房地产项目土地的取得方式及评估

1、土地的价值估算利用容积率快速估算土地价值容积率为项目总建筑面积与项目总用地面积之比，即：V=M/N;我国《城市居住区规划设计规范》规定最大容积率为：多层1.7，中高层2.0，高层3.5。设：A——为土地价值的测算值(万元/亩)L——为不含土地费用的单位建筑面积的项目费用(万元/㎡)S——为房地产开发项目单位建筑面积的销售均价(万元/㎡)则：A=667×V(S-L)(万元/亩)，它是一个估算值，反映某测算城镇区位、一个时段土地价值的参考值，据此可商榷土地费用。二、房地产项目土地的取得方式及评估2、土地的选择（1）认识开发项目地段的影响因素①市场供需行情②地块的自然条件二、房地产项目土地的取得方式及评估地块的自然条件含盖如下内容：地块与市中心的距离、地块的地质条件（原生地、回填地、开挖地）、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害（滑坡、泥石流）。③地块的社会条件地块的社会条件涵盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。二、房地产项目土地的取得方式及评估④地段的环境条件地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意到那里生活和工作，该地区不是一个好的投资地段。噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响，噪音太大的地区，人们都不愿意居住，不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。二、房地产项目土地的取得方式及评估⑤城市规划影响因素城市规划影响因素涵盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等。土地用途允许范围越大，越便于规划设计，越便于投资收益，也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块，是更好的投资地段。土地用途的改变，必定导致地块的升值。二、房地产项目土地的取得方式及评估（3）对投资地块开发进行可行性研究前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨，在地块未真正投资前，对地块作什么，要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块，主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断，该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。可行性研究主要作如下工作：①认识地段问题房地产的核心：地段、地段，还是地段！二、房地产项目土地的取得方式及评估②明确地块开发目标③收集和分析数据④策划（拟定）地块开发的备选方案⑤预测未来环境⑥预估方案的后果二、房地产项目土地的取得方式及评估（4）对开发地块进行成本收益分析成本收益分析，主要是解决投资该地块我们能投资吗？它主要从定量的角度，收益按边际要求超过成本的原则进行分析，主要指标有：投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。二、房地产项目土地的取得方式及评估（5）选择最佳的方案（进行比率模型分析）比率模型选择，有两种形式，一种是同一地块不同方案选择；一种不同地块项目间的选择。选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案，亦即那一个方案最符合选定标准，对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化，因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。多地块选择，根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定，从而选出优秀地块作为开发投资地段。二、房地产项目土地的取得方式及评估3、土地成本及土地开发成本土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种：二、房地产项目土地的取得方式及评估（1）通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。（3）通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。土地开发成本：1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。3、出让金国家收取的款项。4、七通一平费二、房地产项目土地的取得方式及评估①场地平整②勘察设计③临时设施④桩基工程⑤土建安装⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、新菜田开发基金11、出让金业务费12、契税13、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。二、房地产项目土地的取得方式及评估三、房地产项目定位与策划分析房地产开发流程精细化解析与管控实战1、房地产项目定位与规划2、房地产项目客户定位3、房地产项目产品组合与策划4、房地产项目价格定位与策划1、房地产项目定位与规划（1）定义：房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位，包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工业地产项目等。三、房地产项目定位与策划分析（2）方法：房地产项目定位的方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位。