XXXX翁源龙湖地块物业定位方案

2012翁源龙湖地块物业定位报告诚信价值创新2013.8市场透视开发模式借鉴项目定位项目初步研判物业发展建议前期营销策略翁源新城核心区本案新城区项目地块位于翁源县城西北部，与翁源中心区有一定的距离（2km）；项目位于新城核心区，处于城中心通往新城区的必经之路；新区规划为翁源未来行政中心区，有部分行政单位已迁入；已有两个房地产项目开发本案处于翁源最受欢迎的休闲公园——龙湖的西侧，地块3就在龙湖边上；本案处于新政务中心通往主城区的主干道边上，交通非常便利；本案斜对面就是翁源新车站，距离文体中心仅有500米，是新城区的中心；片区内多种职能交集，规划利好，拥有“休闲、文体、政务”三位一体的不可复制的区域优势。新城区：集“休闲、文体、政务”三位一体文体中心本案车站政务中心商业中心翁江新城项目四至：北靠文体广场，东临龙湖、景观优美文体广场是翁源最大的广场，翁源的主要体育赛事、重大娱乐、社会、政治的户外场地。龙湖是翁源城区最大的休闲公园，晚上有众多市民在此游玩散步。项目四至：西对龙翔花园，南接万隆花园龙翔花园已是成熟小区，住户多为公务员和个体户，属于翁源较高档的社区。万隆花园为在建在售项目，属翁源较为高端的项目。预计2014年10月前主体工程完工。翁源最大房地产项目若不计酒店用地，地块的容积率为：2.5-2.6，在57-63米限高的条件下，本案可能发展为小高层为主力的景观园林社区地块规划指标地块一地块二地块三占地面积61517.2占地面积41492.9占地面积27203.1建筑面积159944.7建筑面积103732.3建筑面积32643.7容积率2.6容积率2.5容积率1.2商业占比20%商业占比6.50%商业占比100%商业面积31988.9商业面积6742.6商业面积32643.7本案项目发展机会——新城中心地税局国税局计生局县政府（待建）万隆花园龙翔花园公安局党校、职校翁源主城区的优质住宅用地已丌多；本项目周边已有龙翔花园和万隆花园两个高档社区；政府部门、车站和文体等机构都迁往龙仙大道两侧；本案处于新城区的中心位置，是目前推出的最好地块。车站区域发展机会——双高速引领翁源飞腾本案出入口出入口昆汕高速昆明-汕头高速公路，全程1710公里；翁源路段为4车道双向高速；将在距离本案3公里处设出入口；深湘高速深圳-湖南汝城高速公路；翁源路段为4-6车道的双向高速；在县城北部设有出入口；昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段；地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅；29万㎡建面，翁源第一大盘；周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础；周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念；昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有劣于新商业中心的打造。项目发展优势新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观新城区尚处于开发初期，要获得客户的认同，尚需一定时间培养项目所在区域公共交通丌够完善，对于无车族业主，其出行将丌太方便；项目楼面地价，决定其以后销售价格较高，需要找到支撑价格的基础项目发展劣势项目需超越市场预期，在产品差异化层面取得绝对优势，才能保证高价快销报告需解决三个核心问题①项目住宅与商业如何实现价值最大化？②如何更合理地规划产品和社区？③如何组织大盘的开发？结合项目发展思考，本项目产品应如何打造？首先，我们必须清楚面临的竞争态势！市场透规开发模式借鉴项目定位项目初步研判物业发展建议前期营销策略中国房地产宏观市场分析国五条彻底失效，各地地王频出3月1日，国务院颁发“新国五条细则”《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》出台进一步细化的调控措施，主要包括明确地区年度房价控制目标、提高二手房交易个人所得税、提示房价过高地区可实施限制预售、提高二套首付等。2013年3月1日国家颁布新国五条细则新国五条出台预示楼市调控也是本届政府的基本政策目标；今年以来地王频现土地价格上涨明显，当前和未来房价上涨压力大；各大中城市土地市场非常火爆，经常出现面粉比面包贵的局面；2013年5月以来，中国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现、多地“地王”纪录屡被刷新；全国10个重点城市中7个城市住宅用地供求量同比增加房价进入上升通道7月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有1个，上涨的城市有69个。“高房价/地价”之下，短期内房地产调控政策难以退出。资金面收紧，房贷放款时间延长目前银行存在贷款额度和存贷比的双重考核，存贷考核现在也比较严；前几个月的“钱荒”之后，银行风控意识加强，会更加严格地控制房贷的风险窗口；银行已取消对首套住房的优惠利率，部分银行甚至对首贷提高10%利率；已办理按揭的贷款，具体放贷时间不能确定资金面市场的变化，令市场担心影响后续的臵业者信心和支付能力；但各地市场依然火爆，在超发货币等因素影响下，臵业者反而被激发出更强的购买意欲从政策层面上看，为遏制投资需求和快速上的涨高房价，政府围绕信贷(加息、停贷、提首付)、限购出台一系列政策，但是并未能从房地产根本问题上引导房地产市场健康发展；预计未来调整政策将逐渐成熟和市场化，调控手段更多是通过市场而非政策指令；受各地地王和地方政府推动影响，短期内一、二线城市房价上涨压力大，三线趋平缓；从长期来看，房地产仍然是当下中国的重要龙头产业，经济发展的火车头，房地产价格仍将平稳上扬；宏观市场总结调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大中国韶关房地产市场分析202013年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