【房地产】世联：区域与城市发展方向顾问业务分析模块

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/62019/8/6世联区域与城市发展方向顾问业务分析本报告是严格保密的。2区域与城市发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营区域发展方向迄今服务的政府或开发商：北京市首都规划委员会北京市顺义区规划局合肥市规划局深圳市规划与国土资源局西安高新技术园区管委会武汉市城市规划咨询服务中心深圳市规划国土局盐田分局深圳市规划国土局宝安分局青岛市城阳区城市规划建设局佛山市南海区工业园区管委会天津泰达集团房地产开发公司金地（集团）股份公司廊坊三浦威特建设发展有限公司.......区域发展方向迄今服务过的主要案例：北京市顺义新城整体功能定位与产业研究（108平方公里）合肥政务新区规划市场研究（12平方公里）西安经济技术开发区发展研究（4平方公里）武汉江岸区永清片区区域发展（0.5平方公里）深圳大梅沙2.5平方公里区域规划研究北京温榆河绿色生态走廊项目（7平方公里）“蓝色盐田”区域形象营销行动计划廊坊开发区项目规划发展研究（30平方公里）深圳红树林填海区土地出让营销方案执行（2.9平方公里）佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究（256平方公里）……本报告是严格保密的。3世联对于区域发展项目的基本认知本报告是严格保密的。4从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理本报告是严格保密的。5政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会本报告是严格保密的。6政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容土地征用与拆迁土地一级开发区域总体规划与地块划分（包括产业规划）政府工作运营商工作与政府合作方式与契约现状土地价值评估区域总体规划地块划分受政府委托进行土地一级开发取地范围研判取地策略研究土地价值的评估产业定位研究区域整体定位与发展战略研究（规划市场评价）协助运营商与政府契约文件的准备土地出让信息公布招商引资土地招拍挂的实施政策支持土地使用权的获取支付地价目标体系的建立确定区域开发模式和实施方案提供的顾问服务一级开发土地出让土地运营（转让）二级开发土地出让的市场成熟度研判（可卖性）土地出让的营销推广计划执行开发模式与盈利模式研究、总体实施方案制定区域营销战略与策略基础设施建设公建配套建设政府进程监控项目招商引资区域增值设施建设土地公开转让项目股权转让联建开发协助寻找投资商协助土地转让/股权转让启动区发展策略研究前期工作的评估、调整项目市场定位研究启动区与物业发展建议营销策略常规项目二级房地产开发－－本报告是严格保密的。7区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期本报告是严格保密的。8区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取本报告是严格保密的。9世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式本报告是严格保密的。10世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销本报告是严格保密的。11世联区域与城市发展方向顾问研究服务的业务主线及其核心研究内容•土地价值的评估与地块划分•取地范围与取地策略研究•区域整体功能定位研究（规划市场评价）•区域产业发展研究•开发模式与盈利模式研究•启动区选择及开发策略研究•协助与政府签订相关协议执行服务区域发展土地运营•土地出让的市场成熟度研判•区域营销推广•土地出让/转让营销推广执行计划区域与城市发展方向研究本报告是严格保密的。12世联在区域发展方向的经典案例简介其他区域研究案例可通过世联平台展示，如：固安工业区起步区战略发展研究佛山南海科技工业园战略发展研究西安高新区商务中心区区域研究。。。本报告是严格保密的。13经典案例:北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究顺义新城结构：三组团108平方公里、规划人口90万①天竺空港区：组成：包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区规模：34平方公里（28万人）②中心片区：组成：区中心组团、马坡组团、牛栏山组团规模：62平方公里（52万人）③河东新区：组成：包括北小营镇和南彩镇规模：12平方公里（10万人）资料来源：《北京城市总体规划2004-2020》123本报告是严格保密的。14对区域的研究世联界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一个基本的价值模型”，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：•人口总量•人口就业结构•人口素质消费：•消费力•消费结构•消费地点资料来源：区域发展价值模型本报告是严格保密的。15制造业是顺义区经济增长的主要来源，而汽车制造业和电子信息制造业又是绝对的支柱产业顺义主要产业总产值和增加值占全区比重（2004年）38.80%34.40%6.60%5.80%2.70%2.50%1.80%0.70%6.70%47.10%15.30%13.90%4.10%3.10%3.40%2.30%1.40%9.40%汽车及零配件电子通信设备制造业饮料制造业农副食品加工业电气机械及器材制造业纺织服装、鞋、帽制造业通用设备制造业医药制造业其他行业增加值比率占总产值比率2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。资料来源：顺义统计信息网、世联计算2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业顺义区各产业对经济增长贡献率（2004年）1.80%52.90%8.60%36.70%第一产业工业建筑业第三产业本报告是严格保密的。16电子信息产业、汽车工业增加值比率20.17%7.41%25.83%21.99%汽车工业电子信息产业全国平均顺义区然而,现状的电子信息和汽车制造基本为组装加工，处于产业链的最低端,产品附加值低产业链利润90年代之前90年代之后汽车工业产业链电子信息产业链工艺研发芯片设计零部件制造电子通讯设备制造整机制造信息传输服务计算机服务业科技交流推广软件业►2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。►2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。营销服务金融整车组装制造研发零部件资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站本报告是严格保密的。17以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点低附加值加工制造业占主导吸纳就业人口数量不足劳动力素质低土地附加值低顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站本报告是严格保密的。18第三产业在产业结构中所占比重小，发展速度慢，且以社会服务业为主,内部结构处于较低层次顺义区历年三次产业比重变化趋势0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%1995199619971998199920002001200220032004第二产业第三产业第一产业顺义区第三产业结构12.48%2.47%14.31%6.19%14.92%14.08%12.94%22.61%23.68%2.27%14.21%4.83%9.51%15.17%12.21%18.12%交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业住宿和餐饮业金融保险业房地产业服务业其他行业2003年2000年资料来源：顺义统计信息网►顺义第三产业以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。本报告是严格保密的。19对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：•人口总量•人口就业结构•人口素质消费：•消费力•消费结构•消费地点本报告是严格保密的。20建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥31.8%59.2%居住用地工业用地39.7%22.5%居住用地工业用地空港片区中心片区空港片区仁和镇马坡牛栏山居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构图例居住区