《世联地产柳州市河东区沿江地块市场研判》

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/62019/8/6柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析辉煌集团柳州地产公司策划部本报告是严格保密的。2本报告思维框架导图柳州房地产环境河东房地产环境宏观市场环境市场评估河东商业市场项目分析市场预期及发展思路说明：本报告思路是通过对市场的宏观、中观、微观的分析，评估市场环境和项目自身的优劣势，为项目建设与发展提供参考依据本报告是严格保密的。3柳州房地产环境河东房地产环境宏观市场环境市场评估河东商业市场项目分析市场预期及发展思路宏观市场环境本报告是严格保密的。4柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。柳州，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。柳州北部湾经济圈华南西南中南柳肇铁路线湘桂铁路线贵桂铁路线桂柳南高速公路本报告是严格保密的。5柳州市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年）市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。柳东新区：总面积约103.1平方公里，2020年规划总人口52万。鱼峰区：总面积约122平方公里，总人口22万人。旧机场片区：面积7平方公里，居住人口5万人,流动人口3万人。城中区：总面积为125平方公里，人口12万。柳南区：总面积为162平方公里，人口30万。柳北区：总面积282平方公里，人口36.21万。本报告是严格保密的。6柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产行业带入高速发展的轨道初步核算，2010年，柳州市完成地区生产总值1260.05亿元，年增长率16%；柳州市“十二五”目标全面实现，与2005年比，全市地区生产总值增长了1.1倍，年均增长20.33%小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告本报告是严格保密的。7柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康柳州市人均GDP“十五”期间持续上升，平均年增长率23%。2010年柳州人均GDP5100美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均GDP3949.6美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期；柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位《柳州日报》）。800-4,0004000-8,0008000-20,0000-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告人均GDP和房地产业发展状况的关系本报告是严格保密的。8产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长2010年第一产业增加值8.315亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值635.41亿元，同比增长31.5%，第三产业增加值80.12亿元，同比增长20%。“十一五”末期，三次产业比重由2005年的11.5:52.0:36.5发展为8.3:63.0:28.7，产业结构进一步优化。数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告本报告是严格保密的。9柳州市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地产业的发展2010年，柳州市全社会固定资产投资1005.1亿元，增长47.4%；城乡50万元以上投资136.2亿元，增长29.2%；城乡居民投资19.3亿元，减少1.7%。数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告本报告是严格保密的。10人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市房地产市场发展提供了有利保障柳州市近几年人口平稳增长，“十二五”规划末期，柳州市常住人口将达到230万人。人口快速增长为房地产的需求提供必要的支撑；柳州市城镇居民的人均可支配收入逐年增长，在广西稳居前二位，说明柳州市民的购买力相对较强。这是房地产快速发展的有利保障。数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告本报告是严格保密的。11“城市向东”的远景规划将对本项目起至关重要的作用，在十年之内，本项目的区位优势不可复制根据柳州远期规划，柳州将形成以三门江森林公园为绿心，柳州主城和官塘新城为一体的“一心二城”城市新格局。依据《河东北片区控制性详细规划》，河东北片区的定位是：柳州市高新技术开发区的研发基地，柳州市文化教育和体育活动的中心，是配套设施完善、居住条件优越、山水景观独特的综合城区。柳州市区官塘新区本报告是严格保密的。12结论：柳州市宏观环境良好，支持房地产市场快速健康发展“十一五”期间，柳州市GDP总量持续快速增长。固定资产投资额持续走高，连续五年在全区排名前三，有力地支持柳州市房地产市场的快速发展；“十二五”的新规划将推动城市有序发展，旧城改造运动将极大地推动市区房地产的需求；产业结构进一步优化，人均可支配收入进一步提高，表明柳州市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；2010年柳州市人均GDP达5100美元，位列全区第一；房地产市场已进入快速发展的黄金期，发展潜力十分巨大；“十二五”规划末期柳州市区城市人口预计将达230万以上，人口基数不断扩大，将全面带动柳州房地产开发的热潮。本报告是严格保密的。