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开元门EBD生态商务区2019/8/7提纲Part1:我们是谁?Part2:我们的模式?Part3:我们要做什么?返回主报告Part4:为什么在这里做?Part5:这么做的好处?我们是谁?我们是谁?•洛阳天惠投资有限公司,座落于洛阳市新区长兴尚街,成立于2009年9月,总部在上海。主要经营房地产项目投资与管理、实业投资,土地整理,建材、机械设备销售,注册资本壹亿元。•我公司拥有完备的管理机构,完善的管理机制和制度,拥有一支高效能的管理团队和实力雄厚的专业技术队伍。•我公司集上海、北京等我国一线城市先进的行业技术、经验于一身,奉承立足新起点,开创新局面的经营理念,同时,将这种理念与以往丰富经验的有益结合,赢得了当地政府和同行的赞誉。1现代产业服务业运营商专业的运营团队生态商务区区开发商成熟的总部经济运营模式我们是谁?天慧公司我们的模式?我们的模式?生态商务区EBD生态商务高档住宅综合商业总部经济模式产生背景城市更新升级、产业升级动力源解决三线城市更新升级问题,打造城市新一轮发展的动力源、亮点。二三级城市更新升级的需求众多投资企业与资本扩大市场的需求需求商务平台城市产业升级的重要商务平台我们的模式?成熟可复制因地制宜模式基本特质•成熟的项目模式•便于区域复制推广形成竞争优势•灵活的定制方式•便于针对不同需求形成地方特色我们的模式?模式内涵•全球资源•地域资源•有效整合•地域资源•全球资源•有效融合地域性国际资源全球时尚资源我们的模式?高端商务服务业商业金融专业服务会议与会务生产性服务业国内企业总部部分国际企业地区总部企业采购办公室信息技术企业办公室技术服务总部地区性运营中心零售银行企业地区结算中心后勤金融服务占据价值链高端,发展辐射全国的服务产业,打造地区总部、运营中心,采购结算中心、工程服务业、技术支持服务业、系统软件支持服务业、研发服务业商务咨询信息咨询小型会议会务专业会展五大产业:高端商务服务业、生产型服务业、商业金融、专业服务、会议与会务模式产业定位我们的模式?BusinessOffice商务办公功能BusinessCommunication商务交流功能Commercial&Entertainment商业文化娱乐功能EnterpriseHeadquarter企业总部BusinessLiving商务居住功能ResearchCenter研发中心E-commerce电子商务ConferenceCenter会议中心ExhibitionCenter展示展览中心Market/ShoppingMall商场/购物中心CultureEstablishment(Museum,etc)博物馆等文化设施RelaxingEstablishment(Park,etc)公园等娱乐设施ServiceApartment酒店式公寓Hotel/Apartment酒店/公寓以商务办公为核心、集商务、商业、休闲、居住为一体的综合功能,聚集高素质产业人口,促进现代产业升级。模式功能定位我们的模式?我们要做什么?5总部经济定位洛阳天慧---总部经济花园总部经济花园——生态商务、高档住宅、综合商业、总部经济洛阳未来中心城区顶级商务中心中部地区具有民族文化气息的现代化生态服务综合商务区县市枢纽商业服务平台我们要做什么?总部经济释义使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合将生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局我们要做什么?我们要做什么?1总部经济产生的过程总部经济是高科技发展的必然趋势,是世界经济高度发展的产物,是工业时代向后工业时代转变而产生的一种经济现象。科学技术发展推动“市场和竞争全球化2伴随工业化城市化进程出现的一个现象3城市集化效应的结果我们要做什么?总部经济所具备的条件区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源,能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造.区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道,同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异.区域必须具备良好高效的法律制度环境,具有多元的文化氛围。区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D项目周边由三横四纵地上交通路网组成;地铁5号线预计明年开通,将为本项目带来丰富客源;区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目,为本项目塑造了便利的交通环境。编号线路名称始发站终点站距离本项目最近的车站1106北京南站东直门东四路口北2116游乐园和平里火车站东四路口北3807公益东桥姜庄湖东四路口北4204夜北京站东北京站东东四路口北5110天桥城铁柳芳站东四路口南6812城外诚动物园东四路口南7813郭公庄蟹岛东四8101百万庄西口红庙路口东东四9109广安门东大桥东四10810建材城东里豆各庄乡政府东四11846五路桥东翠富园小区东四12202夜班花园村十里堡东四13420北京站东望京北路东口东四我们要做什么?总部经济所具备的条件区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源,能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造.区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源,能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造.区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。区域必须具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道,同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异.区域必须具备良好高效的法律制度环境,具有多元的文化氛围。区域必须具备良好高效的法律制度环境,具有多元的文化氛围。