XXXX年株洲市房地产市场小结及XXXX年房地产走势

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。十八大三中全会后株洲房地产市场走势及后期应对策略湖南中原株洲事业部株洲.12.2013Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2PARTⅠ十八大后政策环境Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010十八届三中全会后厂区房地产政策方向本届三中全会强调“市场决定性”，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用“必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公性。”“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。”Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010去行政化大势所趋，值得期待1998年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。我国实行近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。2003年明确房地产业已经成为国民经济支柱产业与此同时，由于房价过快上涨，中央政府开始不断加强宏观调控。2013年十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010短期行政化措施难全面放开限价限售高端住宅市场有望逐步放开作为为达成年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下，商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。融资环境继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外，为实现增供应目标，房企再融资有望开闸。限购政策不同城市区别化对待新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施。限购作为逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。购房限贷短期内难以全面放开虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010政府保障逐步到位为前提“十八大”奠定“双规制”，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度；10月中央政治局集体学习，明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010住房保障体系探索“加强顶层设计和摸着石头过河相结合，整体推进和重点突破相促进，提高改革决策科学性，广泛凝聚共识，形成改革合力。”未来住房保障顶层设计将完善，近期相关部门已开始探索逐步将经济适用房纳入公租房系列统一管理。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010商品属性夹心住宅：北京自住型商品房北京推出自住型商品房，探索“夹心层”住房保障。然而，经济适用房滋生诸多问题尚未解决，自住型商品房如何避免重蹈覆辙，其又能走多远，仍值得关注。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。与十七届三中全会“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的表述相比，此次“逐步”二字被去掉。表明改革的方向更明确，推进力度加强。但鉴于土地问题的复杂性，牵涉面广，改革依然是一项长期工程。首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转模式等需深入探索与试点。预计未来将经历至少10年的推进发展。小产权房有望转正：对已经形成的‘小产权房’，或有望按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应“建立城乡统一的建设用地市场”农民最大的财产：土地长期目标：赋予农民更多对土地的处置权、抵押权、转让权。目前多地已试点农民对于集体建设用地开发经营权的流转，最终农地转让权的开放将有赖“城乡统一的建设用地市场”的建立。“建立城乡统一的建设用地市场”Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010户籍改革随着城镇化的发展，以农民工为主体的流动人口占我国各大城市的常住人口比重逐年增加。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力，从制度上促进城乡人员和资源流动，进而促进城乡一体化进程。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010紧凑城市群Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010紧凑城市群在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010“必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。”Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010房产税：沪渝试点成效甚微试点扩围提上日程Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010京沪深三地政策落地，更多房价过热城市或跟进Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010政策影响：心理层面大于实际Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010信贷政策收紧影响成交银行信贷紧张，利率优惠减少信贷左右购房需求企融资暂时无忧Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010信贷政策2003年以来我国信贷政策与新建住宅销售趋势Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010长期规范房地产行业发展长期来看，无论是建立市场化的机制，还是推进城乡一体化进行的土地改革，以及财税制度的改革，都有利于房地产长期稳定的发展。近期控房价任务艰巨近期而言，房价上涨的压力仍然较大。从近期北京、上海、深圳一线城市调控升级可见端倪。明年的发展仍看12月份的中央经济会议对未来的定调。地方调控自主权增加新一届中央政府更加注重对市场的引导和协调，政策调控的自主权更多地在地方政府。因此，虽然短时间内限制性的调控政策不会全面放开，但未来有望各地政府针对当地情况进行灵活的微调。Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010开发企业：长期利好无论是市场化还是新型城镇化的建设都有利于房地产开发企业的发展。Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|28PARTⅡ2013年房地产市场变化一线及重点城市株洲Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010背景：房价目标完成堪忧Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010调控升级，一线到二线城市蔓延Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2010主要措施一：提高二套房首付至六点五成至七成Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2010主要措施二：非户籍人士购房限购年限延长Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2010主要措施三：首套房贷利率恢复到基准，甚至上浮一成Codeofthisreport|34©CopyrightCentalineGroup,2010本轮调控升级对市场影响判断Codeofthisreport|35©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|35PARTⅡ2013年房地产市场变化一线及重点城市株洲Codeofthisreport|36©CopyrightCentalineGroup,2010十八大后株洲本地房地产政策本地政策十八大后影响住房贷款暂无变化限购无预售审批预售证审批略有放缓，总体无影响开发贷审核更为严格，略有从紧十八大后，为了压抑房价的快速上涨势头，株洲市政府主要从开发商供应角度对于楼市进行调控，在消费端没有进行动作，但加大了预售审批于开发贷审批的力度，对于供应端有所影响，但总体而已，较为温和，影响较小。Codeofthisreport|37©CopyrightCentalineGroup,20102013年株洲市土地市场供应、成交整体呈增长之势，在株洲市勾地制度下，11月份土地市场供应量、成交量呈现爆发之势；预计12月下旬会有较大量土地成交。注：数据仅包含住宅、商住和商业用地株洲市土地市场整体呈增长之势，在勾地制度下株洲市土地市场于年中时出现一次小高峰；到11月份土地供应、成交小高峰明显。土地市场Codeofthisreport|38©CopyrightCentalineGroup,2010区域宗数成交面积（万方）建筑面积（万方）楼面均价（元/㎡）天元区3498.35250.611097.23荷塘区1124.0671.621037.36芦淞区45.9125.441562.58石峰区1220.1469.77874.54云龙23127.09193.01711.29合计84275.55610.45962.362013年1月——12月17日株洲市供应土地84宗，面积275.55万方，规划可建面积610.45万方，楼面地价约为962.36元/㎡；其中天元区和云龙示范区今年依旧为株洲市土地供应热点区域，其次为石峰区。继2012年后2013年云龙示范区和天元区依旧为株洲市土地成交热点区域，其中：云龙示范区成交土地23宗，成交面积128.02万方