XXXX年9月房地产市场宏观调控政策研讨_16页_合富辉煌

HOPEFLUENT2010年9月房地产市场宏观调控政策研讨合富辉煌研究发展中心2010年10月9日HOPEFLUENTHOPEFLUENT宏观调控往年政策回顾•自2003年下半年房地产市场进入发展快车道，历年宏观调控政策出台并没有扭转房地产成交量价齐升的态势。一般新出台政策的直接影响力在15至30天左右。•2008至2009年是以刺激政策为主导方向的一年。•2010年以新国十条为代表的限制性政策频频出台。年度200420052006重点71号令（831大限）国八条国15条国六条导向土地清查对个人购买住房转手交易征收营业税。中介行业资金监管加税“90/70”政策个人房贷首付比例不低于三成营业税免税时限由两年延长至五年年度200720082010重点24号文131文件10号文件导向“6次”加息适度宽松的货币政策降息利率7折减税抑制房价过快上涨HOPEFLUENT1998年国务院正式宣布停止住房收入分配；逐步实行住房分配货币化福利分房的旧体制被迅速打破。2003年《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2004年《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》《商业银行房地产贷款风险指引》2005年《关于加强房地产税收管理的通知》2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》1998-2003调控规范建设期2003-2007调控规范深化期2007-2009调控规范保护期2009-2010调控规范保障期HOPEFLUENT2007年《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《关于进一步加强土地供应调控的通知》1998-2003调控规范建设期2003-2007调控规范深化期2007-2009调控规范保护期2009-2010调控规范保障期2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》《促进资本市场健康发展保持房地产》《商务部下放外商直接投资内地房地产项目的备案权》《扩大内需促进经济增长的十条措施（国务院常务会议）4万亿十措施内容》《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》《实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策》《部署落实中央政策七项工作稳定楼市股市》《确定9项金融促进经济发展政策措施》《国务院办公厅关于当前金融促经济发展的若干意见》《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》HOPEFLUENT1998-2003调控规范建设期2003-2007调控规范深化期2007-2009调控规范保护期2009-2010调控规范保障期2010年《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》2009年《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知HOPEFLUENT2010年政策调控的转折点•2010年4月17日国务院发布第10号文件，•《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。•从该文件中读出中央政府对房地产市场研判的关键信息有三点：•一是当前房价过快上涨是部分城市，不是全国普遍现象；•二是对房价过快上涨要坚决遏制，即暂时不涨或稳步上涨都是不需遏制的健康状态；•三是遏制房价过快上涨，而不是遏制高房价。HOPEFLUENT调控试探期2010年日期部门文号名称类型1.7中华人民共和国国务院办公厅国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知行政1.11《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》行政1.12中国人民银行中国银行业监督管理委员会准备金率上调0.5个百分点金融1.29国务院法制办公室国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）行政2.1中国人民银行中国银行业监督管理委员会准备金率上调0.5个百分点金融2.12银监会2010年第1号、第2号《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》金融3.11国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》行政3.23国资委78家央企推出房地产行业行政HOPEFLUENT调控打压期2010年日期部门文号名称类型4.2财政部多人购房不符合首套标准行政4.7国家发改委国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点行政4.15国土资源部公布2010年住房供地计划行政4.15国务院二套房首付比例及利率提高行政4.17国务院国发〔2010〕10号国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知行政4.18银监会暂停发放购买第三套及以上住房贷金融HOPEFLUENT调控整固期2010年日期部门文号名称类型6月8日住房和城乡建设部建保[2010]87号关于加快发展公共租赁住房的指导意见行政9月21日国土资源部、住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》行政9月27日财政部、国家税务总局发出《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》行政9月27日中国人民银行中国银行业监督管理委员会银发〔2010〕275号关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知金融9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》税收HOPEFLUENT2010年第四季度信贷政策持续紧缩基调中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知•对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。•各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；•各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。第三套房第二套房•对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。异地置业者消费性信贷•继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。•鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。•对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。土地保障性住房HOPEFLUENT关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知标题《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》文号国土资发（2010）151号颁布单位国土资源部、住房和城乡建设部颁布时间2010年9月21日•要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。•各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。概要点评：根据4月17日国发10号文件的精神，住建部和国土部联合颁发本文。该文件在供地计划、项目审批、出让管理等方面都做了进一步的规定。对于大户型及别墅产品的限制依然不改，对公共租赁住房等福利性住房进行鼓励性条款支持。HOPEFLUENT支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知•政策摘要：•一、对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。•二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征•三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。•四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。•五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。•六、对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。概要点评：公共租赁住房是原有福利性住房体系的新增补充，是今年政策的重点之一。该文件对公共租赁住房的土地使用税、印花税、房产税、营业税等方面进行了减免性的规定，对鼓励各地方建设该品类物业起到一定积极作用。标题关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知文号财税[2010]88号颁布单位财政部、国家税务总局颁布时间2010-9-27HOPEFLUENT调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策标题《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》文号——颁布单位财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部颁布时间2010-9-29•政策摘要：•自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调•对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。•对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。•对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。•概要点评：•对中小户型及首套置业购房者有刺激作用，并在契税和所得税方面抑制投机需求。该文件对房产市场二手房交易环节有一定影响，但影响不大。HOPEFLUENT•从以上信息我们推断中央调控的目标是房地产市场的平稳健康。鼓励房产首套置业购买行为，打压投机性房产交易。•对于房地产价格而言，在2010年第四季度，房价可能得到平稳上涨，这有利于市场长期健康发展。价格上涨因素•资本流动性仍然处于过剩状态•政策目标意在降低上涨速度，而非高房价，温和调控是主旋律•保障性用房短期内供给有限，无法稀释较强的购房需求价格下跌因素•政策调控，限制信贷发放，舆论宣传引导消费者理性购房•房价超过普通购房者消费承载极限，持币观望心态上升•投资客短期获利后急于出手变现•各开发商利用金九银十的旺销期加快销售速度，主动性降价或变相优惠HOPEFLUENT小结：宏观政策出台对商品房价格的打压效应初见成效。房地产价格快速上涨的势头得到抑制。2010年下半年进入宏观调控整固阶段。预计近期市场走势以平稳发展为主要趋势。HOPEFLUENTHOPEFLUENTEND感谢聆听！