天津市房地产市场3月月报

天津市房地产市场3月月报发展部2014年4月第三章：新房市场动态一、住宅市场解析◇商品住宅库存分析◇商品住宅成交分析二、非住宅市场解析◇公寓市场◇商业市场◇办公市场第四章：重点项目解析一、重点板块及项目成交动态跟踪二、竞品销售动态跟踪报告提纲第一章：市场背景一、重要资讯◇宏观经济◇政策法规◇市政资讯第二章：土地市场一、土地供应分析◇经营性用地出让情况二、土地成交分析◇经营性用地成交情况◇重点成交地块点评第一章：市场背景一、重要资讯◇宏观经济◇政策法规◇市政规划重要资讯——宏观经济CPI、PPI2月CPI同比增长2.49%；PPI同比下降1.6%2月份农产品价格回落明显，通胀温和可控。过去23个月PPI均处于负值，国内需求连续萎缩，国内生产资料价格全面下跌。重要资讯——宏观经济PMI2014年3月PMI指数为50.3，为六个月来首次攀升衡量制造业情况的指标显示，中国3月份官方制造业采购经理指数(PMI)为50.3，比上月微涨1个百分点，该指数高于50表明制造业活动扩张。重要资讯——宏观经济新增信贷2月新增信贷7000亿元，融资总量1.1万亿，M2同比增长13.3%年初增量较大主要是因为2013年12月受抑制的信贷需求在1月集中释放。受春节假期影响，二月信贷规模有所下降，总体而言2月份流动性较为宽松，M2同比增长13.3%。重要资讯——宏观经济商品住宅投资与新开工增速商品住宅投资增速下降，新开工数据和销售数据出现负增长今年累计住宅投资为5426亿元，同比增长18.4%，环比增速为18.40%。新开工面积16693.0万平方米，同比下跌27.4%，增速由正转负，年初资金面的充裕并未带动开放商扩大投资，足见大家的谨慎态度。数据来源：国家统计局重要资讯——政策法规两会定调今年楼市调控方向李克强总理工作报告：针对不同城市分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。住建部部长：双向调控。一二线城市：抑制投机投资性需求，限购政策不退出；继续增加供给。高库存城市：控制供地结构；控制供应结构。调控手段去行政化，转向经济手段。能由城市调控就不由中央调控。重要资讯——政策法规“两房”将向“小三居”、“小四居”过渡“单独二胎”政策放开对改善型需求和户型设计的影响来得更为直接。在家庭人口可能增加的情况下，“两房”这种户型在未来或将不再是刚需的首选，而“小四居”或取代“小三居”火起来。随着这类买家群体的增加，“小三居”为主的置业需求将逐渐向“小四居”过渡。自住型中高端社区在户型配比上会考虑适当增加四房的比例，同时也会将双儿童房的设计引入，也会更注重房屋上层空间的利用。重要资讯——市政规划近期中央重提京津冀一体化，已上升为国家战略，与过去首都经济圈以首都为中心的研究不同，京津冀协同发展研究以北京、天津为龙头的“两核多点”格局。天津将加强与北京产业、物流、商贸、科技等方面的互动，并承接部分首都疏散功能。科技产业承接：滨海中关村科技园、武清区京津产业新城金融互动合作：滨海新区响螺湾中心商务区交通路网建设：“京港、京津、京台”高速三通道沿线物流通道布局：东丽区空港、滨海天津港南部港区临港商贸升级：滨海东疆港的自贸区升级以上重点板块的产业升级及人口迁入将极大带动房产需求。第二章：土地市场一、土地供应分析◇居住用地出让情况土地供应分析——居住类用地出让情况土地供应区域分布3月新增居住土地主要集中在环城和郊县区域，市区无居住用地供应从土地供应区域来看，3月份，天津市居住土地新增供应75.2万平米，其中环城土地供应（西青张家窝、中北镇）占到全市土地供应的52%，38.8万平米；郊县土地（武清下朱庄、静海团泊东）供应24.8万平米，占33%。宗数占地面积(万平米)平均占地（万平米）市区00.00.0环城338.812.9滨海411.62.9郊县424.86.22014年3月天津市居住类土地供应面积（占地，万平米）区域分布市区,0.0,0%环城,38.8,52%滨海,11.6,15%郊县,24.8,33%土地供应分析——居住类用地出让情况4土地供应位置示意图1-37/8/19/20市区滨海5-69-1314151718/21土地供应分析——经营性用地出让情况月度经营性土地供应列表序号土地编号地块位置占地(平米)地块用途底价(万元)容积率建面(平米)底价楼面价（元/平米）公告日期交易时间1津武（挂）2013-96高村镇132169城镇住宅200001.114538613763.44.42津武（挂）2013-220高村镇25125商服37702.0502497503.44.43津武（挂）2013-222下朱庄39439城镇住宅72001.55915912173.44.44津静（挂）2013-99团泊东区153696商服350501.015369622803.74.105津滨高（挂）2013-20滨海科技园29723住宿商务90002.16241914423.104.106津滨高（挂）2013-21滨海科技园29725住宿商务92802.36836413573.104.107津滨塘（挂）2013-3厦门路17990商服79901.52698429613.104.108津滨塘（挂）2013-5崇礼道10121商服65602.02024132413.104.109津滨保（挂）2013-21港保税区3101商务金融5301.5465211393.104.1010津滨中（挂）2013-5中心商务区6312商服57802.31432740343.104.1011津滨中（挂）2013-7中心商务区6730住宅商服89802.01345966723.104.1012津滨开(挂)2013-03开发区东区28597城镇住宅380402.57148553213.104.10土地供应分析——经营性用地出让情况月度经营性土地供应列表序号土地编号地块位置占地(平米)地块用途底价(万元)容积率建面