上古顾问_XXXX年_北京房地产市场年报

2016/1/20版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京上古新锐房地产经纪股份有限公司所有，未经北京上古新锐房地产经纪股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2015年北京房地产市场年报本报告数据均来源于北京市房地产交易管理网。本报告涉及存量指的未成交(含不可售和已预订状态的记录)，也有由于转现房和退房影响，有少数项目供销存逻辑关系(供应=成交+存量)会有误差。报告内数据统计源自北京房地产交易管理网，最终解释权归北京上古新锐房地产经纪股份有限公司所有，咨询请致电上古新锐－前期策略中心－市场部：010-65619088转658商品住宅公寓市场办公市场商业市场二手房市场•数据包含普通住宅和别墅的数据•数据包含普通、酒店式、商住、loft、写字楼公寓数据•数据指北京写字楼数据，包含工业用地项目，实际用途为公寓不计算•数据包含独立商业、底商商业、其他商业数据•数据包含住宅及其他物业类型数据前言说明*目录房地产政策宏观数据土地成交总览居住用地总览商服用地总览商品住宅公寓办公商业第一部分政策及宏观数据房地产政策宏观数据政策及宏观数据2015年政策汇总施行9年的房地产“7090”政策正式退出。当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也“错杀”了改善性需求，导致市场多年来大户型商品房供给不足。3.27央行宣布从4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。4.20对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。3.30央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。3.1六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。8.27根据《中国人民银行关于下调金融机构人民币贷款和存款基准利率的通知》，从2015年6月28日起，下调个人住房公积金存款利率。6.28中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。3.305月9日，次日起降息0.25个百分点，同时扩大银行行存款利率上浮区间，由此前基准利率1.3倍提高到1.5倍。5.9央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。8.25全面降准加定向降准，预计降准释放的基础货币超过6000亿元2.5央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。9.30全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。全面开放二胎一经推出立即在楼市引起了不小的反响，四房单位代替三房单位成为了市场上的主流，大户型普遍热销。10.298小结自2008年开展大规模救市以来，过去的6年时间里，房产政策先后经历了救市-调控-救市-在调控的复杂过程。进入2015年，楼市低迷的趋势依旧延续，为促进房地产健康发展，新一轮“救市”利好政策先后出台，给房地产行业注入一剂强心针。对于楼市来说，2015年是不平凡的一年。这一年，楼市分化加剧。一二线城市房价还是那么高，地价还是那么贵，三四线城市依然库存压顶、深陷泥沼；这一年，中央频频出手、政策连连。从330新政出台到央行接连降息降准，从通州最严限购令到公积金“认房不认贷”；这一年，依然有人犹豫纠结、唱衰房价，却最终被狠狠甩在七环外；这一年，虽然房地产行业利润摊薄，房企加速洗牌，但仍拦不住“地王频出”、疯狂拿地......政策趋势决定房地产市场走势，这就是“中国式房地产”。*宏观数据我国经济增速正逐年下降，从2010年的10.6%下降至2015年的7.0%，显示出我国经济增速中枢进一步下移。另外，今年年初的政府工作报告提出，2015年我国经济增长的目标设定为7%，实际经济增长幅度为6.9%。由此可以看出，在国内改革进入“深水区”和内外部需求均不旺盛的情况下，各界已对我国经济增长中枢继续下移的预期达成一致。10.6%9.5%7.7%7.3%6.9%中国经济将呈现稳中缓降态势，2015国内生产总值（GDP）增速为6.9%201020157.7%房地产一级土地市场11土地成交量下降约2成，成交金额小涨，楼面单价上涨约2成。2015年北京土地成交110宗，同比下降21.99%，成交建设用地面积735.72万平米，同比下降21.54%，成交楼面单价13777元／平米，同比上涨19.52%，土地成交总金额2217.37亿元，同比上涨15.67%。2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年建设用地面积(万㎡)1006.671374.292056.581390.37985.391314.47937.67735.72成交宗数14824327524916321414111005010015020025030005001000150020002500北京土地成交走势2010年2011年2012年2013年2014年2015年总金额(亿元)1640.301056.89647.921821.821916.902217.37楼面价（元/㎡）5037453738267637115271377702000400060008000100001200014000160000.00500.001000.001500.002000.002500.00北京土地成交走势北京土地成交走势12土地成交分类2015年成交住宅用地建设用地面积431.47万平方米，同比2014年上涨1.92%，成交楼面价16670元/㎡，同比2014年上涨14.52%；2015年成交商业用地建设用地面积73.85万㎡，同比2014年下降60.99%，成交楼面价13482元/㎡，同比2014年上涨57.7%；2015年成交综合用地建设用地面积49.84万㎡，同比2014年下降70.59%，成交楼面价10718元/㎡，同比2014年下降12.84%。