关于房地产项目开发风险的研究探讨

都市综合体运作的思考和实践深圳市德思勤投资有限公司董事长龙固新一、旧城改造是城市升级的必要过程二、旧城改造催生都市综合体三、德思勤都市综合体物业的实践四、都市综合体物业的资本进入与退出目录一、旧城改造是城市升级的必要过程在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。城市化进程扩大城市规模城市升级要求旧城改造城市的升级发展，带来城市如何提高土地利用效率的重大课题，旧城改造是解决城市升级发展的重要方式。旧城改造是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。关于旧城改造的分类旧城改造中心区改造旧城居住区改造旧城商业区重建与改造城中村改造历史文化保护区改造旅游度假区改造旧工业区改造港口、码头改造旧城改造研究思路旧城改造要解决的问题旧城改造研究体系为什么要改造改造原因为什么能改造改造条件改造成什么改造目标谁来改造改造主体如何改造改造模式如何判断改造是否成功改造评价改造会造成什么影响改造影响旧城改造根本原因土地资源短缺优化土地存量土地资源浪费旧城改造城市更新旧城改造实质：如何合理利用已开发土地旧城改造目标改造目标集约利用城市土地，提高土地利用效益城市结构合理，产业布局得当完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升级旧城改造主体确定改造主体如何参与确定改造主体的责权利确定改造主体政府开发商责任权利利益股份公司旧城改造模式具体内容改造模式说明改造主体确定改造主体的职责、权利、义务改造方式确定改造的方式及改造周期补偿方式确定拆赔比安置方式解决原住民的安置问题发达国家的旧城改造经验（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容例如,德国在城市(乡镇)规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20%-30%,高的达到40%-50%,人均占有量达100平方米左右。（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护例如在旧城改造的过程中,法国共有12600处古迹和21300座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。（三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金开始于1954年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。二、旧城改造催生都市综合体特征1地价与租金提升经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。特征2最高的交通可达性特征3城市功能聚集中心旧城改造与都市综合体的共性特征：地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能。根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理。特征4城市更新都市综合体多应旧城改造而产生①城市CBD快速发展②城市规模扩大和城市化程度提高③相邻建筑综合体集群形态出现④城市建筑群功能集约化更高，规模更大⑤交通网络提升，联系更紧密国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。都市综合体产生背景都市综合体特性都市综合体定义多种功能空间有机组合与城市交通协调各不同功能空间依存、价值互补一个位置上的一组建筑CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系CBD都市副中心内CBD和副中心之外的优越区位都市综合体可以存在于CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系图都市综合体开发与运作管理都市综合体的定位依据消费者分析方法内容都市综合体的整体规划主要物业体量的分析交通组织空间布局环境景观设计资源整合整体定位商业业态研究开发管理都市综合体开发与运作管理零售商业经营管理开发商自行管理国外的管理机构参与合作管理专业的物业管理公司进行市场管理主要承租者进行经营的同时开展管理酒店物业经营管理开发商自行管理租赁经营管理委托经营管理连锁经营都市综合体营销推广推广层次和传播通路解析图国际范围国际专业展览会/拜访国际跨国公司/委托国际知名咨询公司建立项目高度、广度全国范围全国主流媒体建立项目高度、广度片区范围当地主流媒体/户外广告/事件营销体验式营销都市综合体的销售与出租分零租赁租售组合整体出租分散出租三、德思勤都市综合体的实践深圳中航城建筑指标：占地面积11万㎡，目前建筑面积31万㎡，将拆除11万㎡建筑物，新建和改建总建筑面积达69万㎡。操作手段：提升深圳中心公园价值，为社会创造价值，为市民提供娱乐、休闲的场所；调整中航城内部和周边规划指标，让硬性指标跟上城市发展的脚步。