上海市房地产行业协会

2009年总第276期www.srea.org.cn上海市房地产行业协会农工商集团窑东方帕堤欧长三角会议长三角地区房协峰会在金华市顺利召开双月报告会体现服务理念提高审批效率上海市建设工程行政审批管理程序改革试行方案简介论坛声讯上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用10月28要30日袁野长三角房地产协会联系网第十七次会议冶在金华开幕遥出席此次会议的领导嘉宾有金华市人民政府市长助理李国辉尧金华市建设局局长夏康尧上海市房地产业协会常务副会长赵龙杰尧江苏省房地产业协会副会长周士冲以及长江三角洲地区二十一个省尧市房地产业协会的50余位领导遥会议由浙江省房地产业协会会长唐世定主持遥节能减排再次成为世界瞩目的焦点遥近期袁备受关注的联合国气候变化峰会在哥本哈根开幕袁192个国家的谈判代表将召开峰会袁共同探讨如何面对日趋严峻的全球气候变化形势遥在此之前袁我国正式对外宣布了控制温室气体排放的行动目标院到2020年袁我国的单位国内生产总值二氧化碳排放将比2005年下降40豫至45豫遥这表明节能减排已经作为约束性指标纳入了我国国民经济和社会发展中长期规划中袁野低碳化冶的生产方式正在逐步影响到我国的每个行业遥房地产行业在节能减排方面责任重大遥作为碳排放量中的野大户冶袁目前全世界建筑物能源消耗占全社会能源消耗总量的40豫袁而在我国建筑的二氧化碳排放量更是占到了总量的50%袁这一比例远远高于其他行业遥如今袁我国政府已经向世界宣布了减排指标遥对照这个指标袁如果将其分解到具体的行业中去袁房地产行业势必将会遭遇空前的挑战和考验遥建筑的野节能冶和野低碳冶注定将成为中国房地产行业今后发展过程中绕不开的两个话题遥房地产行业如果想要继续持续发展就势必要改变目前粗放型尧资源密集型的生产方式袁逐步进入野绿色冶尧野低碳冶尧野四节一环保冶的发展模式中袁通过大力推进节能省地型住宅建设和提高住宅的全装修率等方式来降低建筑物的能耗遥所幸的是袁如今已有不少房地产开发企业已经开始认识到节能减排将是房地产行业未来发展的大方向袁纷纷以实际行动来贯彻节能减排遥如万科集团近几年来就大力推进住宅产业化袁努力减少建设过程中资源消耗袁并与业界同行分享其在住宅产业化方面的先进技术曰上海三湘在其开发的三湘四季花城中率先引入野高层住宅太阳能建筑一体化冶高新技术袁大大降低了建筑能耗噎噎这样的例子在业界中不胜枚举遥此外袁市房协也通过建筑节能工委不断向会员企业推介好的节能产品和国外的先进节能理念袁并通过环保产业园设立了建筑节能产品技术交流中心袁专门展示优秀建节能产品遥毋庸置疑袁气候变化问题已经成为全球面临的严重威胁和挑战袁如果我们再对此无动于衷袁继续透支地球的话袁近期热映的影片叶2012曳极有可能野一语成谶冶遥聚沙成塔袁集腋成裘遥相信通过越来越多得房地产人的积极努力和不懈探索袁我们一定能在节能减排方面履行自己的行业责任袁走出一条绿色低碳型地产的发展新路遥阴本刊编辑部关注节能减排打造绿色低碳型地产卷首语01关注节能减排打造绿色低碳型地产长三角会议04长三角地区房协峰会在金华市顺利召开双月报告会05体现服务理念提高审批效率上海市建设工程行政审批管理程序改革试行方案简介住宅产业12绿色建筑星级认证服务中心揭牌———上海建筑节能产品技术交流中心开门迎客13上海市建筑节能办公室关于印发上海市建筑节能示范项目申报指南的通知行业通讯15住建部启动住房“十二五”规划15住建部表示今年安居工程投3000亿不支持高房价16住建部副部长牵头调研房改十年得失16政府研究机构发报告认为住房政策过度市场化17国资部将严查批地供地增监查违规违法用地力度内部资料会员交流2009年第10期渊总第276期冤2009年11月25日编辑部地址：上海市虹桥路2188弄29号电话：021-6261995862618313传真：[phone]邮编：200336E-mail：[e-mail]（按姓氏笔划）