2012年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但售价同比下降7.5%；2013年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面；韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均价目前维持在5400元/㎡上下；以价换量，迎来爆发期韶关房地产占全市固投比重较低，较具增长空间近五年韶关房地产开发投资额及增幅（单位：亿元）2012年省内代表城市房地产开发投资情况城市2012年房地产开发投资额同比增长占固投比韶关91.312.3%16.6%广州1370.455%36.5%佛山638.467%30%东莞377.321.1%31.9%惠州482.728.1%39.9%清远180.77.2%41.3%肇庆145.451.6%17.1%（数据来源：各市统计公报）近年韶关房地产开发投资额增长明显，但受到房地产市场整体形势与调控政策影响，其增长率具有明显的波动，在调控政策不放松的背景下，预计短期内房地产投资将平稳发展从2012年韶关的固定投资情况可知，房地产开发投资占比为16％，而广东全省平均占比在20%以上，预计韶关房地产业将长时间维持快速发展势头，发展潜力大。外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力222012年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预计未来两三年持续。排名项目套数销售面积1碧桂园约1300约20万2恒大城约1350约14万3太阳城约1000约9万4欧浦御龙湾约520约6万5长城世家约360约4.5万6碧水花城约260约3万2012年韶关房地产项目销售面积排行2012年品牌项目供应套数占比2012年品牌项目成交套数占比韶关市场整体成交面积段分析面积套数套数比例建面均价（元/㎡）总面积（㎡）套均面积（元/㎡）80㎡以下（含80）76414.68%103893272442.8380㎡～120㎡（含120）256549.27%4710261260101.86120㎡～160㎡（含160）142427.35%4676188443132.33160㎡以上（不含160）4538.70%5877105859233.68韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡；120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。韶关市场整体成交户型分析户型套数比例总面积（㎡）均价（元/㎡）套均面积（㎡）二房以下（含二房）158230.39%132543496183.8三房246847.41%2946404715119.4四房5009.60%818034841163.6四房以上（不含四房）1432.75%415686144290.7其他5139.85%37733919373.6韶关市场的成交主力户型为3房，占比47.4%，其套均面积为119.4㎡，其均价为4715元/㎡，低于市场均价；2房成交占比30.4%，这既与中心城区本年所推的小户型产品有关，也与市场对低总价产品的需求有关；市场对于4房的需求占比不大，仅有9.6%；中国翁源房地产市场分析翁源县经济发展状况翁源县的经济发展水平还处于较低水平，但其各项经济指标增长率都超过12%，处于经济起飞阶段。投资环境和城市建设的改善，城镇居民收入的稳定增长将是翁源房价稳健增长的支撑。翁源县住宅量价走势近一年来，翁源的房价从3100元/㎡跳到了3500元/㎡，增长率高达12.9%；2012年翁源商品房全年销售720套；2013年7个月的销量便已超过去年整年。房价的拉动和销售量的激发，主要由翁江新城和万隆花园两个较为高端的项目贡献的。翁源县城房地产项目分布龙湖地块阳光花园本案万隆花园翁江新城春晖苑农林雅苑在售项目未售项目翁源在售楼盘4个（未纳入单体楼），主要集中在中心板块；未售项目共4个，其中龙湖地块与本案距离较近，将会形成直接的竞争。旧车站地块建筑公司地块翁江新城——翁源目前最高端项目项目基本情况发展商翁江房地产开发有限公司物业管理翁江物业服务有限公司建筑面积20万平方米容积率4.0总户数1262绿化率36%销售情况2012年底开盘，已售355套目前价格均价3800元/平方米项目位于老城区建设二路；靠近朝阳广场和龙县二小，居住氛围非常浓厚；热销户型以经济型三房及四房为主，由于中期销售产品单一，导致需求大户型的客户外流到其他项目。在售户型销售情况建面（㎡）套数已售销售率96443681.8%107-1101849953.8%114261869.2%117684363.2%126342573.5%130342882.4%136-14012010688.3%合计51035569.6%翁源购房群体特点我们从【翁江新城】成交客户中透析翁江新城成交客户主要以县城为主，而地域关系和人际关系也极其重要。其次为珠三角的返乡客户群；客户年龄段集中在28—45岁的社会中坚群体；这些客户主要为个体户、教师和公务员；主力客户群：以本地经商人群为主自住型需求特征为主客户很看重社区的规模、产品设计和地段、交通，对园林和物管有追求；对于县城客户，大多以自住为臵业目的，也有不少客户把自住和投资兼顾起来。万隆花园——新城区项目代表项目基本情况发展商万隆房地产开发有限公司物业管理——建筑面积16万平方米容积率3.5总户数780绿化率38%销售情况2012元旦开盘，已售408套目前价格均价3700元/平方米项目位于新城区，与本案隔路对望，受益于新城区概念，取得不错的销售业绩；热销户型以舒适型三房为主，近半产品为两梯二户的，牺牲容积率的做法不经济；围合式规划，但未能实现园林景观价值最大化，外立面的档次不高；商业体量大，多达2.5万㎡，环状布局；两房产品因面积过大，占比过高而导致滞销；住宅与本案无竞争，但商业竞争关系大。在售户型销售情况建面（㎡）套数已售销售率90781721.8%134-14138535090.9%145-147302790.0%1