13柳州房地产环境柳州房地产环境河东房地产环境宏观市场环境市场评估河东商业市场项目分析市场预期及发展思路本报告是严格保密的。14房地产开发投资逐年增长，位居广西第二；房地产投资比重持续减少，保障房供应持续增加，为房地产业健康发展保驾护航年度商品住房政策性保障住房合计（万㎡）商品住房（万套）面积（万㎡）经济适用住房（万套）面积（万㎡）廉租住房（万套）面积20082.3218.40.743.590.03681.65263.6420092.182070.78250.550.0873.92261.4720102.182070.74850.360.094.05261.4120111.84174.60.587137.750.0311.39213.7420121.84174.60.587137.750.0311.39213.74合计8.16981.61.17422200.275812.41214“十二五”期间，柳州市的房地产投资总量呈上升势态。2010年柳州市房地产累计完成投资达165亿元，增长37.5%；位居广西第二位。（同期南宁317.5亿元，增长40%，排名第一。）2008年起，柳州市的住房建设规模将逐渐下降，这对于抑制房价过快增长具有重要作用，这也是柳州市城市旧城改造拆迁顺利进行的保障。数据来源：柳州市住房和建设委员会年终总结数据来源：柳州市统计局本报告是严格保密的。15近三年销售面积稳中有升，需求旺盛；销售价格走涨势平稳，2010年均价达到4771元/平方米2010年，全柳州累计施工面积1318万平方米，同比增长32.4%；竣工面积296万平方米，同比增长21.8%；累计完成施工产值约81亿元，同比增长31.7%；2010年，柳州住宅商品房现房平均售价为4771元/平方米，比2009年上涨近五百元；2010年，共销售商品住宅15653套，比去年17364套下降9.7％，商品房销售面积也较前一年增长13%。年份销售面积（万m2）销售金额（亿元）销售均价（元／m2）价格增长幅度（元）2005年115.124.392119+1992006年390.692.062357+2382007年279.697.863500+11432008年20077.43720＋2202009年267.8114.894290+6702010年291.9138.844771+481数据来源：柳州市住房和建设委员会年终总结数据来源：柳州市统计局本报告是严格保密的。16年柳州市经营性用地成交汇总一览表序号地块编号宗地位置出让面积（平方米）土地用途成交价（万元）竞得人1P（2010）20号柳州市城邕路东侧18057.02城镇住宅、商服用地4050广西福东房地产开发有限公司2P（2010）21号柳州市高级中学西面5883商服用地（商业、办公）5220柳州天润地产置业有限公司3P（2010）22号柳州市市龙屯路3号1985018城镇住宅用地1000中铁二十五局集团房地产开发有限公司4P（2010）23号柳州市学院路以东、桂柳路以北153833.03城镇住宅用地50000柳州市温馨房地产开发有限责任公司5P（2011）1号柳州市学院路延长线东侧25394.6城镇住宅用地兼商服用地10310柳州市城市投资建设发展有限责任公司6P（2011）2号柳州市河西工业区三区A9-2号22074.71商服用地（办公）4990柳州市城市投资建设发展有限责任公司7P（2011）3号柳州市河西工业区三区A9-3号6772.1城镇住宅用地10790柳州市城市投资建设发展有限责任公司8P（2011）4号柳州市白沙路1号11755.98城镇住宅用地商服用地12715柳州市龙建投资发展有限责任公司9P（2011）5号柳州市文昌桥东端南侧、东堤路西侧86406.55地块38339.95商服用地（商业、旅游）城镇住宅用地、码头用地58180广西景祺投资有限公司B地块48066.572011年元月至今，土地成交616.5亩，成交金额16.62亿元，一级市场全面复苏数据来源：柳州市国土资源局本报告是严格保密的。17三月份同比成交量下跌，但环比成交量正在上涨，这表明“国八条”的影响已经渐渐褪去，楼市回暖迹象明显2011年一季度柳州市新建商品住宅预售备案成交一览城区成交数量(套)成交面积（m2）当月成交所占份额（%）2010年一季度成交数据涨幅城中区1410150738.140%1528-8%柳北区41839656.2912%402+4%柳南区79580172.7323%1160-46%鱼峰区85789340.5924%1213-42%柳东区486000.441%————全市3528365872.14100%4303-22%2011年3月柳州市新建商品住宅预售备案成交一览城区成交数量(套)成交面积（m2）当月成交所占份额（%）2月成交数据环比城中区62863922.4845.54432+45.37%柳北区757467.685.44103-27.18%柳南区34733087.2025.16121+186.78%鱼峰区32134671.5723.28323-0.62%柳东区81215.670.5818-55.56%全市1379140364.60100997+38.31%2011年一季度，柳州新建商品住宅预售备案成交套数为3528套，成交面积为365872.14平方米。城中区成交1410套，成交面积150738.1平方米；柳北区成交418套，成交面积39656.29平方米；柳南区成交795套，成交面积80172.73平方米；鱼峰区成交857套，成交面积89340.59平方米。柳东区成交48套，成交面积6000.44平方米。数据来源：柳州市房产交易管理中心本报告是严格保密的。18政策偏向于控制货币信贷和投资，调整住房结构体系；保障房地产行业健康持续发展是未来房地产调控的主旋律2008年2009年2010年2011年土地政策“两会”的召开，政策偏向于对廉租房、经济适用房，以促进安居工程的实现。普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%柳州执行开发商拿地首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%新政，——金融政策1、2008年全年银行五次降低利率、四次降低存款准备金率。2、对二套房贷的松绑、贷款利息的进一步下调，使得压抑了近一年的刚性