XXXX年房地产宏观市场预测(写于XXXX年2月)

2014年宏观市场预测研展部2014.022013年已然过去，“国五条”的实施将满一年，全国房地产市场运行情况如何？宏观调控又收到了怎么样的效果，都是大家关心的问题。以2013年市场为重点参考依据，结合宏观经济运行，对2014年宏观市场进行预测。2014年全国房地产市场形势如何？苏州市场将如何发展？【汇报说明】报告大纲政策解读市场背景预测分析参考结论一、政策解读政策出台背景自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头。为了让房地产市场尤其是一线及重点二城迅速回暖降温，稳定市场预期；为了表态政府坚持调控政策不动摇、力度不放松的调控决心。“国五条”应声而出。政策出台背景政策内容2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则.（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。政策内容“新国十条”（出台时间：2010.9.29）“新国八条”（出台时间：2011.1.26）“国五条”（出台时间2013.2.20）二套房首付比例严格执行首付款不低于50%首付款比例不低于60%房价上涨过快的城市，可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。非本地居民购房对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区内向其售房“限购令”的升级。针对此前多数城市限购区域只涵盖市区或中心城区，新“国五条”细则要求完善限购措施，首次提及限购区域应覆盖城市全部行政区域。同时要求，省级政府对房价上涨过快的未限购城市要实施限购，这意味着部分三、四线城市可能会纳入限购范围，因而限购城市数量将会大大增加。三限购对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房，对已有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房税费对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税费征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税二手房个税的按照所得金额的20%征收3点新意首先，限购进一步升级，明确了统一标准；其次，二手房的个调税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收；第三，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。政策解读宏观调控的思路和目的短期政策促供给抑需求增加商品房供应量限定保障房和中低价商品房比例强化闲置土地管理强化班限购令提高税费信贷政策房产税供给＞需求房价达到合理水平！千方百计增大商品房和保障房供应限制购房，提高购买和持有成本，阻止购房者进入市场二、市场背景宏观经济宏观经济趋稳，随着经济发展放缓，政府调控信心和决心不强2013年各季度我国GDP同比增幅较为稳定，初步测算上半年国内生产总值248009亿元，同比增7.6%经济运行稳中有进，短期内并无明显的下行风险；PMI指数维持在位于50%以上的扩张区间，制造业经济总体继续保持增长态势；2013年上半年我国进出口总值12.51万亿，扣除汇率因素同比增长8.6%；其中出口增长10.4%，进口增长6.7%，贸易顺差6770.6亿元，扩大58.5%。进出口在2013年保持增长态势；宏观经济走势趋稳，且稳重有升；但近年的经济发展放缓，政府对房地产宏观调控的决心不强。宏观经济通货膨胀温和可控，宏观经济流动性平稳，房地产市场量价仍将受到正面推动气候和季节因素推涨部分食品价格，通胀水平整体温和可控：1-8月，CPI整体保持相对稳定，季节性因素和基数效应成为今年以来物价波动的主要因素。1-8月，CPI同比上涨2.5%，增速较1-7月上涨0.1个百分点。稳增长政策效应显现，PPI同比降幅收窄，环比由负转正：PPI环比上涨0.1%，增速为近6个月来首次由负转正，显示国家近期稳增长、调结构、促改革、惠民生的综合举措取得了实效，国民经济企稳回升的态势渐趋明显。M2余额106.12万亿元，同比增长14.7%；M1余额31.41万亿元，同比增长9.9%，M1和M2增速均比上月末高0.2个百分点，显示市场流动性有所改善，企业经营活力增强。-4-202468101214162010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-08CPI:当月同比（%）CPI:食品:当月同比（%）CPI:非食品:当月同比（%）-6-4-202468101214-1.0-0.50.00.51.01.52.02010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-08PPI环比(%)-右轴PPIRM环比（%）-右轴PPI当月同比(%)PPIRM当月同比（%）-15-10-50510150510152025303540452009-082009-102009-122010-022010-042010-062010-082010-102010-122011-022011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-08M2-M1（%）-右轴M1：同比（%）M2：同比（%）政策密集调控，从“新国十条”到“9.29新政”到“新国八条”再到“国五条”，抑需求，促供给是调控核心09-7房价走势调控政策10-110-310-410-6国四条提高资本金比例控制土地出让面积沪新政国11条上调存款准备金7折利率收紧信贷收紧国19条再度上调存款准备金两会第三次上调存款准备金预售许可证土地供应土地增值税办法提高土地保证金10-8三套房停贷认房认贷10-10二次调控首套首付最低30%首次调控各地限购令央行加息推进房产税试点第四次上调存款准备金10-12第五次上调存款准备金第六次上调存款准备金二度加息国十条调控密集期调控淡化期调控强化期11-2上调存款准备金率国八条上海、重庆房产税开征加息进一步强化13-2限购范围扩大二手房20%税费政策存款准备金率一年未调整，利息率一年未变，经济稳健发展2012年6月8日起下调存贷款基准利率。一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点2012年7月6日起下调存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;央行在2013年内没有调整一次利率，国家货币政策稳定。存款准备金率利息时间大型金融机构中小金融机构调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2011年1月20日18.50%19.00%0.50%15.00%15.50%0.50%2011年2月24日19.00%19.50%0.50%15.50%16.00%0.50%2011年3月18日19.50%20.00%0.50%16.00%16.50%0.50%2011年4月17日20.00%20.50%0.50%16.50%17.00%0.50%2011年5月12日20.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%2011年6月14日21.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%2011年11月30日21.50%21.00%0.50%18.00%17.50%0.50%2012年2月18日21.00%20.50%0.50%17.50%17.00%0.50%2012年5月12日20.50%20.00%0.50%17.00%16.50%0.50%央行从12年5月12日调整完了准备金率后，已经有一年没有调整过存款准备金率。表明经济形势稳健，暂时货币政策不具备调整动力政策新限购令出台，各大城市出台细则有所差别，限购扩围预期增强原限购令：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。新限购令在原限购令的基础上主要由以下补充：限购统一标准：限购区域应覆盖城市全部行政区域，闲置住房类型包括新建商品房和二手房二套房贷收紧：强调差别化信贷的从严执行，并提出对放假上涨过快的城市，进一步提高二套房贷的首付比例和贷款利率房产税扩围预期增强：一线城市国五条细则一览城市主要限购措施个税措施其他北京自3月31日起，禁止京籍单身人士购买二套房。严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。上海严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。重庆无限购措施对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格