上海交大校园物业管理方案

1上海交大物业管理方案上海高校物业管理公司2000年8月2目录一、物业概况二、管理公司简介三、管理服务宗旨四、管理服务目标五、管理服务原则六、管理服务模式七、管理服务内容及标准八、管理服务机构九、管理服务费用标准测算3一、物业概况1、物业类型：①上海交大徐汇校区学生公寓；②上海交大法华镇路校区的物业：教学楼，学生公寓及相关的设施、设备，相关的场地。2、物业地址：①上海交大徐汇校区：②上海交大法华镇路校区：3、物业面积：①上海交大徐汇校区：②上海交大法华镇路校区：4、物业所属的附属的设备、设施：①高层：4②多层：③设备、设施：二、公司简介上海交大高校物业管理公司于2000年6月经后勤集团批准成立，隶属于上海交大后勤发展有限公司，是学校后勤服务系统中物业行业的专业公司。公司按照交大教学园区的分布，集学生公寓、教学大楼、办公大楼、实验大楼及校区物业管理于一体，分设闵行校区、徐汇校区、法华校区三个管理处，管理物业面积30多万平方米。经过十多年后勤改革的探索和实践，生活后勤面对广大师生员工，为学校的教育、科研、培养人才积极做好保障工作，逐步满足不断发展的教育事业的需求，坚持“服务育人、管理育人”的原则，凭借员工对教育事业的奉献精神，以服务为先导，以质量为准绳，自我完善，自我提高，为交大校园环境、学习环境、生活环境的创优建设，为学校年年获得市府颁发的“文明单位”称号作出了突出贡献，员工队伍得到磨练和积累了经验，为后勤管理体制和服务内涵，进一步面向社会，面向行业标准化、企业化打下了坚实的基础。公司的成立，有利于进一步提高生活后勤的物业管理水平，使物业管理的各个方面更加系统化和规范化。以人为本，以服务质量为企业的生命线，坚持“自我运转、自我完善、自我发展”的目标，公司宗旨是：以人为本，优质服务，规范管5理，不断完善。我们的服务理念是：“有困难找物业，您的需要，我的目标”。三、物业管理服务宗旨1、信守合同，客户至上；2、规范管理，优质服务；3、实行全天候、全过程的管理服务，做到管理无盲点，服务无缺口。四、物业管理服务目标1、近期目标：在2000年12月31日前，在法华镇路校区形成物业管理一体化、收费标准规范化、服务行为标准化。2、总体目标：在2000年12月31日前在法华镇路达到上海市物业管理行业文明窗口标准，并经行业评比认可。五、物业管理服务原则1、管理规范，服务到位；2、合法经营，收支平衡。6六、物业管理模式及框架1、模式：物业管理一体化；管理服务综合化。2、框架：模式物业管理一体化物业管理综合化7业户管理资料档案管理房屋管理设备管理配套设施管理环境交通管理常规性服务委托性服务经营性服务无偿性服务8七、物业管理服务内容及标准（一）房屋使用、维修保养管理1、建立房屋极其维护保养档案；2、实施房屋结构完整与完好的维护；3、实施房屋装修、装潢工程的管理与控制；4、实施房屋使用的登记管理；5、实施建筑内外的标志、标识广告的管理；6、建立房屋维修保养管理制度；7、制定年度维修、保养计划。（二）水系统的使用、维修保养管理1、建立水系统使用、维护保养管理制度；2、建立水系统及其维护保养档案6；3、建立水系统质料档；4、实施水系统的日常维护保养及定期修理；5、实施水系统故障的及时排除；6、实施水池、水箱的清洁保洁，防止二次污染；7、实施停水的预先通知；8、制定水系统的年度维护保养计划；99、水系统正常运行率达100%；10、水泵房的清洁。（三）供电系统的使用、维护保养管理1、建立供电系统使用、维护保养管理制度；2、建立供电系统及其维护保养档案；3、实施路灯、楼道灯的维护保养和修理；4、实施供电系统故障的及时处理；5、实施房屋维修、装潢工程临时用电的管理；6、实施（学生公寓）电表抄表及用电量计量；7、供电系统的正常运行率达100%。（四）电梯的使用、维护保养管理注：此部分适用于徐汇校区研究生公寓的物业管理服务。