开发模式：联合开发模式＝政企互动＋以项目价值为中心楼高58层281米，占地1.71万平方米，总建筑面积17.96万平方米，包括写字楼、精品住宅、大型主题式商场等。（商场的建筑面积就达5.9万平方米，地下则设通道与地铁华强路站相连）。首期项目包括现已基本完工的集零售商业、商务公寓于一体的鼎诚国际，以及即将开工的中航广场；二期项目包括大型购物中心、甲级写字楼及大型购物娱乐互动式休闲广场；三期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及临街步行商业街。规划解读：交通解读：车流组织：公交车在地面行驶，小汽车从华富路西及中航路直接进入地下停车场和地下车道，减少地面车流的拥挤和与步行系统分开，提供人性化场所；步行系统：步行人流来自地面公交车、地铁等公共交通系统；地下：通过连廊连接地下各部分商场，带动人气；一层（1F）部分相对高楼层（3层）通过连廊，将各部分商业、商务联系成一个整体，等于又多加了“商业地面层”；地下部分利用下沉广场、地下景观或采光井的建筑手法，将自然光和通风直接带到地下，使地下部分商业有地面的真实感觉。深圳华润中心——大型商业主导型都市综合体位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，华润项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。指标北区中区总计用地面积8200m²27800m²36000m²总建筑面积76000m²154000m²230000m²计容积率面积54000m²118000m²172000m²其中商业12000m²98000m²110000m²办公42000m²停车楼：19000m²容积率6.64.14.8停车位地下：248个地下：352个地上：434个1034个华润中心一期建设数据华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城华润万家超市、“冰纷万象”真冰场交通衔接：北区与中区连接，通过地下一层及二层、三层之间的廊桥，在地下一层，以购物商铺沟通了书城路两侧北区、中区的联系，而二三层则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通两区，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。购物中心内部采用纵向层面平面衔接，交通衔接点采用庭院和廊桥形式沟通和分流人群走向。全新业态组合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已国外经营成功，但尚未进入国内品牌为主。华润中心三大操作理念：深圳皇岗村改造项目——复合型都市综合体项目指标：项目占地面积13万㎡，未来规划总建筑面积196万㎡，其中新规划面积140万㎡，本项目的建设将促使中心区重心南移。物业功能:涵括零售商业、写字楼、商务公寓、餐饮娱乐及酒店公寓面积共约50㎡，居住面积85万㎡。是中心区超级综合体项目。保留原有的独特景观——古村落建筑都市核心区中仅存的珍贵古民居，有重要的工艺价值、文化价值，在改造中应保护、延续。保留原有的独特景观——皇岗村庄氏祠堂极富中国民间色彩，保留并作为都市核心区中的景点。项目简介：项目位置：东莞市城市中心区占地面积：21.1万平方米建筑面积：80万平方米东莞·第一国际东莞第一国际发展方向解析图东莞第一国际各物业功能价值支撑体系图天健芙蓉盛世位于长沙市芙蓉中路一段，伍家岭市级商务中心圈。总占地面积181189m²，总建筑面积约70万m²，功能涵盖居住、商业、酒店（公寓）、办公等。长沙·天健芙蓉盛世四、都市综合体的资本进入与退出都市综合体的融资规模大、周期长高风险、高收益多元化特点美国都市综合体的融资渠道策略一:收租型物业投融资引进海外收租型房地产投资基金(REITs)或国内外资金，专门对有稳定租户的商业、写字楼、酒店式公寓等物业进行投资和经营。策略二:开发型项目投融资引进海外投资开发型房地产投资基金(REITs)或国内外资金，结合开发商对资金的需求，对项目进行投融资。国内都市综合体物业资本的参与方式基金单位持有人公众/发行人/机构投资者房托基金BVI公司资产单位组合信托人发行人资产管理人公司物业顾问租赁代理房托控股公司（香港）以信托方式为基金单位持有人持有房托基金资产信托人费用管理服务管理费顾问服务顾问费租赁、市场推广及租赁管理服务租赁、市场推广及租赁管理费分派投资都市综合体的REITsStructure都市综合体的发展趋势对区域经济具有标识性对城市中心具有强化作用有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象功能上具有多样性信息交流快捷未来都市综合体的特点德思勤对都市综合体的操作理念充分考虑都市综合体与城市规划、城市环境、城市经济的发展性关系需要庞大的资金规模充分挖掘都市综合体的社会价值与政府及社会各界广泛的参与度需要科学的综合管理能力