XXXX年第三季度沈阳写字楼物业市场报告_戴德梁行

www.dtz.com1PropertyTimes沈阳2010年第三季度甲级写字楼需求市场量价齐升80.00100.00120.00140.00160.00180.00200.00人民币/月/平方米五里河-三好街北站中山广场-和平大街中街2010年10月11日目录市场概览1经济概览2写字楼市场3商铺市场4主要数据5住宅市场6定义7联系方式8作者高旭梅DTZ戴德梁行研究部[e-mail]联系方式魏东华北区研究部主管[e-mail]纪言迅大中华区研究部主管[e-mail]-Morgan亚太区研究部主管[e-mail]全球预测分析部主管[e-mail]全球研究部主管[e-mail]2010年第3季度，沈阳市甲级写字楼需求市场量价齐升，租金每月每平方米约120.99元（US$17.79），环比上升1.54%（图一），前三季度累计新增吸纳量约为3.8万平方米，空置率达到16.33%，环比下降约6个百分点。本年度，零售商业物业发展速度迅猛，沈阳市前三季度零售商业物业新增供应已达到约83万平方米，供应充足，市场竞争激烈。沈阳市住宅刚性需求明显，市场发展稳健，商品住宅一手市场1月至7月售均价保持上涨趋势，达到每平方米4,945.42元（US$727.27），同比增长24.47%，环比上升0.92%。图一甲级写字楼租金(2007年至2014年预测)8090100110120130140150160五里河-三好街北站中山广场-和平大街中街人民币/平方米/月资料来源:DTZ戴德梁行研究部经济概览www.dtz.com22010年上半年，沈阳市经济持续稳定发展，全市生产总值2,401.1亿元（US$353.10亿），同比增长14.5%，工业生产总值也保持快速发展，约占地区生产总值的50%。(表一）。1月至7月，沈阳市城市人均可支配收入达到11,906.22元（US$1,750.91），同比增长11.1%（表一），人生生活水平稳步提升。前七个月，沈阳市全社会固定资产投资大幅上升，总额达到2,487.34亿元（US$365.78亿），同比增长39.2%（表一）。表一经济指标指标时期单位数值比去年同期增长(%)地区生产总值前两季亿人民币2,401.114.5工业生产总值前两季亿人民币1,202.916.7人均可支配收入前七月人民币11,906.2211.1实际利用外资前七月亿美元22-17.2固定资产投资总额前七月亿人民币2,487.339.2消费物价指数前七月-101.51.5资料来源:沈阳市统计局写字楼市场32010年第3季度，沈阳市甲级写字楼市场需求保持量价齐升的良好态势，需求和租金均实现稳步增长。需求方面，第3季度，随着经济好转，甲级写字楼需求继续攀升，主要需求仍然集中在新兴的甲级物业，市场空置率为16.33%，环比下降约六个百分点（表二）。租金方面，随着整体市场需求的回升，本季度，除了中街区域外，各区域租金均微幅上升（图二）。从整体市场看，甲级写字楼市场的平均租金水平达到每月每平方米120.99元（US$17.79），环比上升1.54%（表二）。沈阳市甲级写字楼前三季度累积吸纳量达到3.8万平方米，新增需求行业主要以金融保险以及房地产企业为主，并仍然主要集中在北站区域卓越大厦和五里河区域的皇朝万鑫大厦（图三）。预计2011年将有大量写字楼楼面入伙,令市内写字楼空置率上升至相对高水平。虽然如此，市场上日益增长的需求将有助吸纳新增供应。因此预期租金于2014年前仍有上升空间（图二）。市场活动辽宁成源置业有限公司租赁卓越大厦约646平方米。民生银行租赁皇朝万鑫整层约1,680平方米。表二甲级写字楼市场数据区域总存量(平方米)空置率(%)租金(人民币/平方米/月)租金季度变化(%)北站132,00013.33123.33.34中山广场-和平大街97,00010.009.822.96五里河100,70017.33135.561.13中街30,00035.00112.950.00总体359,70016.33120.991.54资料来源:DTZ戴德梁行研究部图二甲级写字楼租金(2007年至2014年预测)8090100110120130140150160五里河-三好街北站中山广场-和平大街中街人民币/平方米/月资料来源:DTZ戴德梁行研究部图三甲级写字楼供需及空置率走势(2005年至2011年预测)05101520253035-50050100150200250300350200520062007200820092010F2011F新增供应吸纳量空置率建筑面积，千平方米空置率(%)资料来源:DTZ戴德梁行研究部商铺市场41月至7月，沈阳市消费品零售市场发展活跃，社会消费品零售总额1,136.4亿元（US$167.12亿），同比增长18%（图四）。沈阳市前三季度已有约83万平方米零售商业物业投放市场，供应充足，沈阳商业市场竞争愈演愈烈（表三）。最近新供应的皇城恒隆广场租金目前处于沈阳市中高水平，平均约达到每月每平方米750-900元（US$110.29-132.35）(表四)。本季度市场需求主要集中在新开业的商场，其中，高端餐饮业俏江南租赁皇城恒隆广场约1,800平方米，是该品牌在沈阳的首个店铺；万千百货、万达影院、国美电器、大歌星量贩式KTV等伙伴商家如悉进驻铁西万达广场，进一步提升铁西区域的商业档次和氛围。在沈阳市商业市场不断扩张的同时，D&G沈阳旗舰店却于2010年9月摘牌沈阳美美百货，美美百货在沈阳经营惨淡可窥一斑，而位于五里河区域的西武百货也将摘牌易主，该日本零售品牌也将逐渐淡出沈阳市场。茂业百货、卓越购物中心等项目在积极筹备中，预计第4季度沈阳仍将酝酿约30万平方米的商业供应，2010年将成为近五年以来沈阳零售商业市场供应最多的一年。市场活动俏江南租赁中街皇城恒隆广场约1,800平方米；食间牛排租赁皇城恒隆广场约1,100平方米。