三亚房地产市场(呈报版)

1三亚房地产市场调研报告2第一部分宏观篇（三亚宏观市场运行情况）..................3一、三亚市概况...........................................................................................................3（一）区位及交通......................................................................................................3（二）气候....................................................................................................................4（三）行政区划...........................................................................................................5（四）民族、人口和语言.........................................................................................6二、三亚市经济发展状况分析........................................................................6（一）2013年三亚全年生产总值达373亿........................................................6（二）近期三亚市固定资产投资情况..................................................................7（三）三亚市三次产业特征..................................................................................15第二部分房地产篇...........................................................................................17一、三亚市城市规划研究..................................................................................17二、三亚市房地产市场发展状况分析.....................................................19（一）三亚市房地产市场消费力研究................................................................19（三）三亚市房地产市场供求情况分析...........................................................22（四）三亚市房地产市场特征总结....................................................................33三、三亚房地产SWOT分析.........................................................................47四、三亚市房地产市场发展趋势预测.....................................................503第一部分宏观篇（三亚宏观市场运行情况）一、三亚市概况（一）区位及交通三亚市地处海南省（海南岛）最南端，位于北纬18°09′34″—18°37′27″、东经108°56′30″—109°48′28″之间，是中国唯一的热带滨海市。三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内有大小港湾19个。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积最大的岛屿西瑁岛和东瑁岛，目前西瑁岛和蜈支洲岛已开发成为著名的旅游景区。三亚市具有高度的交通可达性，包括航空、海运、铁路和公路：●航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包机航线27条；与72个4城市通航，其中国内城市42个、地区城市2个、国际城市28个；●海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集团均开通了香港——三亚——越南的不定期船次；●铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等地的直达班次；●公路：海南的东线、西线高速公路由三亚、海口两地开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速公路，中途支路四通八达。（二）气候三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4ºC，七月5平均最高气温28.3ºC，一月平均最低20.7ºC气温，全年日照时间约2563小时。冬天(12月中旬至翌年2月下旬)温度为摄氏24-28度，平均温度27度，湿度约73％，天气清凉，是人海滨活动的绝佳选择，而且特别有助于人们的健康。冬天是三亚一年中旅游度假疗养的最佳季节。（三）行政区划三亚市面积1919.6平方公里，其中城市规划区面积1250平方公里，主城区面积188.03平方公里。三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。此外还管辖南田、南新、南岛、五个国营农场。