孔庆伟乐缨刘庆孙新华冷玉英吴坚勇张玉良李小妹李娟娟肖永培陈伯庚范伟姜雷徐林宝浦建华主编赵龙杰（兼）副主编谭培海胡煜胡宗亘责任编辑郭晓赟美术编辑朱卫平目录CONTENT目录市场透视182009年9月中房上海指数报告192009年9月上海新建商品住宅价格指数222009年9月上海二手房指数报告232009年9月上海房屋租赁指数报告242009年前三季度杨浦房地产市场运行数据分析27热销之后的理性回归徐汇中心板块市场动态分析阴海星29上海银监局重申严格“二套房贷”29沪公积金支付房租正式破冰解决夹心层住房困难论坛声讯42上海办公楼市场发展及对经济社会发展的作用阴周建梁35国际房地产投资信托基金（REITs）简介及其在我国的进展阴周晓东40国外房地产投资信托基金（REITs）的运营模式综述阴周晓东协会动态47市房协10月份工作动态47市房协举办女企业家沙龙活动阴高军英48市房协组织企业赴成都考察阴高军英48三资工委组织参观古徽州民居阴许小萍48杨浦工委配合做好开发企业资质梳理阴蔡爱娟封面：农工商房产集团·东方帕堤欧封二：长三角房地产协会联系网第十七次会议封三：市房协举办房地产市场与政策双月报告会封四：房地产时报目录长三角会议长三角地区房协峰会在金华市顺利召开10月28—30日，为期三天的“长三角房地产协会联系网第十七次会议”在金华申华商务酒店圆满谢幕。出席此次会议的领导嘉宾有金华市人民政府市长助理李国辉、金华市建设局局长夏康、上海市房地产业协会常务副会长赵龙杰、江苏省房地产业协会副会长周士冲、金华市建设局副局长孙金荣、金华市房地产业协会会长张同玉以及长江三角洲地区二十一个省、市房地产业协会的50余位领导。会议由浙江省房地产业协会会长唐世定主持。今年以来，房地产市场迅速回暖，楼市交易持续火暴，当前不少城市房地产市场面临供不应求的局面，同时也面临房价过快上涨的压力，一些苗头性问题值得关注，现在需要采取一定措施加以缓和。在这样的形势下，来自上海、江苏、浙江、安徽合肥市等各省、市房地产协会代表围绕这次会议主题“稳定市场、促进发展”，对目前房地产市场情况进行了分析，对未来房地产发展趋势进行了探讨，并对如何“稳定市场、促进发展”，如何增加供给、引导理性消费、营造良好市场环境、防止“大起大落”进行研究。长三角房协联系网于2002年初由上海市房协、江苏省房协、浙江省房协联合发起，每年聚会两次，旨在通过这一交流平台，共商长三角地区房地产业发展大计，并为推动长三角地区房地产开发企业做强做优，发挥房地产开发企业的品牌效应，适应高速推进的中国城市化进程和长三角地区开发企业及房地产产业链的全面提升发挥积极作用。长三角房协联系网现有会员单位21家。市政府在今年年初制定的《上海市建设工程行政审批管理程序改革试行方案》，主要就是围绕相关方面的行政审批改革措施来制定的。这次行政审批改革经过了一年半的研究和决策。从去年年初开始，市委市政府确定了十几个研究议题，其中有很多项是围绕改善本市投资环境和改革行政审批的研究。其中由市建交委、规划局和房地局这几个涉及到建设工程管理的部门主要承担了如何改革建设工程的行政审批原有流程，减少审批环节，提高审批效率。到了去年8月左右，整个改革方案基本成型，市委、市政府专门做了审议。今年5月份市政府正式以办公厅11号文下发了改革试行方案，确定了基本的改革原则。但最终的改革效果如何还要听广大建设单位和房地产开发商的反馈，所以这个工作目前的进展情况是按照这个方案来细化政策。在这里就把市政府的改革方案基本设想和改革的总体目标结合日常管理给诸位做一个介绍。改革的基本原则这次改革的基本原则主要有四条。一是牢固树立建设服务型政府的基本理念。二是坚持转变政府管理职能，加强公共服务，实现公开、公平、公正，提高审批效率的基本要求。三是体现加强政府监管，确保建设工程安全质量的基本目标。四是与现行法律法规的规定相衔接，整合审批环节，优化审批流程。