XXXX年《物业经营管理》模拟试题二

12011年《物业经营管理》模拟试题二一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A．设施管理B．运行管理C．价值管理D．资产管理【答案】C【解析】P1页下面。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。这句话一是要注意提供什么服务，二是要注意满足什么需求。2．物业经营管理的内容不包括（）A．物业的运行操作管理B．资本投资决策C．房地产开发建设D．市场营销【答案】C【解析】P1页下面。物业经营管理活动（1）既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，（2）也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的（资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等）经营活动。3．下列零售商业物业类型中，（）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。A．地区购物商场B．区域购物中心C．居住区商场D．特色商店【答案】D【解析】P4-5页，特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差2异较大。4．综合用途物业内零售商场的（）往往受到一定的限制。A．规模B．商业服务半径C．服务人口D．年营业额【答案】A【解析】P5页中上部。零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。这种做法的优点是，整体开发的各种使用用途为这些零售商店提供了现成的市场。当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。5．（）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。A．物业管理B．设施管理C．房地产资产管理D．房地产投资组合管理【答案】B【解析】P9-10页。设施管理——是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。6．房地产资产管理公司通过考察（），来决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。A．资本开支是否满足组合投资管理的目标B．资本开支是否满足投资者的投资目标C．资本开支是否能有效提升物业价值D．资本开支是否能降低物业管理成本【答案】C【解析】P11页中间。物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来3决定是否批准物业管理企业提出的更新改造计划。7．资产管理公司通过监控（），来聘用、解聘和调配物业管理企业。A．资产管理B．物业的运行绩效C．物业管理D．聘用物业管理企业【答案】B【解析】P11中间。资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。8．投资者进行房地产投资的主要目的是（）A．使其财富最大化B．获得作为房地产业主的荣誉C．降低其投资组合的总体风险D．抵抑通货膨胀的影响【答案】A【解析】P20中间部分。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。9．写字楼的租户需要工作中的短时休息，所以出租人就通过增加一个小酒吧来满足这种需求，这体现了房地产投资的（）A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性【答案】B【解析】B适应性——指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。A各异性——指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。C相互影响性——指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。D专业管理依赖性——指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。10．房地产投资的优点是（）。4A．投资回收期长B．投资数额大C．有专门的知识和经验D．提高投资者的资信等级【答案】D房地产投资的优点包括自然寿命周期长，易于满足使用者不断变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里再介绍房地产投资的一些其他优点。（1）相对较高的收益水平。（2）能够得到税收方面的好处。（3）易于获得金融机构的支持。（4）能抵消通货膨胀的影响。（5）提高投资者的资信等级。11．有关绘制现金流量图的基本规则的描述，不正确的是（）。A．横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点。B．如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期初惯例法。C．把初始投资P看作是第0期期末发生的。D．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。【答案】B【解析】如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。12．从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失、运营费用，再加上其他收入，就得到了物业的（）。A．税前现金流B．有效毛收入C．净运营收益D．实际租金收入【答案】C【解析】潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入=有效毛收入有效毛收入－运营费用=净运营收益净运营收益－抵押货款还本付息=税前现金流税前现金流－准备金－所得税=税后现金流13．物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；5第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）万元。A．45B．20C．24.5D．44.5【答案】D【解析】P55，11201110120144.52102nnPLnACCGn14．物业价格与一般物品价格的不同之处是（）A．是价格，用货币来表示B．有波动，受供求因素的影响C．受区位的影响很大D．按质论价：优质高价，劣质低价【答案】C【解析】P76-77页。物业价格主要有下列五个特征：（1）物业价格受区位的影响很大；（2）物业价格实质上是物业权益的价格；（3）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；（4）物业价格形成的时间较长；（5）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。15．物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（）A．前期工程费B．基础设施建设费C．建筑安装工程费D．公共配套设施建设费【答案】B【解析】在实际中，开发成本主要包括下列几项：①勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路、通信及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；②基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。16．某房地产现房价格为3000元/m2，预计从期房达到现房的2年时间内现房出租6的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5％，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A.2750B2500C.2335D.2573【答案】C【解析】预计从期房达到现房期间期房价格=现房价格-风险补偿现房出租的净收益的折现值所以，2300-50300-503000-200233515%15%期房价格17．编制物业管理计划时，物业的市场细分方式一般不包括（）。A．地域范围B．房地产用途C．增量存量D．目标市场【答案】C【解析】P146页上面。房地产市场是一种典型的地区性市场，不存在统一的、一般的房地产市场。因此，物业管理师必须把房地产市场进一步细分，以便编制出一个具体可行的物业管理计划。细分市场的方式，需要综合考虑地域、物业类型和目标市场三种细分方式。18．2007年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置量为450万m2，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。A．12%B．10.84%C．15%D．8%【答案】A【解析】450/3750=12%。空置率，指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋7空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。19．评价商业物业区位的优劣影响因素不包括（）A．周围人口密度B．交通、通信的方便程度C．居民的购买力水平和消费习惯D．与其他商业设施接近的程度【答案】D【解析】P146页中间。评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：①市政公用和公建配套设施完备的程度；②环境因素；③公共交通便捷程度；④居民人口与收入；⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况。商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：①周围人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的购买力水平和消费习惯。写字楼物业区位的优劣，则主要取决于：①与其他商业设施接近的程度；②周围土地利用情况和环境；③易接近性。20．下列关于房屋租赁说法中错误的是（）A.承租人具有房屋的占有权B.承租人具有房屋的处分权C.承租人具有房屋的使用权D.承租人拥有部分收益权【答案】B【解析】P156，房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。21．（）是物业管理中最常见的租赁形式。A．居住用房租赁B．自动延期租赁C．公房租赁D．定期租赁【答案】D【解析】P157页中上部，定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。22．净租通常在（）中采用。8A．短期租赁B．中短期租赁C．长期租赁D．定期租赁【答案】C【解析】P158页中间部分，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。23．在租赁市场活跃时，业主通常选择（）A．包租转租B．委托管理C．出租代理D．其他【答案】C【解析】P160页上面，在在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式；在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。24．下列关于房屋租赁特点的说法中不正确的是（）A．租赁双方必须具有民事行为能力B．当房屋所有权发生转移时，房屋租赁关系随之终止C．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D．房屋租赁合同属于法定要式合同【答案】B【解析】P156页。房屋租赁作为一种特定商品的交易经济活动形式，它具有以下特征：（1）房屋租赁不转移房屋的所有权；（2）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；（3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系（租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。）；（4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；（5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人（租赁双方必须具有民事行为能力；出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人）。25．房屋租赁合同产生法律效力是在（）A．租赁双方谈妥所有条件之后B．租赁双方达成协议并在书面合同上签字、盖章之后C．租赁双方达成协议并且到当地房地产行政主管部门登记备案之后D．租赁双方达成协议并且承租人搬进房屋之后9【答案】C【解析】P169页。房屋租赁合同是诺成合同，一旦签署，就告成立，而无须出租人腾出空房子或承租人占有房子才算合同成立。合同签订后要到当地房地产行政主管部门登记备案，否则，租赁行为法律不予保护。26．租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（）A．意愿租赁B．定期租赁C．私房租赁D．自动延续租赁【答案】A