土地分类日期2010年2011年2012年2013年2014年2015年同比住宅用地建设用地面积(万㎡)769.87468.26275.6730.46423.35431.471.92%楼面价7321508864849670145571667014.52%商业用地建设用地面积(万㎡)203.28188.0857.4590.24189.2973.85-60.99%楼面价775987758474933685491348257.70%综合用地建设用地面积(万㎡)140.5346.3955.3292.23169.4849.84-70.59%楼面价43444919533294881229710718-12.84%136环内成交土地2015年北京6环内全市地价16739元/㎡，其中超过3万楼面地价的项目有6个。环线成交宗数建设用地/万㎡规划建筑/万㎡土地/万㎡比例成交金额(万元)楼面价(元/㎡)溢价率二、三环之间417.2979.4233.217.62%16240002044928.38%三、四环之间319.9140.6826.073.90%11670002868848.66%四、五环之间962.14169.1470.8416.23%41007602424449.36%五、六环之间41310.74753.1362.3372.25%105562291401731.66%合计57410.081042.34492.45100.00%1744798916739——146环内楼面价3万元以上成交土地明细No.宗地名称规划用途土地面积万㎡建设用地面积万㎡规划建筑面积万㎡成交日期成交金额(万元)综合楼面价元/㎡经营楼面价元/㎡1北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块（丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团）二类居住、基础教育、社会福利、文化设施及公交枢纽用地R2二类居住用地、A33基础教育用地、A6社会福利用地、A2文化设施用地、S31公交枢纽用地117633.1117633.12393732015-11-283400034841513712北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块（丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期A组团）二类居住及基础教育用地（配建“公共租赁住房”）R2二类居住用地、A33基础教育用地132433.3132433.32541972015-10-3085950033812493863北京市朝阳区孙河乡西甸村2902-L01、2902-L02地块机构养老设施、二类居住用地A61机构养老设施用地、R2二类居住用地69123.3869123.38898602015-9-929400032718434014北京市朝阳区孙河乡北甸西村2002-18、2902-19、2902-27地块社区配套服务设施、住宅混合公建、二类居住用地F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R22社区配套服务设施203528.5121096.31436852015-9-264830045120481485北京市丰台区南苑乡石榴庄村0517-659等地块（丰台区城乡一体化石榴庄村旧村改造项目（二期））住宅混合公建、基础教育及医疗卫生用地（配建“公共租赁住房”）F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地、A5医疗卫生用地118925.284985.061663872015-8-3150250030201520666北京市朝阳区太阳宫乡0301-615、0301-616地块S2广场用地、C2商业金融用地S2广场用地、C2商业金融用地9542.5299542.529365802015-2-10169500463374633715北京各类用地成交明细2015年北京土地较2014年土地成交减少，但平均楼面价却进入万元时代。2015年北京居住用地延续了2014年的火爆，成交宗数50宗，规划建筑面积875万㎡；商服用地19宗，规划建筑面积255.93万㎡.土地分类土地宗数建设用地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）土地面积（万㎡）比例楼面价(元/㎡)成交金额(万元)溢价率居住类用地50431.47875.19512.4154.38%16,6701458985040.64%商服金融类用地1973.85255.9398.8715.90%13,482345056028.68%工业用地27142.26201.16180.1712.50%917184503.80.00%综合用地1249.84150.2480.929.33%10,718161039029.13%其它238.29126.9953.057.89%18,41423383820.00%合计110735.721609.52925.42100.00%13,7772217368636.9%45%17%25%11%2%2015年北京各类用地成交套数占比居住类用地商服金融类用地工业用地综合用地其它54%16%13%9%8%2015年北京各类用地成交面积占比居住类用地商服金融类用地工业用地综合用地其它16居住类用地成交走势2015年北京居住类用地成交50宗，同比下降3.85%，成交建设用地面积431.47万平米，同比上涨1.92%，成交楼面价16670元/㎡，成交总金额1458.99万元；2015年居住类用地楼面价同比上涨14.52%，成交总金额同比上涨11.27%，达到近五年来的峰值。日期建设用地面积(万㎡)成交宗数总金额(万元)楼面价（元/㎡）2010