核心的议题就是要把政府职能界定清楚，政府部门做到“有所为有所不为”，按照树立建设服务性政府的要求，在改革中对原有的审批流程做了细化和梳理，明确界定了法定要求和服务要求。改革的主要方式此次改革主要有五种方式：一、可以由项目建设单位承担责任或者可以在其他管理环节中解决的事项，取消审批。对保留的审批事项，缩短审批时限。二、将建设工程审批管理流程整合归并为“土地使用权取得和核定规划条件、设计方案审批、设计文件审查、竣工验收”这四个主要环节。经过梳理之后，我们对整个建设工程管理审批过程划分为四个大环节，这和2002年7号文所确定的审批环节做了调整和缩减。三、每个环节实施并联审批，一家牵头、一口受理、抄告相关、同步审批、限时办结。每一环节并联审批结束后，建设单位按照规定简化办理手续，领取相编者按院建设工程的行政报批事项是房地产开发商从项目的策划还是报建过程中都会碰到的问题遥今年年初袁市政府制定的叶上海市建设工程行政审批管理程序改革试行方案曳开始实行遥为了帮助开发企业更好的了解方案内容袁市房协邀请了上海市规划和国土资源管理局政策法规处处长任芝浩介绍了本市建设工程行政审批管理领域方面程序改革的情况遥现特将发言整理袁以飨读者遥体现服务理念提高审批效率上海市建设工程行政审批管理程序改革试行方案简介双月报告会双月报告会关审批文件。实际上在计划体制下并联审批制度就已经应用了，原来在搞大基地开发的时候，就由规划局牵头召集相关部门共同参与，然后共同协调一些涉及到设计和问题，最后在总体达成一致后进行相关后续管理工作。四、土地使用权取得和核定规划条件、设计方案审批环节由规划国土资源部门牵头组织，设计文件审查、竣工验收环节由建设管理部门牵头组织，相关部门协同配合。部分原有各部门直接对建设单位的外部程序改为内部程序操作，但法律主体关系不变，需要出具审批意见的出具审批意见，需要备案的备案。五、加强行政审批中部门之间协调和上下道流程的衔接，提高信息技术运用和资源共享水平。这块工作总体上是由市政府经济信息委和办公厅来主持，未来的模式就是所有各部门的审批信息和过程信息以及相关的数据和资料都要通过市政府搭建的信息大平台来实现咨询和资源共享，同时这个平台也有市府办公厅、市监察局、市纪委和审改办等部门来介入，对相关部门的审批进行实时跟踪监管。如果设定的环节在规定的审批时限内，主管部门应该出具的意见没有如期得出的话，整个系统就会预警。监察局就会启动问责程序来进行监察。方案的实施范围原来最早的想法是沿用2002年市政府的设想，基本是在房地产项目也就是土地招牌挂领域来实施审改方案，但在方案梳理过程中，我们发现整个流程中四个环节中除了第一个环节会具有特殊性之外，后面三个环节基本上都是相同的。第一个环节则会因为获得土地方式的不同方式而有不同的流程，比如说很多政府项目是不采取土地出让方式来管理的，这就在管理审批方面有许多不同之处。当时我们就设想搞一些不同的流程，近期在房地产领域试行这个方案，与本市投资立项管理改革同步实施，主要在企业投资项目核准、备案制建设工程中试行。审批制项目建设工程有条件的，也可参照实施。改革的主要流程这次市政府批准的改革流程与原来要求相比做了一些扩展。在第一个环节土地使用权取得和核定规划条件中，会有几种方式，即以划拨方式取得土地使用权、以出让方式取得土地使用权自有土地建设。在整个环节中主要按照土地使用权取得的不同和土地使用权前期的条件来具体确定相关的管理要求，明确建设整个项目在未来后续环节中开发单位应尽的义务，以及相关专业管理部门在审批管理过程中需事先告知的审核要求。这个环节市政府非常重视，因为在原来的审批环节当中，社会反映最多的就是很多项目开始的时候要求不明确，然后在整个审批环节中不断出现新要求，造成建设单位的无所是从，从而对项目进展产生影响。所以这次政府明确要求所有项目要求要事先明示。管理部门必须尽到事先告知的义务，当然在充分告知的前提下对开发商的要求也是对等的，凡有明文规定的建设单位要自觉履约。这个环节完成后，如项目用地上有拆迁的，向房屋管理部门办理《房屋拆