XX小区物业管理方案（DOC67页）

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料秀泊经典小区物业管理方案CCPM/2007编制：邹鹏审核：宋敬达批准：日期：2007年10月1日深圳市长城物业管理股份有限公司南昌分公司秀泊经典管理处目录1.0项目基本情况（详见附表1、附表2、附表3）2.0管理处愿景、使命和主要绩效目标2.1管理处愿景2.2管理处使命2.32008年度主要绩效目标3.0项目分析3.1客户群体分析（详见附表4）3.2客户需求分析3.3项目管理的重点及难点分析（详见附表5）3.4项目关键成功因素（详见附表6）4.0管理处的人力资源配置4.1管理处组织架构图4.2人力资源编织计划4.3管理职员主要职责分工（详见附表7）4.4管理处服务时间表4.5各类组织成员名单4.6管理处年度培训计划（每年更新）5.0物业管理日常运作5.1客户服务5.1.1客户服务承诺5.1.2关键客户清单（每年更新）（详见附表8）5.1.3业主委员会的成立和运作（详见附表9）5.1.4管理处公共关系的建立（详见附表10）5.2入住及装修管理5.2.1入住策划及实施方案（包括现场商业摊点方案等）5.2.2二次装修管理方案5.3安全管理5.3.1治安情况分析5.3.2人员进出控制5.3.3物品进出控制5.3.4应急响应预案5.3.5主要危险源管理方案（每年更新）。5.4停车场管理5.4.1小区交通组织图5.4.2现有交通状况分析5.4.3车辆进出控制5.4.4非机动车的管理5.5消防管理；5.5.1消防演习方案5.5.2灭火应急预案5.5.3存在隐患分析及整改设想5.6保洁服务：5.6.1保洁员责任区域分工及排班表（详见附表11）5.6.2保洁计划（详见附表12）5.6.3生活垃圾处理及垃圾分类管理方案（详见附表13）5.6.4重大环境因素识别管理（每年更新）5.6.5保洁应急方案（详见附表14）5.7园艺养护；5.7.1小区绿化平面图；5.7.2主要苗木清单及特性表（详见附表15）5.7.3园林保养计划；（详见附表16）5.7.4绿化租摆方案；5.7.5年度消杀计划；（详见附表17）5.8共用设施设备管理；5.8.1设备设施运行；5.8.2房屋本体及共用实施维修养护计划；（每年更新）（详见附表18）5.8.3机电设备维修养护计划；（每年更新）（详见附表19）5.8.4设备设施大中修计划；（每年更新）（详见附表20）5.8.4.1电梯大中修计划；（每年更新）5.8.5公共能耗使用计划；（每年更新）5.8.6房屋本体及设备设施完好率评估；5.9社区文化；5.9.1客户需求分析；5.9.2社区文化活动计划；（需每年更新）5.9.3节假日小区美化装饰布置方案；5.10空置房的管理5.11公共广告位的管理5.12商铺及店面的管理5.13标识系统的管理（详见附表22）6.0财务管理6.1管理处收费标准一览表6.2特约服务项目及收费标准一览表6.3管理处服务费收支测算表（每年更新）6.4停车场收支测算表（每年更新）6.5集中供暖系统收支测算表（每年更新）6.6中央空调系统收支测算表（每年更新）7.0供应商管理（详见附表23）1.0项目基本情况秀泊经典小区基本概况秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧。东邻青山湖大道，西邻规划江大东路，南至青湖村，北靠城东四路，占地面积99435平方米，总建筑面积14万平方米，一期住宅建筑面积约7.1万平方米，二、三期建筑面积约7万平方米。总户数共854户，其中一期住户528户，二期326户。车位数量510个，其中地面车位86个、地下车位424个。23.3%的建筑密度，住宅部分1.4的容积率，49%的绿地率，其建筑形式为欧式风格，产品由花园洋房、小高层、高层景观公寓以及度假式酒店公寓和商业步行街组成，是一个集居住、休闲、购物、娱乐为一体的综合社区。