(平米)底价楼面价（元/平米）公告日期交易时间13津滨开(挂)2013-05开发区西区28562商服60902.05712210663.104.1014津南（挂）2013-42咸水沽镇3346商服15061.9635823693.124.1615津蓟（挂）2014-002燕山大街22997商服41400.81839722503.124.1616津西青（挂）2013-05中北镇127697城镇住宅958001.822985441683.124.1117津武（挂）2013-221下朱庄街39917城镇住宅90001.24790018793.144.1618津武（挂）2014-17雍阳西道4265商服18905.0214538813.144.1619津滨塘（挂）2013-7厦门路22186住宅商服146902.24880730103.174.1720津滨中（挂）2013-6中心商务区58652住商科教470202.212889436483.174.1721津武（挂）2013-216下朱庄36408城镇住宅82501.24368918883.214.2322津西青（拍）2013-03张家窝122845城镇住宅595001.518426832293.214.1123津西青（挂）2014-01秀川路137816城镇住宅703001.520672534013.214.23二、土地成交分析◇居住类用地成交情况◇重点成交地块点评土地成交分析——居住类用地成交情况土地成交区域分布3月天津经营土地成交集中于郊县区域，平均价格为1600元/平米，其它三区暂未居住土地成交从土地成交区域来看，3月天津市土地成交均在郊县，成交27万平，占全市100%。就价格而言，郊县土地价格较低，为1600元，主要在武清下朱庄、静海县成交。2014年3月天津市居住类土地成交面积（占地，万平米）区域分布市区,0.0,0%环城,0.0,0%滨海,0.0,0%郊县,27.1,100%2014年3月天津市各区居住类土地成交量价趋势图051015202530354045万平米020040060080010001200140016001800元/平米占地0.00.00.027.1建面0.00.00.039.4楼面价0001600市区环城滨海郊县市区滨海土地成交分析——居住类用地成交情况天津经营土地成交位置示意图1/23-6月度经营性土地成交列表土地成交分析——经营性用地成交情况序号土地编号地块位置占地(平米)地块用途容积率建面(平米)竞得人成交价（万元）成交楼面价（元/平米）溢价率（%）交易时间1津静（挂）2013-76团泊东区62049城镇住宅1.593074团泊绿岛12590135303.122津静（拍）2013-05静海县城34843住宅商服2.692270泰安房地产11270122123.143津武（挂）2013-212下朱庄街45882住宅商服1.150470远洋10330204703.284津武（挂）2013-213下朱庄街41094住宅商服1.145204远洋9300205703.285津武（挂）2013-214下朱庄街41302住宅商服1.353693远洋9300173203.286津武（挂）2013-231下朱庄街45904住宅商服1.359675远洋10330173103.28土地成交分析——居住类用地成交情况2014年天津居住土地供应、成交均明显下跌，价格受结构影响也出现下跌，前3个月均价达2802元受前期供应较大及近两年市场调控影响，天津居住类土地供求出现下滑，截至目前2014年成交量250公顷，占去年的25%。从价格来看，区域经营类土地成交价格受土地郊县土地成交带动价格有所回落，目前月均价达2802元。天津居住类土地供应与成交量（占地）变化趋势图050010001500200025003000万平米供应占地2338259816141025.11073.8249.3成交占地204624241515873.9993.5247.92009年2010年2011年2012年2013年2014.1-3月天津居住类土地成交量（建面）价趋势图010002000300040005000万平米05001000150020002500300035004000元/平米建面33943848254714961685399楼面价1500188621082650365028022009年2010年2011年2012年2013年2014.1-3月土地成交分析——居住类用地成交情况3月天津居住土地供应75万平米，成交27万平米，呈现供应上涨、成交量回落态势2014年居住类土地整体成交有所回落，成交主要集中在静海、武清区成交带动，环比下跌78%。天津居住类土地供应与成交（占地）变化趋势图050100150200万平米供应占地30.275.029.489.983.3100.6119.4178.8165.015.979.5106.7117.756.375.2成交占地65.221.884.029.4113.360.096.796.1180.9149.031.965.397.4123.527.113.113.213.313.413.513.613.713.813.913.1013.1113.1214.114.214.3土地成交分析——居住类用地成交情况3月天津居住土地成交量明显下跌，达到39万平米，价格1600元处于相对较低水平2014年天津居住土地成交量总体上来看同比下跌明显，价格受区域成交结构影响波动较大，3月受静海、武清地块成交影响有所回落，为1600元/平米，环比下跌44%。天津居住类用地成交量（建面）价趋势图0100200300400万平米020004000600080001000012000元/平米建面101.232.6138.640.3158.8120.1146.3188.5335.5253.575.994.0166.4193.239.4楼面价40141709221411