6(四)民族、人口和语言三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。黎族是海南岛最早的土著民族。目前，三亚市常住人口约55万，其中城镇人口约占49.6％；少数民族人口占约43％，其中以黎族人口居多。预计到2010年，全市城镇总人口可达60万，其中主城区居住人口35万人（常住人口20万，一年以上暂住人口15万）。通用语为普通话，当地方言为海南话，军话、迈话、疍家话等，由于在历史上海南岛曾经为广东省的一个行政区，因此有些人也会说粤语。二、三亚市经济发展状况分析（一）2013年三亚全年生产总值达373亿近日，三亚市公布《2013年三亚市经济社会发展情况通报》，全市全年生产总值达373.49亿元，同比增长10.1%，增速分别高于全年预期目标、全省增长水平0.1、0.2个百分点。全年生产总值呈现出“一进展、一突起和三稳步增长”的趋势。2013年三亚产业结构调整取得新的进展。三次产业增加值占GDP的比重由2012年的14.1:20.6:65.3调整为13.3:19.8:66.9，第三产业占GDP的比重比上年提高1.6个百分点，对经济增长的贡献达到72.3%，贡献率比上年提高4.2个百分点。2013年全年生产总值中，金融业异军突起，在国家开发银行三亚分行、民生银行三亚分行相继成立并运营，农村商业银行顺利完成改制等利好因素推动下，存贷款规模继续扩大。12月底，全市金融7机构本外币存款余额930.89亿元，同比增长37.6%，其中，单位存款538.82亿元，同比增长50.4%；储蓄存款345.26亿元，同比增长18.0%。全市金融机构本外币贷款余额613.64亿元，同比增长101.1%。作为三亚全年生产总值的“铁三角”，2013年全市完成地方公共财政收入67.50亿元，增长16.6%。其中，税收收入58.68亿元，增长14.6%，占公共财政收入的86.9%；非税收入8.82亿元，增长32.6%。2013年，全市累计完成固定资产投资523.29亿元，增长21.6%。其中，房地产开发投资302.72亿元，增长27.0%。2013年，全市接待过夜游客人数1228.40万人次，同比增长11.5%。旅游总收入233.33亿元，增长21.4%。其他方面，2013年，全市实现社会消费品零售总额123.48亿元，增长17.8%。2013年机场航空旅客吞吐量1287万人，增长13.4%。2013年，全市城镇居民人均可支配收入为25460元，增长9.3%。全市农民人均纯收入达到9795元，增长11.0%。2013全年农业虽受上半年农产品收购价格较低以及下半年强台风“海燕”等影响，但在不断加大支农惠农力度，加强对农业生产的管理和指导等一系列措施推动下，全市农林牧渔业总产值74.98亿元，同比增长6.5%。工业方面，2013年，全市工业总产值61.45亿元，同比增长0.6%。（二2012~2013年三亚市固定资产投资情况1、固定资产投资项目完成情况82013年以来，三亚市继续开展“项目建设年”工作，落实“六个一”责任模式，强化项目属地管理，进一步完善“绿色审批通道和联席会议制度”，项目推进总体顺利。全市2013年固定资产投资完成523亿，增长21.6%。地方公共财政收入67.5亿元，增长16.6%。2013年全市重点项目总体上进展顺利，98个市重点项目全年完成投资423.6亿元，超过年度计划34.1%；63个省重点项目(含农垦系统14个)全年完成投资339.1亿元，超过年度计划36%；全市有6个区镇超额完成重点项目投资任务。在重点项目的带动下，全市固定资产投资完成523.3亿元，增长21.6%。从项目个数看，上半年全市共有投资项目360个，同比增加52个。其中，房地产开发项目158个，同比增加27个；其他投资25个，同比增加25个。新开工项目个数和规模明显扩大。上半年，全市新开工项目49个，比上年增加15个；计划总投资165.86亿元，同比增长40.9%；年度累计完成投资47.67亿元，同比增长1.6倍。重点项目建设进展顺利。今年三亚市列入省重点项目49个（其中有4个打捆项目），到5月底已全部开工。年度投资计划222.1亿元，上半年累计完成投资178.2亿元，占年度投资计划的80.2%，超序时进度30.2个百分点。从项目进展看，29个项目已完成年度目标的50%，其中，海棠湾威斯汀度假酒店、海棠湾洲际度假酒店、三亚红塘湾旅游度假区、中铁子悦薹、三亚创新创意产业园基础设施工程、三亚海棠湾国家旅游度假区基础设施工程、三亚湾新城、三亚9凤凰岛整体开发、长江商学院三亚校区及三亚温泉谷度假村及休闲养生中心、三亚国际艺术中心、三亚联邦东安濠庭等11个项目已提前并超额完成了年度投资计划。农垦系统省重点项目16个，年度投资计划26.4亿元，截止6月，累计完成投资11.5亿元，占年度投资计划的43.5%。（1）从行业投资完成情况看。基础设施20.9亿元，旅游业71.9亿元，房地产86.4亿元，农林水1.7亿元，社会事业9.4亿元，高新技术产业6.1亿元，其他3.1亿元。完成年度计划较好的是高新技术产业（101.5%）和旅游业（71.9%）。（见表1）表1：三亚市各行业1-7月累计完成投资情况单位：万元行业项目数（个）年度计划投资数1-7月完成数完成年度计划（%）基础设施6377000020861627.1旅游34100000071923571.9房地产50205000086410742.2农林水14700001745424.9社会事业142100009401444.8高新技术46000060893101.5其他71400003089722.1合计1864300000199521646.410（2）从项目属地分布情况看。海棠湾镇（约58.9亿元）、凤凰镇（约29.5亿元）及河东区（约49.9亿元）投资力度较大。（见表2）表2：1-7月三亚市固定资产投资项目进展情况(按属地分布）单位：万元责任区镇项目数（个）年度计划投资数1-7月完成数完成年度计划（%）海棠湾镇3864450058864391.3凤凰镇2137420529468378.7河东区35113704849961043.9天涯