中原_深圳房地产项目总体市场研究月报_27页_XXXX年

深圳地产月报(二级市场)（城市山林6月11日公开发售）深圳中原物业顾问有限公司深圳地产月报2目录第一部分总体市场分析..................................3一、月度市场概述...........................................................3二、供应情况...............................................................4三、成交情况...............................................................5四、价格走势...............................................................7五、土地市场分析...........................................................8六、后市展望...............................................................9第二部分各分区市场分析................................11一、宝安市场..............................................................11二、龙岗市场..............................................................13三、罗湖市场..............................................................17四、福田市场..............................................................20五、南山市场..............................................................22六、盐田市场..............................................................25深圳地产月报3第一部分总体市场分析一、月度市场概述刚刚过去的6月既是球迷们的狂欢月，也是深圳楼市的不平静之月。“国十五条”、“深十五条”相继颁布，由此引发的关于深圳地产格局革命性改变以及细则是否合理的热烈讨论言犹在耳。时隔一月，开发商的心态已归于平静，有利的、不利的、合理的、不合理的都得接纳，毕竟生意得继续做下去。由于个别关键性指标尚未明朗，使6月1日开使生效的新政进入操作层面还有障碍，楼市在期待与观望中前行。市场表现：供应方面，6月一共有14个项目拿到预售许可，全市批售住宅54万㎡，平均建筑面积在90㎡以下的项目有3个。入市销售的项目也是14个，新增供应50万㎡，比上月减少了17万㎡，下降25%；新增供应单位4609套，比上月减少1600套，同样下降25%，开发商的推盘节奏已放慢。销售方面，根据国土局公布的数据以及我们的监测，6月全市成交面积36万㎡，不及5月销售面积的一半，与去年同期相比，下降38%，创今年以来的最低纪录。但成交均价不降反升，达到9300元，比上月提高了500元，普通住宅成交量萎缩、别墅类豪宅及空中豪宅的成交比例上升是导致全市住宅价格上升的主要原因。对在售项目的监测显示，大部分楼盘的到访量和成交量都有明显下降，消费者的购房心态较新政前已有很大改变，他们对楼价的下行持乐观心态，不急于购房导致成交不活跃。另一方面，新推项目并无放低售价的姿态，已售项目也没有因为成交量的下跌而自降售价，即使是90㎡以下房型较多的项目近期也没有降价或变相降价的计划。买卖双方互不妥协，使得成交十分低迷。在别墅市场却是另一番景象，5月30日起别墅类房地产开发项目的规划审批一律停止，一些对政策敏感的人士已经在积极行动，踊跃入市，对别墅物业宠爱有加，无论早前销售的还是刚发售的别墅项目，新政出来后，销售明显提速。建设部有关人士表示，将对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨。传达给消费者中小房型售价有可能下降的信号，尽管限价到什么程度仍然是悬念，但毕竟值得期待，这无疑会加深消费对房价下降的预期，很显然，今年的观望期会比去年长，成交低迷的状态也会持续得更久。深圳地产月报二、供应情况6月全市共有14个住宅项目取得预售许可并公开发售，新增供应50万㎡，比上月减少了17万㎡，下降25%；新增供应单位4609套，比上月减少1600套，同样下降25%。新增项目主要集中在龙岗与宝安，共计有9个项目，除龙华碧水龙庭一期的供应量超过10万㎡，其余均是不足5万㎡的小体量项目。关内有5个项目上市，除罗湖缺位外，福田、南山、盐田都有新项目推出。从供应量的分布看，关内关外分布比较均匀，各占5成份额，关外的宝安供应略多，新增供应17万余㎡，占全市35%的份额；关内则主要集中在南山和福田，南山的城市山林和福田的香蜜湖1号贡献了17万余㎡。从供应结构看，除南山的美丽湾、龙岗的紫郡、信义假日名城三期菁华园H栋、盐田的云顶天海四个项目的平均面积低于90㎡外，其余10个项目的平均面积均在90㎡以上。而新推项目的整体均价与上月相比有显著上升，由于招华曦城、香蜜湖一号两个高端项目不仅单价高而且推盘量较大，使得6月全市新增住宅的平均价格刷新了今年的新高，达到13000元/㎡。