区域停车场情况东四北大街西路辅路(人行道)方便、5分钟30个东四北大街三条胡同内停车场方便、车行3分钟20个东四南大街与灯市口大街交汇处西北角便捷35个三友商场门口非常便捷35个,但可停大约50辆车总计约120个停车场一停车场二停车场三停车场四具体内容位置到达本项目的交通便捷程度面积/停车位(个)名称区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化氛围,蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行2分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰,较好的保持了文物的现状,是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同300米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆,后归属文化部电影局。区域市场研究——区域消费能力研究区域消费人群分析1.常住人口:•区域内存在大片的平房区,人口密度相对较低;•常住人口素质相对较低,消费力较弱2.工作人口•区域内存在大量的党政机关,国家公务人员;•高学历、高素质、工作稳定,具有一定的消费能力3.流动消费群•该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主•消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放,其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成(2004年)单位:%(%)低收较低中间较高高收2004年比2003年增、减项目全市入户收入户收入户收入户入户平均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食品(即恩格尔系数)32.238.836.136.230.925.50.52.衣着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源:2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面,尚处于满足日常生活消费的层次。区域党政机关分布国务院发展研究中心中华医学会国家经济贸易委员会治金机关服务局中国民用航空总局国家冶金工业机关服务局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家广播电影电视总局电影事业管理局中国城市发展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构服务中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域党政机关云集,主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校正纲艺术实验学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学东城区党校北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校北京市东城区蓝海文化艺术学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多,且不乏知名的重点学校。区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户;银街俊景188户;森豪公寓;消费力强:中高层知识分子为子女上学购买;外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房(2大片区)东四片区、灯市口片区消费力弱,下岗职工、外来人口。流动人口写字楼(20个)已入住可类比项目消费力强,商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关(32个)新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强,宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校(34所)职教/培训机构13个;中小学14个;大专院校6个;幼儿园1个。消费力强,教育培训类为主。合计:常住人口约25万;流动人口18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主,消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放,具有一定的消费潜力。区域市场研究——区域商业市场研究隆福大厦菜市场项目周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝阳门内大街五四大街美术馆生活类时尚类文教类本项目项目周边现有商业业态混乱。区域商业业态构成商业业态分布状况0.45%0.45%1.79%18.83%19.73%1.35%1.79%1.79%3.14%4.48%2.24%2.24%4.04%1.79%35.87%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%百货小商品市场娱乐餐饮服装服饰便利店茶店网吧银行医疗保健类婚纱摄影家居美容美发图书音像其他业态分布上,区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注:其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析35%45%20%低档中档中高档区域商业经营档次以中档为主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右区域商业经营状况、消费人群分析区域整体商业经营状况一般,目标客户群消费力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年,消费低人群挚友一般中年,消费低人群蝴蝶装苑不好中年,消费低人群发新设一般各年龄层,消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年,有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年,消费低人群天盛服饰不太好各年龄层,消费力低阿曼特家纺一般中青年,有一定消费力东四北大街租金分析道路东侧,由北向南序号商家名称业态单铺租金(万元/年)使用面积日租金(元/天/平米)1护国寺小吃餐饮4010011.02米莲诺鞋类358012.0
本文标题:世联地产研究—区域商业市场研究方法及案例
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