万科定位逻辑三、房地产项目定位与策划分析（3）房地产项目定位的原则1）核心原则①适应性原则②一致性原则三、房地产项目定位与策划分析即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。与企业发展战略和项目资源优势相一致原则。在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。2）必要原则①差异化原则②经济性原则③可行性原则三、房地产项目定位与策划分析首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有较高价格竞争力和抗价格变化风险的弹性；第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和收益测算、效益评估基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求或行业水平包括项目实施的技术可行性和经济可行性两方面。包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”，是项目避开正面竞争和建立新规则的重要手段。这里所说的差异化是“有效差异化”，在细分市场中能找到自己的市场容量。（4）房地产项目定位的分析体系和方法1）需求分析三、房地产项目定位与策划分析区域经济分析，供应变化分析，包括供应规模、供应结构、空置情况、供应的主要影响因素等；潜在供应和竞争状况的评估；需求变化分析，包括需求规模、需求结构、需求特点、消费需求的主要影响因素、需求的变化趋势等；有效需求和有效供给的对比分析；价格变化分析，包括价格走势、价格变化弹性、价格的主要影响因素分析等；三级市场和二级市场的互动关系。消费人群分析。城市文化与消费文化的特征；细分目标市场分析，包括收入与文化特征分析、年龄和家庭特征分析等；消费需求的敏感性分析—从对区位地段、住宅类型、环境特征、配套设施、企业品牌、小区成熟度和管理水平的敏感程度，判断消费者文化和需求特征。相关产业政策分析，产业政策对消费需求和供给状况的影响等。2）竞争分析竞争分析是对竞争区域和竞争性项目的核心竞争力和弱势缺点进行比较分析，以做到“知己知彼，百战不殆”，并依此选择和制定相应超越和规避策略。竞争分析的核心是寻求超越行业竞争的突破口和竞争的差异化。①行业发展阶段和发展水平分析。行业的发展历程和主要的关键节点，推动行业发展的影响因素分析；行业的发展水平和行业开发标准，与其他先进城市和区域进行对比分析，发现差距和提升超越的突破口；行业的竞争状况、竞争结构，对同构竞争状况的判断；外埠开发商的进入对区域市场的影响分析。三、房地产项目定位与策划分析②竞争区域关系。③竞争性项目分析。④差异化分析和竞争策略选择三、房地产项目定位与策划分析竞争区域的资源分析，包括对环境、交通、教育、商业等城市配套比较分析，以及龙头性品牌项目带动影响等；竞争区域的发展规划和发展潜力分析。竞争性项目的供应特征，包括产品构成、产品核心卖点、销售率、价位、产品品质、购买特征等等；发展商主要竞争手段和制胜策略分析。根据行业发展水平和竞争性项目（区域）的对比分析，找出项目可能存在和可以尝试的突破点；选择项目开发的竞争策略，采取回避策略、主动攻击策略还是跟随策略等。3）项目分析项目所在区域分析三、房地产项目定位与策划分析项目分析是对项目区域开发价值的判断和项目资源优势的挖掘。其核心问题是为项目寻求差异化，构建具有唯一性、排他性、权威性的竞争优势提供支撑，从而塑造出既符合市场需求又最具竞争力的房地产产品。项目区域在城市发展规划中的定位和地位；消费人群对项目区域的认识和心理定位；附近区域发展带来的外溢效应分析；项目区域重大城市建设对本项目的影响；项目区域的城市功能分析及其发展趋势；项目区域的历史文脉分析；项目区域的交通分析，交通与生活成本问题。项目资源分析。土地价格优势；环境景观分析；城市配套设施分析；地形地貌分析。规划要点分析。4）企业分析三、房地产项目定位与策划分析房地产项目定位是个系统工程，是对企业战略、项目资源、市场需求和差异化竞争四个要素的相互博奕关系的综合考虑，其分析就是一个由“找位”、“选位”到最后“定位”逻辑推导过程。企业发展战略目标与发展思路；企业资源优势与核心能力分析；包括研发创新力、资源整合力、资本运营力、产品把控力、团队执行力、品牌形象力、市场应变力、企业文化力等；企业的商业模式，是追求利润最大化，还是追求现金流；是长期经营还是短期变现等。城市规划详细规划总体规划控制性详细规划修建性详细规划战略层面操作层面分区规划总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划房地产规划：规划分类三、房地产项目定位与策划分析地产项目规划主要流程三、房地产项目定位与策划分析市场调研项目定位设计前期工作方案设计组织项目指标确认施工图设计组织选址立项土地取得规划设计开工建设竣工销售•项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等房地产市场调查•项目周边竞争性楼盘详细调查竞争性楼盘调查•项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等项目所在商圈或临近商圈现状调研•项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等消费者调研市场调研阶段三、房地产项目定位与策划分析开发计划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；按营销计划和工程情况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求。工程：根据工期制定工程款支付计划；项目发展报告项目定位阶段三、房地产项目定位与策划分析•根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。明确产品设计思路•明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。必要时，对设计单位进行实地考察设计院初步选择设计前期工作三、房地产项目定位与策划分析•彩