2010秋资产评估作业二答案参考

一．单选题1.若反映宗地地价水平,哪个（B）指标更具说服力。A.楼面地价B.土地单价C.建筑单价D.基准地价2.某空土地2000平方米，在此上面建一幢10层宾馆，宾馆底层为1200平方米，第二层至第十层每层面积为1000平方米，计算宾馆的容积率为（D）。A.0.6B.6C.2D.5.13.基准地价修整系数法属于（C）中的一种具体方法。A.收益法B.成本法C.市场法D.功能价值法4.地价是(C)的资本化价格。A.土地成本B.利润C.地租D.土地投资5.建筑物采用成本法评估中是以（B）为依据的。A.建筑物预算数B.同类建筑物客观合理投入额C.建筑物价格不变D.建筑物人工费变化率6.在国际上对城镇土地普遍采用的评估价格方法是(C)。A.收益现值法B.成本法C.路线价法D.市场比较法7.某宗土地单价为1万元/平方米,规划容积率为8,建筑物密度为0.5,楼面地价为（B）万元/平方米。A.5000B.1250C.800D.200008.对土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是以（B）体现的。A.土地的功能性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值9.在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用（B）。A.市场法B.成本法C.剩余法D.收益法10.我国城镇土地市场实质是（B）的让渡市场。A.土地所有权B.土地使用权C.土地收益权D土地租赁权二.多选题(每题2分,共20分)1.关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是（CD）。A.居住用地60年B.工业用地40年C.教科文卫用地50年D.娱乐用地40年E.商业用地50年2.土地使用权评估的原则有（ABDE）。A.替代原则B.最有效使用原则C.合法原则D.供需原则E.贡献原则3.对房地产评估的现场勘查阶段，下列需要勘查的项目中，哪两项最为重要（BD）。A.自然景观B.周围环境C.人文景观D面积4．运用基准地价系数修正法评估房地产的优点是（DE）。A.考虑成本多方面因素B.考虑市场价格C.采取收益评估D.进行大量评估E.进行迅速评估5．用于市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在（ABC）方面与评估对象保持一致。A.交易类型B.用途性质C.交易动机D.供需圈E.交易时间6．估测建筑重置成本的方法主要有（ACE）。A.重编预算法B.规模指数法C.预决算调整法D.功能价值法E.价格指数调整法7.判断建筑物成新率的主要方法包括（AD）。A.年限法B.标准对照法C.成本估算法D.打分法E.修复费用法8．判断建筑物是否存在经济性贬值的主要指标有(BCE)。A.用途不合理B.使用率下降C.使用强度不够D.设计不合理E.收益水平下降9.引起建筑物功能性贬值的因素有(DE)。A.政策变化B.使用强度不够C.市场不景气D.用途不合理E.装修与总体功能10.土地的自然特性有（ABE）。A.土地面积的有限性B.土地使用价值的永续性C.用途的多样性D.可垄断性E.不可替代性三、简答题（20分）1.房地产的主要特征。2.如何理解土地使用权的替代原则。3.如何理解房地产评估的房地合一原则。答：尽管建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以建立于建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估。具体表现在以下两个方面。（1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。（2）建筑物环增质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。4.土地资产价格的主要特点。答：土地价格不是土地价值和货币表现，其价格不由生产成本决定；土地价格主要由土地的需求决定；土地价格具有明显区域性；土地价格的上涨性。四、计算题（共60分）1.某宗地产土地使用权出让年期60年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为13万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年起,每年纯收益大约可以稳定在20万元左右,,试评估该宗地产的收益价格。第一步：计算前五年收益折现第二步：计算后55年收益折现第三步：两段合计22861702.61+5274105.123=184.7560275（万元）２．某学校教学楼占地面积为800平方米,建筑总面积2400平方米,建于1980年7月,为钢混结构,要求评估该宗房地产1997年7月的市场价格。土地价格采用市场行情，假定为每平方米1200元，重新估算建筑物每平方米1000元（含合理利润、税负），经有关部门查勘认为教学楼尚可使用60年。该教学楼位于市中心，如果产权变动用于商业用途，估计建筑内部重新装修的费用为200元/平方米。采用成本法第一步：计算土地价1200×800=960000（元）第二步：计算建筑物价格元）390129.87(1240020060176024001000第三步：房地价格960000+1390129.87=2350129.87（元）３．某砖混单层建筑，宅基地360平方米，建筑面积500平方米，月租金2.7万元（整栋出租），定约日期1995年1月。建筑物已使用10年，建筑物耐用年限为60年，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，试评估土地1997年1月永续条件价格，50年期价格。（给定条件：经资料收集1997年类似房产市场年租金800元/平方米，待估资产应计年租金780元/平方米。房屋损失费以半月租金计，房产税按年租金的12%计，管理费按年租金的3%计，土地税每年按2元/平方米。