1、建立电梯使用、维护保养制度；2、建立电梯及其维修保养档案；3、制定电梯年度维护保养计划；4、实施电梯规定时段内的专人操作；5、实施电梯的日常维修保养管理与控制；6、实施电梯故障的及时排除；7、实施电梯的安全年检；8、实施电梯检修、停梯的预先通知；9、电梯正常运行率达到98%以上；10、电梯轿厢的保洁；1011、电梯机房的保洁。（五）安全保卫管理1、建立安全保卫管理制度；2、在法华镇路校区门卫（包括学生公寓），徐汇校区学生公寓实施24小时的安全保卫；3、在法华镇路校区设置固定和流动的巡逻岗位，实行全方位的安全保卫；4、在法华镇路新教学楼、学生公寓，徐汇校区学生公寓实行来客登记制度；5、在法华镇路校区大门已实行大宗物品外出登记检查制度；6、设置安全保卫防范设施；7、开展安全防范宣传教育；8、杜绝重大盗窃、伤害事故。（六）消防管理1、建立消防管理制度；2、实施消防设施（消防泵、消防栓、避雷针（带））维护保养的管理；3、实施消防器材的日常保洁和检查；4、建立消防设施、设备的使用、维护保养管理制度；5、加强监督、定期检查、消防火险隐患；6、建立消防安全应急预案；7、做好火警第一时间的扑救工作；118、杜绝重大火警事故；9、制定消防设施、设备年度维修保养计划。（七）清洁卫生管理1、建立保洁卫生管理制度；2、实施在学生公寓楼道、通道、盥洗室、厕所、浴室、窗、玻璃的保洁；3、实施在教学楼楼道、通道、盥洗室、厕所、教室、窗、玻璃、教师休息室的保洁；4、实施校区绿地的日常清扫；5、实施外墙的定期清洗，保持房屋外观的美观和整洁；6、实施垃圾的收集、清运，做到日产、日收、日清；7、实施对垃圾箱、阴井、下水道定期喷洒消毒药水；8、定期疏通下水道，做到畅通无堵；9、实施保洁卫生的宣传教育，做到预防为主。（八）环境、绿化管理1、制定环境绿化管理制度；2、制定年度绿化维护保养计划；3、制定环境绿化日常保养、维护规定；4、实施绿化的日常维护、保养工作，保持所有的绿化面积和树木的成活率；125、在学生公寓、教学楼、法华镇路校区主要部位实行绿化布置，并在重大节假日实施花卉的布置，美化生活、工作环境，提高绿化品位；6、实施绿化、美化环境的宣传教育，提高校区的文化氛围。（九）车辆交通管理1、制定车辆停放管理制度；2、实施车辆停放的日常管理；3、实施车辆停放设施的维护保养；4、实施车辆交通标识的管理。（十）业户保修管理1、按行业文明窗口达标的要求，制定业户报修管理制度和相关的收费标准；2、实行24小时报修受理，设置报修处理电话和地点；3、实行业主报修承诺制度，做到急修不过夜，小修不过3天。急修项目2个小时赶到现场；4、实行业主报修验收制度，修理及时率、合格率分别达到95%和98%；5、实行报修回访制度，做到业户称心满意；回访率85%；业户满意率达到90%。（十一）业户管理1、学生公寓的业户管理①制定学生公寓管理制度；13②建立业户资料档案；③制定学生公寓公约；④实施学生公寓学生的进出登记及退房手续的办理；⑤配合学校相关部门做好学生公寓的服务工作；⑥建立学生公寓中所用的用具资料档案，并实施维护保养及管理；⑦根据学校相关部门的要求和规定，对学生公寓学生入住的房屋进心进行分配，并同入住者签定入住公约；⑧定期召开学生公寓管理座谈会，听取业户的意见和建议；⑨为加强管理，提高服务质量，建立业户联系箱，设置投诉、监督电话，投诉处理及时率达100%；⑩为加强沟通，开展管理处和学生的联谊活动，密切相互之间的关系，共同搞好学生公寓的管理和服务。2、教学楼的业户管理①制定教学楼管理制度；②制定教学楼管理公约；③建立业户资料档案；④根据以教学为主导的服务思想，配合业户搞好教学的配合和服务工作；⑤定期召开教学楼物业管理座谈会，听取业户的意见和建议，不断改进服务；14⑥为加强沟通，建立联系箱及监督投诉电话。投诉处理及时率达100%。