秀泊经典由南昌金昌利房地产开发有限公司开发，宁波联合集团的骨干企业宁波联合地产和杭州钱塘集团共同投资建设，在秀泊经典的设计上檐廊是秀泊经典一期的典型建筑符号，而围绕檐廊演绎的江南庭园是一期景观的主题。为了实现社区价值的升级，高层庄园专为“庄园领主”营造了亚太海滨风情，秀色、宁静、通透、自然；文化、休闲、健身无一不足，可亲可近，又可赏可用。以整体效果带动局部个性空间，纵横交错，层次分明，主题突出。平面视觉依托立体空间，整体效果个性鲜明，从而形成了“一个社区，两种景观主题”的独特景观。呈现亚太海滨风情的园林刚柔并济，阴阳共生，丰富的空间层次让每一处视角都雍容典雅。简单与厚重交织中如华丽乐章，情韵如诗，铸造一个可以生长的、可亲可近的绿色空间。同时，在小区的文化内涵上秀泊经典是第一个在南昌提出人与环境、人与建筑、建筑与环境、建筑与建筑、人与人之间的五重和谐的高档社区，低层低密度、亲和邻里、睦邻文化是秀泊经典的最佳形式和产品。项目基本情况项目名称秀泊经典座落位置南昌市青山湖大道888号项目四至东临青山湖大道，西临规划江大东路，南至青湖村土地，北靠城东四路。占地面积（M2）99435M2容积率1.4绿化率49％总建筑面积（M2）14万M2可收费面积12万M2绿化面积48723.15M2竣工时间2005.04（一期）2007.12（二期）入住时间2005年7月（一期）发展商简介投资商：宁波联合地产、杭州钱塘集团发展商：南昌金昌利房地产开发有限公司设计商：中美华盛建筑设计有限公司住宅面积（M2）多层（25）栋（6.8万）M2、高层（6）栋（4.3万）M2，公建（幼儿园）：2000M2写字楼无商业面积（2300）M2（临街商铺）会所（M2）约2000功能配置物业办公室、社区办公室、麻将休闲包房停车场停车位共（510）个；其中地下停车位共（424）个，地上停车位（86）个，已租（52）个，已售（68）个。停车场出口共（4）个，入口共（4）个；小区出入口（2）个。垃圾站无化粪池8个水池（箱）70M3燃气■市政燃气；专用燃气站；□其它空置房情况一期空置26套，二期未入住主要设备设施一览表（因二期开发商尚未移交资料，故部分设备暂无法统计型号）序号设备设施名称品牌型号数量规格安装位置购置时间生产厂家1变压器2电梯许继西门子18XJE9000FK二期高层2006年7月河南许昌3变频水泵4加压水泵5消防水泵6智能道闸系统富士7套FJC-T6一二期2007年7月富士智能7监控摄像头8煤气报警系统9红外报警系统物业管理用房清单序号房屋类型位置面积（M2）原设计用途租金备注1管理处办公室幼儿园30幼儿园无2客户服务中心幼儿园30幼儿园无3职员宿舍26栋200会所无暂为幼儿园4职员食堂26栋70会所无暂为幼儿园5消防控制室幼儿园20幼儿园无6保安监控室幼儿园20幼儿园无7库房幼儿园20幼儿园无8维修操作间幼儿园10幼儿园无9保安岗亭大门口15门岗无…………合计4152.0管理处愿景、使命和主要绩效目标2.1管理处愿景南昌市优秀样板小区2.2管理处使命服务秀泊千家万户，构建和谐经典小区长城物业企业理念服务宗旨：服务业主报效社会企业愿景：创中华物业管理民族品牌我们深信公司的价值源于顾客满意经营。只有每时每刻用心关注顾客的需求和期望，并及时行动，才能赢得顾客的认可和社会的认同，从而赢得更多的市场分额.我们致力于创造一个使职员获得工作乐趣、实现个人梦想的工作环境，同时倡导：严守工作程序，勇于承担责任；用心做事，创新思维；少计较一时得失，以诚相待，信守承诺。在管理工作中，我们强调结果和绩效，遵循“结果驱动过程”的管理准则，我们所做的一切都应不断改进，追求卓越。企业文化建设在20年的发展历程中，长城物业的管理层始终高度重视企业文化的培育和建设，并视她为企业可持续发展的动力源泉和核心竞争力。在实践中，我们提出了“服务业主、报效社会、创中华物业管理民族品牌”的最高使命。