修缮费以房屋现值的1.5%计，保险费以房屋现值的3‰计，通过勘察房屋重置价格为800元/平方米，年折旧率为2%。）采用残值法第一步：计算年房租收入780×500=390000（元）第二步：计算总费用万元）(22861702.61%10120%10115%10118%10116%101135432)(5274105.123)5%,10,()55%,10,(20万元FpAp（1）房产税390000×12%=46800（元）（2）管理费390000×3%=11700（元）（3）房租损失准备金390000÷24=16250（元）（4）房屋现值800×500-800×500×2%×10=320000（5）修缮费320000×1.5%=4800（元）（6）保险费320000×3‰=960（元）（7）房屋折旧费800×500×2%=8000（元）（8）土地使用税2×360=720（元）（9）年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230（元）第三步：年总纯收益390000-89230=300770（万元）第四步：计算土地纯收益（1）房屋纯收益320000×10%=32000（元）（2）计算土地纯收益300770-32000=268770（元）第五步：计算土地永续条件的价格268770÷8%=335962.5（元）每平方米=33359625÷360=9332.29（元）计算土地50年期的价格268770÷8%×[1-1÷(1+8%)50]=3287993.67（元）每平方米=3287993.67÷360=9133.32（元）4．.某房地产公司于1994年11月采用有偿方式取得一块土地使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价每平方米2000元，经济寿命为50年。1998年该类建筑重置价格为2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为800平方米。该建筑现出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地写字楼租金一般为每月50元/平方米，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等共计73260元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。根据以上资料，评估该宗地1998年11月的土地使用权价格。采用残值法第一步：计算年房租收入50×12×800×（1-10%）=432000（元）第二步：计算总费用已知73260元第三步：年总纯收益432000-73260=358740（元）第四步：计算建筑物重置成本2500×800×（1-2/48）=1916666.67（元）第五步：计算建筑物的纯收益1916666.67×8%=153333.33（元）第六步：计算土地纯收益358740-153333.33=205406.67（元）第七步：土地使用权价格元）(19.2803805]%7111[%767.20540646单位地价19.2803805÷500=5607.6119.2803805(元)5..某一待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的6宗地的交易情况，见下表：表1参考宗地情况指数表宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素A65019951%1.301%B640199501.10-1%C70019945%1.40-2%D600199601-1%-1%E7501997-1%1.602%F700199801.31%0G199801.100表2.土地地价指数表时间1992199319941995199619971998指数100103107110108107112表3.容积率地价指数表容积率11.11.21.31.41.51.6地价指数100105110115120125128633101100101100115105100100112112700.63810210010010012810599100107112750.6679910099100100105100100108112600.62398100100100120105105100107112700.65899100100100105105100100110112640.592101100100100115105101100110112650.FEDCBA案例A的值为异常值,应予剔除（658+623+667+638+633）÷5=643.8（元/平方米）6.有一宗“七通一平”的待开发建筑土地，土地面积为2000平方米，容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建设费和专业费在建设期均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为6%，建筑开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。第一步:计算楼价8000×2000×2.5=40000000（元）第二步:计算建筑费和专业费3000×2000×2.5×（1+10%）=16500000（元）第三步:计算销售费和税费40000000×（2.5%+6.5%）=3600000（元）四步:计算利润（地价+16500000）×10%第五步:计算利息第六步:计算地价地价=40000000-16500000-3600000-0.1236地价-990000-0.1地价-1650000地价=14105916.97（元）第七步:计算结果单位地价=14105916.97÷2000=7052.96(元/平方米)单位楼价=7052.96÷2.5=2821.18（元/平方米）