XXXX年成都市房地产半年报

2012年成都房地产市场半年报二O一二年七月宏观经济环境调控政策环境成都土地市场成都商品房住宅市场成都二手房市场目录成都商业市场成都办公市场2012年下半年预测总观点：宏观调控由“控通胀”转向“稳增长”，增强市场信心；国家房产调控态度坚决，地方政府“微调救市”；土地市场凸显火爆，部分开发商抢滩拿地；商品房住宅市场并未真正“回暖”，“3月小阳春、红5月”显坚挺；二手房成交火热，创近两年新高；商业办公市场冷热不均，郊区成交热度高于主城区。宏观经济环境一世界经济复苏势头放缓，2012年全球经济仍将呈现低速增长态势，全球通胀压力仍然较大；主权债务危机不断深化和扩散，引发金额市场剧烈波动。当前全球经济的风险在明显上升，出现二次衰退的可能性在加大。2012年、2013半年全球经济大的风险。2012年主要问题是在欧洲，2013年主要问题是在美国，欧洲2013年经济增长可能性为负，这对于全球经济都将面临比较形式是一个比较大的挑战。美国2012年经济增长预计在2%左右，但2013年可能降至零甚至是负增长。我们需要对此密切关注，即使是全球不会出现二次衰退，政府仍然有必要备战危机。国际经济环境：全球经济持续低迷，风险明显加剧。048121601020304050亿元2006年以来我国GDP季度走势GDP增速国内GDP：国内经济增速放缓，经济增长预期下调，二季度我国GDP增速为7.6%，跌破8%，连续六个季度放缓。国内CPI：进入2012年，CPI指数连续四个月走低，6月CPI同比上涨2.2%，环比下降0.6%，创下29个月来的新低；整个上半年，CPI同比上涨3.3%。国内PPI:2012年6月份，全国工业生产者出厂价格同比下降2.1%，环比下降0.7%。102.390951001051101152008年以来我国PPI、CPI变动走势CPIPPI国内经济环境：国内经济增速放缓，CPI持续下滑，通胀压力得到缓解，货币政策微调空间增大，降准、降息频繁。货币政策：货币供应持续增长，二次降准及降息，资金需求压力得到缓解，金融货币政策趋松。国内货币供应量概况：2012年以来我国货币供应持续稳定增长，5月广义货币总量M2达到90万亿，同比增长13%，较08年同期增长一倍有余；首次降准：央行决定从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点；二次降准：央行决定从5月18日起下调存款准备金率0.5个百分点；首次降息：央行决定从6月8日起存贷款利率下调0.25个百分点，二次降息：央行决定从7月8日一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。项目Item2012.012012.022012.032012.042012.05货币和准货币（M2）855898.89867171.42895565.50889604.04900044.77货币（M1）270010.40270312.11277998.11274983.82278649.49流通中货币（M0）59820.7251448.7849595.7450199.3249039.72存款准备金调整历程一览存款利率调整一览表国际经济下行风险增大，外部经济环境持续恶化。国内经济增速放缓，CPI持续下滑，通胀压力得到缓解，降准、降息频繁；国家为“稳增长”，适时对金融货币政策进行微调，金融货币政策趋松。宏观经济环境总结：调控政策环境二调控政策：国家多次强调房地产调控不动摇，力度不减，仍实行差别化信贷及税收政策，继续实行限购政策，巩固房地产调控成果。中央上半年：调控决心不动摇，抑制房地产投机投资性需求将作为一项长期政策。1月31日温家宝：抑制楼市投机，促房价合理回归3月5日温家宝：2012年抑制楼市投机，巩固调控效果，促房价合理回归3月14日温家宝：房价还远远没有回到合理价位4月13日温家宝：坚持调控不动摇，增加普通商品房供给5月19日温家宝：严格实施差别化信贷、限购政策，增加普通商品房供给，推进保障性安居工程建设.2月13日王钰林：地方政府不得擅自调整楼市政策；3月23日秦虹：抑制投资投机需求长期不变；6月5日住建部：坚持执行调控政策，执行差别化信贷、税收政策和住房限购等措施；6月27日王钰林：限购政策短时间内不会放开。地方政策微调：部分地方政府微调政策，促进刚需入市购房；但微调政策一旦触及调控红线，立即被叫停，可见房地产调控的力度不减。地方政府频繁微调，保刚需促经济成主流。地方政府楼市微调一览一“减”：减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。二“调”：调整首套房贷利率回复基准利率，利润优惠9折、8.5折。譬如：北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。三“变”：改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。（中山被叫停）四“提”：提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、重庆等。五“户”：重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。六“补”：补贴首次置业，譬如青岛、重庆、芜湖等。国家多次强调房地产调控不动摇，巩固房地产调控结果；继续实施差别化信贷和税收政策，抑制投资性、投机性需求，仍采取“限购”手段。调控政策环境总结：成都土地市场三土地市场供销量：2012年上半年土地供应量及成交量呈增长趋势，土地市场初显回暖。