XX新城物业管理方案（DOC 190页）

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料南昌市和丰新城物业管理方案第一部分整体设想与策划管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作。以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，每半年如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。“我们将以低廉的收费价格、科学的管理手段，营造高品位的居住环境，提高优质高效的服务，满足居民的需求，创造经济适用房的管理典范“。客户服务方面：提倡“事事有人管，事事有人做，把工作岗位搬到第一线；保洁管理方面：提倡“人过地净，全员保洁”；安全管理方面：提倡“全员防范，全员消防，杜绝重大的责任安全事故”；工程管理方面：提倡“工程问题不存在死角，及时抓住报修的及精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料时率、回访率等，杜绝重大责任性质量事故”。第二部分：和丰新城项目基本情况(小区还未接管)项目名称和丰新城小区座落位置南昌市庐山南大道与和丰北大道交汇处占地面积（M2）69109容积率绿化率总建筑面积（M2）197495收费面积（M2）159635竣工时间一期07年10月底二期未定入住时间一期07年11月底二期未定发展商简介住宅面积（M2）多层（）栋（）Ｍ２、小高层（）栋（）Ｍ２、高层（11）栋（88098）Ｍ２公建（）：Ｍ２其他：约Ｍ２写字楼（）Ｍ２（）层，共（）栋商业面积（2454）Ｍ２（2）层，共（）栋会所（M2）功能配置停车场停车位共（661）个；其中地下停车位共（636）个，地上停车位（25）个，垃圾站化粪池水池（箱）2燃气√市政燃气；□专用燃气站；□其它户数、常住/暂住人口数、商住比例、租赁比例；小区总户数共计1137户，其中住宅户，商业户，商业比率；小区常住人口约人。工程或管理上遗留问题一、工程遗留问题：二、管理方面精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料空置房情况管理用房及社区活动用房清单社区交通项目荣誉设施设备情况（型号、厂家、铭牌、设备编号）（部分设备未安装、设备设施均未调试、未移交）项目名称数量功率服务区域运行时间（小时/天）运行时间（小时/年）供配电系统高压开关柜变压器低压配电柜动力配电柜启动柜控制柜变频柜控制箱电表箱开关箱消正压送风机排烟机高区消火栓泵2台75KW高区消火栓高区增压泵高区稳压泵3台18.5KW高区24小时/天高区喷淋泵精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料防系统高区增压泵（喷淋）高区稳压泵（喷淋）低区消火栓泵4台22KW低区低区增压泵低区稳压泵低区喷淋泵低区增压泵低区稳压泵潜水泵泵房内消防管道单流阀防火阀排烟阀喷淋头烟感探头温感探头区域报警器主机消防广播疏散灯楼层指示灯消防对讲系统生活水泵高区生活泵低区生活泵高区中水泵排水泵排污泵潜水泵电梯客梯消防梯观光电梯扶梯货梯安全技红外探测器微波探测器控制器报警器摄像机录像机精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料防系统（未安装）监视器切换器图象分割器防盗对讲门空调窗式空调分体式空调给排水系统给水管道排水管道雨水管消防管道地下蓄水池生活水箱泳池喷水池雨水井污水井化粪池土木建筑外墙面无法统计公共内墙面无法统计公共地面无法统计公共门窗无法统计无法统计共用天线天线无无无无无前端箱无无无无无放大器无无无无无共白炽灯泡20420.025KW日光灯管白炽灯泡精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料照明日光灯管白炽灯泡日光灯管白炽灯泡日光灯管室外泛光灯未安装完毕池底灯未安装完毕霓虹灯未安装完毕路灯未安装完毕车库收费系统道闸未安装完毕验票机未安装完毕摄像机未安装完毕电脑未安装完毕精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料打印机未安装完毕冷却塔无无无无无空气处理器无无无无无新风机无无无无无风机盘管无无无无无风管无无无无无水管无无无无无制冷机无无无无无冷却泵无无无无无冷冻泵无无无无无循环泵无无无无无冷却塔无无无无无空气处理器无无无无无新风机无无无无无风机盘管无无无无无风管无无无无无水管无无无无无采暖系统锅炉风机无无无无无采暖循环泵无无无无无生活热水泵无无无无无智能化系统楼宇自控系统电话通讯系统网络通讯系统第三部分人力资源3.1管理处组织架构（略）3.2人力资源配置计划职位岗位职责编制（人）总编制（人）精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3.3管理职员职位说明书、区域责任分工3.3.1配置计划3.3.1.1客户关系组5人管理处：管理处经理1名；客服组：客服组共配置4人，客户主管1名；工作区域及职责配置标准配置数量经理全权负责小区管理1人客户主管小区日常管理1人客服处理日常客户的报修、咨询、投诉3人合计5人经理主持小区全面工作11客户服务中心客服主任主管小区客户服务14客户助理业主投诉受理等2收款员1护卫组小区安全管理1919工程组技工小区维修55保洁组保洁员小区日常保洁1010行政组厨师职工食堂11总编制（人）40精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料管理处管理职员（非经理）岗位责任书编制说明一、管理处经理应根据本管理处的人力资源定编计划，并结合项目和人员的实际情况组织编制各职位的岗位责任书；二、管理处所有管理职员的岗位责任书，应涵盖管理处职能说明书的全部内容，不应有遗漏（即所有工作都有专人负责）。