以此为指引，长城物业努力培育“全员参与、追求卓越”的企业精神，积极塑造“专业、诚信、亲切”的企业形象，形成“结果驱动过程”的管理文化、“顾客满意经营”的服务文化、“质量—成本双否决”的经营文化以及“增值及效能最大化”的团队文化。通过企业文化力的作用，很好的调整了职员的工作心态，通过对职员进行有效地激励及约束，使职员的发展方向和公司的成长高度统一，人力资源最终发挥最大化效能。2.32008年度主要绩效目标费用收缴率预算执行率管理责任事故职员满意度指标值80％80％1％78％3.0项目分析3.1客户群体分析结构划分所占比例需求分析措施数量比例年龄儿童（12岁以下）766％游乐场举办各种活动青少年（12-20岁）15613％足球场运动场地加大社区活动力度青年（20-35岁）42635％运动器材少举办业主与员工联谊中年（35-50岁）43136％绿化加强养护和移植老年（50岁以上）1149％健身器材和场地少增设健身器材和游乐设施职业公务员46338％上班时间车辆进出口经商16814％车辆进出小区企业职员918％出门交通问题赋闲在家48140％就近菜市场租住业主3.2客户需求分析需求分析：就上述住户结构，结合2007年业主意见调查问结果分析，业主需求或表示对当前服务不满的业主要集中在以下几个方面：①游乐设施设备②绿化的种植及其养护③房屋质量问题④停车场收费问题及其停车问题3.3项目管理的重点及难点分析内容摘要共用设施设备存在的主要工程遗留问题单元门闭门器和可视电话问题，房屋墙体裂缝和渗水现象。物业权属纠纷群体性投诉保洁打扫卫生及其保安不巡逻问题过激维权重大法律投诉开发商在开发管理上存在的问题、问题的历史情况做详细的分析储藏间渗水及下储藏间处放车不方便问题，属于设计问题。从入伙到现在一直有储藏间渗水问题得不到彻底解决，下车道设计也有问题，使得车辆进出及其不方便。3.4项目关键成功因素4.0管理处的人力资源配置4.1管理处组织架构图（附图）经理客服中心护卫组保洁组工程组4.2人力资源编织计划职位岗位职责编制（人）总编制（人）经理负责小区全面工作11行政组厨师做饭、伙食采购等11客户服务中心客户主管客户服务工作、品质督察、社区活动等15物管助理客户服务、资料归档、客户入伙、装修手续办理、收缴费用4护卫组护卫主管小区公共秩序维护、车辆管理、突发事件处理等工作130护卫员公共秩序维护及车辆指挥工作29工程组工程主管负责工程方面整体工作16技工班长公共设备设施维修养护、日常维修、物料管理、装修管理、分包方监管等工作1技工公共设备设施日常维修养护、维修服务4保洁组保洁员26外包绿化工4总编制（人）434.3管理职员主要职责分工（详见附表7）姓名职位主要职责具体工作内容预期绩效月度年度实际绩效邹鹏经理全面负责全面监管小区各项工作，督导并考核。完成2008年全班绩效姓名职位主要职责具体工作内容预期绩效月度年度实际绩效熊双平物管助理客户服务工作、品质督察收费及其日常全面工作。费用收缴率达到88％.王壮红理物管助客服费用催缴、装修手续办理、联系关键客户、上门回访上门回访及时率100％。俞丁路物管助理行政物料管理、客户服务、资料归档、各种通知通告归档、员工档案的整理物料消耗控制在预算内，员工满意度80％.彭军伟物管助理环境清洁绿化分包监管，客户中心投诉、建议、请修受理、信息维护，把业主投诉卫生状况控制到最低。陈亚勤物管助理外联客户入伙、收缴费用、社区活动、外联及交办日常事务一年内不少于社区活动4次。4.4管理处服务时间表时间段班次当班人次8：30-11：30行政班114：00--17：30行政班18：00---14：30早班114：30---20：00晚班14.5各类组织成员名单（如消防义务小分队、应急预案工作小组等）消防义务小分队：敖中辰张闻闻蔡猛何贵春黄茂英应急预案小组：陶庆夏金斌夏招金熊伟赵培4.6管理处年度培训计划（每年更新）年度培训计划培训对象：管理处基层职员计划人数：30序培训课程培训学培训类别课程类别培培号时间分必修选修能力心态训方式训师基本拓展基本拓展1行政资源——组织与组织战略1月1√内培