中信地产_拟收购蝴蝶湾地产项目情况汇报_48PPT

蝴蝶湾项目情况汇报苏州中信投资有限公司2009年4月目录第一部分投资环境第二部分项目概况第三部分市场分析第四部分拟项目定位及开发计划第五部分经济测算第六部分结论和建议前言根据集团公司领导对苏州公司提出的“高度重视资本运作，盘活存量资产，优化资产结构，降低负债率，早日实现从太湖到金鸡湖的战略调整”的战略发展要求，苏州公司将苏州工业园区金鸡湖板块作为重点关注对象，并意向性跟踪了多宗优质开发地块，现将与苏州鼎立物产公司就收购蝴蝶湾项目的谈判情况汇报如下：第一部分投资环境一、投资环境——中新苏州工业园区情况简介苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目，于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。行政区划288平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖三个镇，户籍人口31万，目前总人口约80万。目前，苏州工业园区土地和人口分别占全市3.4%和5%，完成的GDP、地方一般预算收入和固定资产投资则占到全市的15%左右，2008年GDP总值超1000亿。注册外资、到帐外资和进出口总额占到25%左右，已成为苏州市经济社会发展的重要增长极。2008年以来，虽然宏观经济形势发生深刻变化、不确定因素明显增多、面临困难比较集中，但园区由于较早实施了经济转型和“择商选资”战略，项目质量和结构相对较好，具备一定的抗风险能力，开发建设继续保持了良好态势。二、投资环境——园区总规划浅黄色区域为中低密度生活区，红色区域为商业区，粉色区域为行政办公区，从园区总体规划图中的用地性质分布可以看出，本地块位于园区中高端CLD（中心生活区）。三、投资环境——项目周边配套1、圆融时代广场——苏州最大商业区该项目由圆融集团开发，拥有全世界最大的天幕，广场全部开业后总营业面积高达50万m2。该项目成为推动园区商业高速发展的主力。2、园区高端休闲商业街区——李公堤水乡风情商业街3、园区高端运动区——金鸡湖高尔夫球场金鸡湖高尔夫是27洞球场，由LINKS，湿地，及森林3个风格迥异的9洞球场组成，其中森林球场是灯光球场，27洞均配备了GPS卫星定位系统，在国内属比较先进的士高尔夫俱乐部。4、苏州“鸟巢”——园区科文中心5、全国高端展会热点区——园区国际博览中心6、金鸡湖之眼——园区摩天轮第二部分项目概况一、地理位置本项目用地紧连苏州工业园区主要交通干道星湖街，所在区域属于成熟板块，临近时代广场CBD、金鸡湖高尔夫球场、湖滨公园、邻里中心等配套设施，四周均有自然水系。蝴蝶湾项目东岸绿洲半岛莲花新村二、相关指标占地面积容积率预估总价（万）总建面积（m2）可售面积（m2）停车位（个）10万m2（约合150亩）1.5320002078871538291651三、规划批准方案目前地块已完成场地平整，现场临建设施已建成。三、5＃地拟调整方案目前项目的规划方案已获规划部门批准，场地平整，现场临建设施已建成。四、项目背景蝴蝶湾项目用地是苏州鼎立物产公司于2002年以160万/亩（楼面地价约1600元/m2）取得，后来因某些原因涉案，地块从2004年被政府冻结数年，发生了较大的财务费用，去年苏州市政府审批同意该项目复工，因时逢房地产市场调整期，且融资难度较大，该公司现有实力已无法启动开发建设，加之该公司大股东为外向型出口企业，受本次全球经济危机影响巨大，主营业务资金短缺，急需将土地资产套现。由此该公司决定将蝴蝶湾项目进行股权转让。据悉，苏州鼎立物产公司还在与万科、中海、吴中地产等多个颇具实力的公司洽谈股权合作事宜。第三部分市场分析一、一级市场1、苏州市08年土地市场情况简介2008年苏州市（不包括下辖县）共出让土地47宗，共计296万m2，交易总额84亿元。其中，园区出让28宗土地，合计139万m2，交易总额46.5亿，稳居全市榜首；吴中区出让5宗土地，合计37万m2，交易总额17.5亿（其中15.6亿为中海在独墅湖西南侧地块）。