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商品房购预售管理商品房预购预售,实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前,或房产还没有竣工以前,以预售的方式把房屋卖出去。(一)预售房屋条件及程序《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定,商品房预售,必须符合下列条件:1.交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。2.有建设工程规划许可证。3.按提供预售的商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明(附件见第57页)。青岛市的规定为多层住宅必须封顶,高层住宅主体达到2/3,即可销售。凡是符合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产管理部门提出预售申请,经过房地产管理主管部门核查批准,领取预售房产许可证,井办理预售登记,即可以进行房屋销售。房地产价格的种类房地产是一个巨大的产业体系,房地产经济和房地产市场运行极其复杂,因此房地产价格有着不同的种类。根据不同的标准,可以把房地产价格划分以下几种类型:1.地产价格、房产价格、房地产价格2.房地产理论价格、评估价格、市场价格3.房地产总价格、单位价格、楼面地价住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积以它们作为计价的单位就成为楼面地价。4.所有权价格、使用权价格5.协议价格、招标价格、拍卖价格6.抵押价格、课税价格、征用价格7.基准地价、标定地价、市场地价国家为了发展房地产经济,发展房地产市场,以及对房地产市场进行有力的调控,在对城市土地分等定级的基础上,对各级土地确定一个最基本的价格,就是基准地价。也称为土地出让的底价。标定地价是在基准地价的基础上,考虑了每块土地的具体情况,也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格,标定地价接近于土地的市场价格。土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地现实的价格。土地的基准价格,是土地的标定价格和土地的市场价格的基础。另外,在房地产经济运行中还有一些价格形态,如最高限价、最低限价以及计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、销售价格等。目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的,房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。所以,综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合开发造价,虽然由于地区的不同有些差别,但是它们的主要内容是相同的。目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。1.征地补偿费:土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。2.拆迁安置补偿费:私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。3.其他土地开发费:三通—平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。4.住宅建筑安装工程费:住宅建筑安装工程造价。5.附属工程费:附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6.室外工程费:室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等:7.公共配套工程费:公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。8.环卫绿化工程费:绿化费、绿地、公共厕所等。9.政府性收费及“四源”费:“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。10.土地出让金大市政费。11.两税一费:营业税、城市建设维护税、教育附加费。12.管理费。13.利润。目前中国房地产的综合造价,大体上就是由这种13类71个项目构成的。房地产价格构成的这13类71个项目,大体上可以分为5个构成部分。第一部分,即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金,也就是前3类,构成了房地产价格中的土地费用。第二部分,即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类,构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分,即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费,也就是第7到第10类,构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分,即两税一费、管理费,也就是第11到第12类,构成了房地产价格中的税费。第五部分,即利润,也就是第13类,构成了房地产价格中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去,在它的综合造价中还必须加上销售成本,以及流通中的税金和利润。对于房地产开发企业来说,这就是出售价格,对于房地产经营企业来说,这就是它们的进货价格。
本文标题:【房地产】青岛市商品房购预售管理
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