012年新春伊始，新房市场由于库存压力巨大，出现“以价换量”的行情，导致部分区域一二手住宅价格倒挂，间接抑制二手住宅的成交，下半年随着一手市场成交量的复苏、价格的回调，二手房走出阴影，成交量一度攀升。综合全年成交来看，二手成交量特别是住宅的成交量较往年相比，跌幅近2成；随着新近开发的优质物业进入二手市场流转，二手成交均价大幅攀升，升幅超过1成，从而总体成交金额保持平稳态势。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2011数据来源:惠州市房产管理局2012年惠城区二手房市场成交量大比例下滑，全年成交二手房7348套，同比11年下跌17%.住宅成交6077套，同比11年下跌22%2012年惠城区二手房市场成交面积102.58万平米，同比下降9%；住宅成交70.78万平米，同比下降19%。三级市场成交Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2011数据来源:惠州市房产管理局2012年惠城区二手房市场成交量金额达28.92亿元，同比增长2%；二手住宅成交金额达22.09亿元，同比增长2%2012年惠城区二手房市场成交均价曲折上升，全年成交均价为2819元/平米，同比上涨12%；二手住宅成交均价为3079元/平米，同比上涨23%三级市场成交Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2011一级市场前冷后暖，下半年成交支撑全年走势上扬，年末翘尾明显12成交结构中，中小户型的普通住宅占比明显提高，对成交价格走势调节明显3二手市场成交受抑，中介市场重新洗牌，大中型中介以平稳发展为主4小结调控高压下二级市场低开高走，全年走势平稳，刚需力量成为支撑全年成交的主体Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市2012年房地产状况背后的原因PartBCodeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2011市场状况背后原因概述：2012年，本轮房地产调控进入第三个年头，和2011年相比没有较多的政策出台，但之前的重磅调控政策仍然没有停止，全国楼市整体仍处厉政之下。中央对于调控的