6月全市住宅新增供应各区分布宝安34.7%龙岗18.5%福田16.6%南山20.5%盐田9.7%6月全市新推商品住宅项目一览表项目名称区域开盘日期批售面积（㎡）批售套数销售均价（元/㎡）碧水龙庭一期宝安6月24日10080710686500金域豪庭二期压轴单位宝安6月11日142471566200世纪春城三期加推单位宝安6月24日120831086700招商华侨城曦城宝安6月20日45627146350004深圳地产月报5宝安小计172764147814016叠翠新峰花园二期龙岗6月18日244882465500翠峰丽景龙岗6月18日320583314900西湖苑龙岗6月21日13632976000信义假日名城三期菁华园H栋龙岗6月10日6134866300紫郡龙岗6月3日155991905200龙岗小计919119505367香蜜湖1号1-5栋福田6月6日8273631626000福田小计8273631626000华联城市山林南山6月11日8680290111000美丽湾商住楼南山6月10日152483069200南山小计102050120710731东埔海景花园盐田6月4日1669310211000云顶天海盐田6月10日3134055610000盐田小计4803365810347总计497494460913383（备注：本月新推项目是指已拿预售证，并且在当月公开发售的项目；所提到的面积和套数均指当月所推出的面积和套数；销售均价以楼盘选房/开盘当天公布的均价为准；新推楼盘总体均价为各新推楼盘均价的加权平均数。）三、成交情况根据国土局公布的数据以及深港研究中心对各在售项目的监测，6月全市住宅成交面积36万㎡，不及5月成交量的一半，与去年同期相比，下降38%，创今年以来的最低纪录，龙岗、宝安、南山三个主力区域的成交量均比上月下降了5成以上。对各楼盘的监测显示，到访客户量明显下降，置业者观望心态较重。从成交分布看，关外的成交量占7成，宝安的金地梅陇镇、桃源盛景园，龙岗的龙城国际、叠翠新峰二期等项目成交量略大，均超过了1万平米；关内成交主要集中在南山，南山的城市山林、御景东方以及福田的香蜜湖第一生态深圳地产月报苑等项目成交较多。6月全市住宅销量各区分布罗湖5.7%福田2.5%南山21.3%盐田0.2%宝安33.7%龙岗36.5%2006年05月深圳市商品住宅销售数据行政区总套数总建筑面积（㎡）总金额（元）建筑面积均价（元/㎡）平均建筑面积（㎡/套）罗湖59445814.25434176164.3947777.13福田17720221.5428785195.821204114.25南山1458170383.5242957846514259116.86盐田291942.511067472.25569866.98宝安256826891418743970006970104.72龙岗278629146718821743116458104.62全市7612798742.870601786088839104.932006年06月深圳市商品住宅销售数据行政区总套数总建筑面积（㎡）总金额（元）建筑面积均价（元/㎡）平均建筑面积（㎡/套）罗湖26519344184160589.5952073福田12816177400018397.824728126.38南山73974385913842334.812285100.66盐田21916817135893314.3808176.79宝安1151120366.25974034003.58092104.58龙岗1169116524.75791454001.8679299.68全市36713636103399402642934999.05（注：以上数据为中原深港研究中心根据国土局公布数据，以及市场实际成交情况作一定调整所得）6深圳地产月报72006年6月深圳市商品住宅销售数据环比增长行政区总套数总面积总金额建筑面积均价罗湖-55.39%-57.78%-57.58%0.45%福田-27.68%-20.00%-6.71%16.62%南山-49.31%-56.34%-62.39%-13.84%盐田655.17%765.74%1127.86%41.82%宝安-55.18%-55.24%-48.03%16.10%龙岗-58.04%-60.02%-57.95%5.17%全市-51.77%-54.48%-51.85%5.77%2006年6月深圳市商品住宅销售数据同比增长行政区总套数总面积总金额建筑面积均价罗湖-77.12%-73.09%-69.13%14.70%福田-87.76%-79.44%-42.33%180.52%南山25.47%-15.80%8.43%28.77%盐田44.08%40.40%44.19%2.71%宝安-47.97%-44.69%-14.98%53.72%龙岗1.39%-0.66%33.29%34.18%全市-41.82%-37.93%-14.30%38.07%四、价格走势6月全市的整体成交价格为9349元/㎡，环比上月上涨了5.7%，房价仍处于波动之中，宝安与福田的均价波动幅度较大，福田6月的均价冲至2万以上，宝安的房价也跨上8000元大关，均是受高端物业成交比例上升的影响。从新发售的个盘情况来看，普通物业价格虽然没有再创新高，但看不到逆转迹象，个别新推楼盘90㎡以下2房和90㎡以上3房的价格开始产生分化，相同楼层与朝向的2房比3房的单价要便宜500元左右，销售策略的改变显然与新政有关。总体而言受普通住宅成交量萎缩、高端物业成交比例上升影响，全市价格被整体推高。这种情况与去年新政后楼价曾有过3个月的短暂回落不同。深圳地产月报2005-2006年各月全市商品住宅成交价格677166416798708074018285708673767836780888798839934960006500700075008000850090009500100006月7月8月9月10月11月12月06年1月06年2月06年3月06年4月06年5月06年6月单位:元/平米五、土地市场分析本月共有2宗位于宝安的加油站用地出让，全部成交，成交土地面积约4千余平米，其他用途的土地出让为零，没有看点。新政明确规定从6月1日起要按照“90㎡以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的70%以上”的要求进行住宅用地的出让，“土地出让要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以