对相同的职位，应注明序号加以区别。例如，物管助理1、物管助理2……等。三、只有物管助理的管理处，以《管理处管理职员职位说明书（范本二）》为依据，分别制定管理处每个物管助理的岗位责任书，表格见下附《管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式二）》。在编制岗位责任书时：1、“管理职员共同职责部分”是每位物管助理均有的职责，还应当分配责任区域。2、“管理职员分别承担职责部分”应当根据物管助理的数量平均分配到每个物管理助理。四、有部长、主管的管理处，以《管理处管理职员职位说明书（范本一）》为依据，制定管理处每个职员的岗位责任书，表格见下附《管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式一）》。在编制岗位责任书时：1、管理处应当按职能分配不同部长或主管的职责。2、在客服部中由于有多个物管助理，因此，按共同职责与分别承担职责分配职责，物管助理的共同职责还应当分配责任区域，分别承担职责应当根据物管助理的数量尽量平均分配。3、如果管理处未设置行政、环境部，可将其相关工作归客服部负责。4、如果所设部门即有部长又有主管，应当将两人的职责分别描述，如某项工作两人均有分担，应当分清楚负责、组织、协助与实施的责任。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料附表：管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式二）职位名称：物管助理姓名：一、共同职责部分主要职责负责区域说明具体工作内容工作周期绩效成果1．0日常客户服务工作及客户关系的维护D3、D4、D5、楼1．1保持客户服务中心的整洁有序。每日按作业指导书要求1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。随时按作业指导书要求1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。受理后3日内按作业指导书要求1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。每月客户档案录入系统1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。每月按作业指导书要求1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。随时按作业指导书要求1．7参与同重点客户的沟通。每月随时按作业指导书要求1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。每年10月《客户满意指数测评报告》精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。每日业主论坛信息汇总二、分别承担职责部分主要职责具体工作内容工作周期绩效成果1．0装修管理工作1．1修订、改进装修管理方案、装修审批要点、装修巡查要求点，并对管理处职员进行培训。根据需求按作业指导书要求1．2对业主的装修表进行审核，提出意见，组织日常装修的巡查，并对发现的问题进行纠正和整改。每日按作业指导书要求附表：附表：管理处管理职员（非经理）岗位责任书（模式二）职位名称：物管助理姓名：一、共同职责部分主要职责负责区域说明具体工作内容工作周期绩效成果1．0日常客户服务工作及客户关系的维护D6、C1、楼1．1保持客户服务中心的整洁有序。每日按作业指导书要求1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。随时按作业指导书要求1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。受理后3日内按作业指导书要求1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。每月客户档案录入系统精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。每月按作业指导书要求1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。随时按作业指导书要求1．7参与同重点客户的沟通。每月随时按作业指导书要求1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。每年10月《客户满意指数测评报告》1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。每日业主论坛信息汇总二、分别承担职责部分主要职责具体工作内容工作周期绩效成果2．0管理处相关财务工作。2．1收费单的打印、分类、统计，协助住户补单月度按作业指导书要求2．2对管理处现金、发票、收据、帐薄进行管理随时按作业指导书要求2．3管理处各类成本费用报销相关工作。月度按作业指导书要求2．4建立欠费台帐，统计分析其原因，及时催缴相关费用，填写催款通知单、及时分发。每月5日费用台帐费用催缴通知单2．5建立停车场费用收缴台帐月度台帐2．6协助管理处经理管理处年度费用预算。每年12月按作业指导书要求2．7