37.415.54594.49652.032376.561218.07895.06406.251692.71900.912951.13692.112432.61535.521095.44160.071386.663317.6050010001500200025003000350040002011年1月-2012年6月土地供应走势3532.9899.71488.07162.4789.252387.891384.27582.81414.86867.492998.333239.172556.342985.55646.41984.55615.371631.83050010001500200025003000350040002011、12011、22011、32011、42011、52011、62011、072011、082011、092011、102011、112011、122012、12012、22012、32012、42012、52012、62011年1月-2012年6月土地成交走势2012年上半年成都土地供应134宗，供应面积为8927.9亩，同比增长82%；土地成交108宗，成交面积为9420.05亩，同比增长14%。供应及成交地块结构分析：供应量集中于综合性地块，成交量集中于商业和住宅兼商业；在楼市调控期，商业和综合性地块更受开发商的欢迎。2012年上半年成都土地供应中住宅兼商业地块占比最高，为38%，其次是商业兼住宅，为37%；成交的地块中商业地块占比最高，为43%，其次是住宅兼商业，为31%。1%38%37%24%2012年上半年地块供应结构分析纯住宅住宅兼商业纯商业商业兼住宅2%43%24%31%2012年上半年成交地块结构分析纯住宅商业商业兼容住宅住宅兼容商业供应及成交地块区域分析：2012年上半年土地供应及成交集中于郊县，郊县市场将是开发商的主战场。2012年上半年成都土地供应中，郊县供应93宗，主城区供应41宗；土地成交中，郊县成交79宗，主城区成交29宗；双流是土地供应及成交的热点区域。3011111099776555433333051015202530352012年上半年地块供应区域分析281098866544333222221051015202530双流高新区都江堰新都区新津县金堂县武侯区成华区崇州彭州市金牛区青羊区邛崃市锦江区龙泉驿郫县青白江温江蒲江县2012年上半年土地成交区域分析部分开发商刚需盘去化量大，资金压力得到缓解，对后市信心增强，拿地热情高涨，成都土地市场出现回暖迹象；综合性地块深受开发商的青睐。成都土地市场总结：成都商品房住宅市场四主城区商品房住宅市场供销量：2012年上半年成交面积呈增长趋势，3月出现小阳春，上半年楼市初现“回暖”；2012年上半年成都主城区商品房住宅供应320.69万平米，同比下降21%；成交358.5万平米，同比增长3%。2011、12011、22011、32011、42011、52011、62011、72011、82011、92011、102011、112011、122012、12012、22012、32012、42012、52012、6新增面积67.7919.7768.12106.4175.7468.7565.0494.71145.5269.5984.5113.9710.6437.0949.82113.1553.1556.84销售面积106.4397.0725.9830.1147.5541.4341.1543.5445.0952.1452.5144.8524.8740.1790.4262.8573.5366.66供求比0.640.202.623.531.591.661.582.183.231.331.612.540.430.920.551.800.720.850.640.202.623.531.591.661.582.183.231.331.612.540.430.920.551.800.720.850.000.501.001.502.002.503.003.504.000204060801001201401602011年1月-2012年6月供销走势主城区商品房住宅市场库存量：库存量仍处于高位，以上半年的去化水平59.75万平米，则需要14个月消化库存。虽然2012年上半年消化部分楼市，但库存量仍处于高位，截止6月，成都主城区商品房住宅库存量为850.14万平米。490.22416.12456.97533.19556.35579.77600.83643.07750.33768.06798.91856.64835.26839.57826.93880.41858.09850.14010020030040050060070080090010002011年1月-2012年6月库存量走势主城区商品房住宅市场成交均价：2012年上半年的成交均价同比呈下行趋势，上半年楼市“以价换量”显现。2012年1-3月成交均价呈下降趋势，4-6月呈增长趋势，上半年整体成交均价低于2011年同期。89338570896987948906883087508678872386138852862282307926760682278394847365007000750080008500900095002011年1月-2012年6月成交均价走势主城区商品房住宅市场区域供销情况：高新区仍是主城区市场的成交热点区域。2012年上半年高新区的新增供应面积和成交面积最多，其中供应129.45万平米，成交125.87万平米。锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区供应量42.9955.5839.1731.8747.96129.45成交量31.4661.8954.6441.5343.15125.87供求比1.370.900.720.771.111.031.370.900.720.771.111.030.000.200.400.600.801.001.201.401.600204060801001201402012年上半年区域供销量主城区商品房住宅市场成交面积段：2012年上半年，70-90平米首置客户占市场主导，市场仍以刚需支撑。2012年上半年商品房住宅市场成交面积段集中于70-90平米，占比为49.89%。面积段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上成交占比2.57%9.87%49.89%15.98%11.21%4.14%2.23%2.59%1.08%0.14%0.26%0.04%0.01%2.57%9.87%