图四社会消费品零售总额(2004年至2010年7月)04008001,2001,6002,0002004200520062007200820092010人民币亿元资料来源:沈阳市统计局表三购物中心市场数据区域总存量(平方米)新增供应(平方米租金范围(人民币/平方米/月)中街473,000109,300300-900太原街269,90090,000105-600金廊435,9470120-420浑南新区94,05494,05480-350资料来源:DTZ戴德梁行研究部表四2010年第三季主要商业项目租金区域项目名称租金范围(人民币/平方米/月)中街皇城恒隆广场750-900资料来源:DTZ戴德梁行研究部主要数据-租赁市场5表五租赁市场2009年第三季2009年第四季2010年第一季2010年第二季2010年第三季环比(%)同比(%)走势展望甲级写字楼吸纳量*(建筑面积,平方米)-4,544.1118,923.17,141.5718,00038,395--空置量(建筑面积,平方米)116,54193,07485,93278,98058,739-25.6316.45空置率(%)32.4025.8823.892216.33-567基点-161基点新供应*(建筑面积,平方米)071,000000-最优质物业租金(实用面积,元/平方米/月)111.97111.97118.26119.16120.991.548.06注：吸纳量和新供应是累计数字(即年内累计至当前季度的总吸纳量和新供应)。资料来源:DTZ戴德梁行研究部表六租赁成交项目名称/地址地区面积(平方米)租户类别卓越大厦北站CBD646辽宁成源置业有限公司写字楼皇朝万鑫国际大厦五里河1,680民生银行写字楼皇城恒隆广场中街1,800俏江南商铺皇城恒隆广场中街1,100食间牛排商铺资料来源:DTZ戴德梁行研究部住宅市场61月至7月，受到国家宏观政策调控的影响，沈阳一手商品住宅需求市场同比小幅下滑3.7%，价格依然呈现上升趋势（表七），沈阳市商品住宅市场依然向好。供应方面，1月至7月，沈阳市取得预售许可的商品住宅新增供应约为695.66万平方米，整体市场供应充足（表七）。需求方面，1月至7月，沈阳市一手商品住宅成交达到633.3万平方米，同比小幅回落3.7%，市场仍然实现良性运转（图五）。价格方面，在国家宏观政策紧缩的背景下，1月至7月沈阳市商品住宅销售均价达到每平方米4,945.42元（US$727.27），环比微幅上升0.92%，同比仍然增长24.47%（图六）。沈阳市商品住宅市场一直保持良性运转，销售均价和需求面积稳步上升，在国家宏观调控的形势下，虽然需求面积和需求价格环比均有所下调，但仍然属于良性运行范围，预计在九月份秋季房交会后，沈阳市商品住宅需求市场仍将实现小幅的量价齐升。市场活动沈阳中冶京唐置业有限公司在和平区核心区域购置3,198平方米主要进行商品住宅开发，土地价格每平方米23,800元（US$3,500），楼面单价约1,983元（US$291.62）。表七一手住宅市场数据(2010年1月至7月)区域新增供应(平方米)成交量(平方米)价格(人民币/平方米)比去年同期增长(%)沈阳6,956,6316,333,0004,945.5224.47%注释：新增供应不包括其他三县一市(康平县、法库县、辽中县、新民市)，成交量为沈阳全市。资料来源:DTZ戴德梁行研究部图五商品住宅总成交量(2005年至2010年7月)02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000200520062007200820092010建筑面积，千平方米资料来源:DTZ戴德梁行研究部图六商品住宅平均价格(2005年至2010年7月)01,0002,0003,0004,0005,0006,000200520062007200820092010人民币/平方米资料来源:DTZ戴德梁行研究部定义7可出租面积可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。空置率可出租面积与楼面总面积之比。开发中项目由两部分组成：1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。净吸纳量一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。新供应量已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证（如有需要），或只缺少装修。预租售竣工前已经租出或售出的开发项目。最优租金品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最高租金。（特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定）租金除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。最优物业回报率品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即可靠）租约下可达到的最好（即最低）收益率。（特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。）一般市场回报率年租赁总额与物业资本价值之比。存量商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。占用面积已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权（特别注意：此项包括转租，但不包括续租。）空置面积即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售（无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置）。联系方式8顾问部冯其武[e-mail]写字楼部杨国宏+8641