在相对不景气的时期，园区仍然保持了一定的土地成交量，并且大宗的住宅用土地出让均分布于金鸡湖、独墅湖、阳澄湖周边。从一定意义上来说，园区金鸡湖版块仍是风险最低、最适宜进行房地产开发的区域。2、苏州工业园区08年土地交易情况分析07年园区出让28宗，合计339万m2，交易总额155.7亿。其中住宅用地15宗（含商住），共计298万m2，交易总额123亿，金鸡湖、独墅湖版块仅3宗土地。08年园区出让28宗土地，合计139万m2，交易总额46.5亿，其中住宅用地（包含商住）共出让7宗（含中海于08年1月竞得独墅湖西南侧地块，为中海与英奥合作拿地，其辖区为吴中区），共计65万m2，交易总额36.3亿，金鸡湖、独墅湖版块（包含独墅湖吴中区所辖区域）仅出让土地2宗，为苏园土挂(2008)04、苏地2007－G-53。总出让地块宗数总出让地块面积总出让地块交易额住宅出让地块宗数住宅出让地块面积住宅出让地块交易额住宅占面积比例住宅占交易额比例07年28339万m2155.7亿15298万m2123亿87.91%78%08年28139万m246.5亿765万m236.3亿46.76%78.10%3、园区成交楼面价格情况根据对07年、08年的土地交易状况分析，目前鼎立公司的报价为楼面单价2133元/m2，略微低于08年平均价。1、苏州市房地产分析09年一季度苏州的住宅交易均价基本与08年持平。二、二级市场2007.1－2009.3苏州房地产均价（单位：元/M2）618567576541660565175945700669866535630066316806704774157434696467946436585356904911536951306698644466096350300035004000450050005500600065007000750080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月200720082009•从07年－09年苏州住宅交易量走势来看，09年一季度同比08年上升49%。2007.1-2009.3苏州全市住宅各月销量（单位：万m2）2560394337484965697078884563443321293342393132232736440204060801001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月200720082009从07年－09年房地产（住宅）交易额走势来看，09年1季度苏州住宅总销额较08年上升约48%，市场已有较明显的回暖。2007－2009年各月总销额（单位：亿元）15.522.119.923.627.938.044.447.654.365.433.444.429.921.913.219.023.129.423.220.221.115.018.224.128.439.724.80.010.020.030.040.050.060.070.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月2007200820092、园区房地产分析自2002年以来，园区房地产市场就一直是整个苏州房地产市场的风向标及最大的交易区，园区的经济高速发展、市政规划建设迅速、政府对企业的支持以及高额公积金对中产客层的影响，使得该区域的房地产发展速度也位居全市榜首。•园区已经连续6年以来，总土地出让量、商品房销售量、商品房均价、商品房交易总额为全市第一，同时园区也代表着苏州房地产开发的最高水平，也汇聚着最多的大型开发商。•2007年末以来，由于经济不景气，在此形势下，苏州的房地产市场也受到了较大的负面影响，但园区仍然占有最大的市场比例，其土地交易量、商品房住宅均价、住宅销售总量、住宅销售总额仍然位于全市之首。而在09年3月市场整体回暖后，园区则更有明显表现。