（十二）物业管理档案资料的管理1、建立物业管理档案资料管理制度；2、实施档案资料的计算和管理；3、实施档案资料的实时管理；4、实施档案资料的专人管理（十三）综合服务1、学生公寓的综合服务①建立综合服务的管理制度；②制定综合服务的收费标准；③提供洗衣服务；④提供餐饮服务包括热饭、订饭等；⑤提供小件物品租借服务如：雨伞等；⑥提供报刊信件的收发服务；⑦提供代订报刊杂志；⑧提供业户委托的其它项目。2、教学楼①建立综合服务的管理制度及收费标准；②提供报刊信件的收发服务；③代办非物业管理范围的保洁服务及打蜡服务；④代办室内摆花服务；15⑤代办购物等业务；⑥业户委托的其它服务。八、管理服务机构资料管理资料管理理保安保洁收发、其它房屋设备设施绿化租赁经营委托服务综合管理部综合经营部工程管理部管理处16九、管理服务费用标准测算一、合作标的根据上海交大后勤发展有限公司与上海电话物业有限公司双方签订的规定（以下简称协议）标的为：上海交大法华镇路（学生公寓、新教学大楼、老教学大楼的相关场地）、徐汇校区学生公寓二、合作期限从2000年8月1日起至2002年1月31止三、合作期限根据房地局沪房地委办[1998]10号文件《关于印发上海市物业管理行业规范服务达标考核标准的通知》的精神，双方协议合作要达到的管理目标：四、计划编制17由上海电话物业有限公司负责该计划的编制。五、实施方法(1)以甲方为主乙方配合，共同实施计划；(2)根据计划责任至具体的部门；(3)适时邀请物业管理落实行业主管部门检查指导；(4)分工合作，共同完成，确保计划的贯彻落实。六、计划的修改在该计划的实施范围中，甲乙双方可根据具体情况对此计划指出修改意见，经双方协商讨论后，修改并执行。18七、工作计划表序号实施内容完成时间责任部门(人)第一准备阶段2000年8~12月份1物业管理现状的调研8/1~8/15后发物业公司、顾问方2物业管理现状调研情况汇总8/16~8/20后发物业公司、顾问方3物业管理环境整治方案制定8/16~8/20顾问方4物业管理机构的设置方案8/21~8/31后发物业公司、顾问方5物业管理整治(法华路环境)8/21~8/31法华路管理处6物业管理整治（法华路房屋、设备）8/21~12/31法华路物管处7物业管理整治(徐汇学生公寓)8/21~12/31徐汇物管处8物业管理方案的制定(草稿)8/16~8/21顾问方9物业管理方案草稿讨论8/21~8/26后发物业公司、顾问方10物业管理规章制度的制定8/26~9/30后发物业公司、顾问方11物业管理岗位职责、考核标准制定8/26~9/30后发物业公司、顾问方12物业管理方相关关系的协调8/15~8/31后发物业公司13物业管理档案、资料的建立、完善8/15~11/30后发物业公司14物业管理相关岗位培训8/26~12/31后发物业公司、顾问方15牧业管理参观学习8/26~9/15后发物业公司、顾问方16牧业管理2001年财务预、决算10/1~12/15后发物业公司17物业管理2001工作计划10/1~12/15后发物业公司18物业管理房屋设施、设备维护保养计划10/1~12/15后发物业公司19物业管理服务座谈会10/1~11/15后发物业公司19第二阶段：试运行阶段2001年1~4月份20物业管理岗位培训(内部)1/1~1/31后发物业公司、顾问方21物业管理人员培训(持证上岗)1/1~2/28后发物业公司22物业管理规范化试运行2/1~4/15后发物业公司23物业管理试运行自查4/15~4/30后发物业公司、顾问方24物业管理试运行汇总4/15~4/30后发物业公司25邀请行业管理部门检查指导4/15~4/30后发物业公司、顾问方26物业管理试运行总结及整改4/25~4/30后发物业公司、顾问方第三阶段：物业管理正式运行2001年5~9月份27物业管理机构设置的完善调整5/1~5/31后发物业公司序号实施内容完成时间责任部门(人)28物业管理规章制度的修改完善5/1~6/15后发物业公司29物业管理档案资料的进一步完善5/1~6/5后发物业公司30物业管理绿化的整治5/1~6/30后发物业公司31物业管理的正式运行6/20~8/20后发物业公司32徐汇校区学生公寓的整治