09年1季度各区住宅类商品房总销比例图相城区16%吴中区23%沧浪区11%平江区6%金阊区6%新区8%园区30%3、项目所在区域分析园区目前的住宅市场可分为4个版块：湖西、湖东、金鸡湖北岸（玲珑湾一带）、金鸡湖南岸（双湖）版块。金鸡湖东（双湖版块）为继湖西之后，政府大力推动的一个区域，圆融、建屋、置地、商旅等四家国有企业于2002年开始大力开发该区域，05年之后万科、中海、日本大和、南山、港中旅等大型房地产企业也进驻湖东板块进行开发，同时从政府规划方向来看，湖东板块将会是园区最新、最完善的商务及生活中心。苏州公司拟在园区开发的蝴蝶湾项目地块，正位于湖东版块的中心位置，该版块的市场环境已经成熟。4、同类项目1）荣域：紧邻蝴蝶湾项目西侧，总建11万m2，容积率1.5，中新置地开发，均价8500元/m2，销售率35%。项目一期仍未竣工，尚无实景图2）伊顿小镇：位于蝴蝶湾项目东北侧，总建10万m2，容积率1.0，建屋发展开发，均价9000元/m2，销售率80%。3）南山巴黎印象：位于蝴蝶湾项目北侧，总建约15万m2，容积率1.5，南山开发，均价8000元/m2，销售率85%。第四部分拟项目定位及开发计划一、开发方向研判1、中档本项目交通便捷，紧邻园区主干道-星湖街，且紧邻独墅湖隧道，与苏州古城区无缝链接，半径3公里辐射范围中，有高端商业CBD-圆融时代广场、普通生活消费商业-邻里中心、联丰广场及中新置地新开发的商务广场，极其适合作为中端收入人群的第一居所。目前园区销量最大的住宅产品群正是中端第一居所型。2、中高档园区中高档项目较多，其开发营运都较为成功，但对于开发资金要求较高，不符合集团要求的“短平快”原则，且中高档项目推盘期过于集中，以后的市场竞争将会异常激烈。3、高档目前园区内典型的高档高密度住宅为中茵皇冠国际、玲珑湾，以本项目的实际状况（区位、地块大小等）来看，不可复制此类项目的定位。二、项目客户定位游离客户群游离客户群重点客户群核心客户群园区一般企业中白领人群，以自住第一居所为主要购买因素。苏州各区中，有交通条件（私家车）的中端人群，对园区交通及区位有明显概念。少数投资客游离客户群三、项目客层特征•苏州园区本地客户成为主要购买群体，相城、吴中区客户为次购买群体，其他各区人群及投资客比例较少。•本项目作为苏州工业园区的中档第一居所类住宅楼盘，未来购买客户主要来自于苏州园区一般企业的白领阶层。•目前园区市场75-90m2的两居室户型、110-130m2的三居室户型是主力需求商品。四、项目定位及产品配比该项目拟规划产品配比如下：•产品类型：小高层公寓为主，少量多层酒店式公寓、商业店铺•产品配比：住宅129,863.45m2，商业23,475.71m2。•户数：1579户•每户平均面积：•车库数：1600（地下600）•会所及配套：500㎡•可售建筑面积：153,829㎡•地下室面积：45,004.03㎡•覆盖率：25%•拟售均价：住宅8000元/㎡，商业13000元/㎡。五、项目收购主要流程•收购方案谈判；•签订股权转让意向书、担保协议和监管协议书；设立监管帐户并支付定金；•签订股权转让合同；•支付一定比例转让价款；•办理工商变更；•支付一定比例转让价款；•项目（地块）资料交接，规划指标优化，相关证件变更；•支付转让余款。六、开发周期第五部分经济测算一、测算基本假设条件序号项目测算取值1当季回款比例70%2剩余物业比例设定0%3剩余物业折价比例－4营业税率5.50%5贷款利率8.00%6营销费用比率5.0%7管理费用比率3.0%8所得税率25%9是否存在土地增值税是10首笔地价支出年份2010说明：1.考虑到办理签定房地产买卖合同、办理银行按揭以及银行放款、资金监管等诸多环节和因素，其从签定房地产买卖合同到银行放款，其中间的时间一般间隔一个半月，故在销售当季回款比例上以70%计取。2.鉴于项目预计市场销售较为理想，同时为计算方便，在剩余物业的考虑上暂按100%销售3.在营业税率上，主要考虑营业税、城市建设维护税、教育附加费，其综合税率暂按5.5%计取。4.目前普通住宅小区的车位