世联-天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议-137PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议谨呈:天津千宇房地产开发有限公司本报告是严格保密的。22目录住宅物业定位及物业发展建议第一部分：商业物业定位及物业发展建议第二部分：1191.项目界定……………………………………………………………32.客户目标……………………………………………………………133.项目目标界定………………………………………………………154.模型、案例借鉴……………………………………………………175.机会分析……………………………………………………………216.项目发展战略………………………………………………………457.案例研究……………………………………………………………478.客户分析……………………………………………………………549.项目定位……………………………………………………………6010.项目物业发展建议…………………………………………………621.确定研究范围………………………………………………………1192.区域商业市场分析…………………………………………………1223.区域商铺业态面积分析……………………………………………1284.本项目商铺物业发展建议…………………………………………131本报告是严格保密的。3客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴本报告是严格保密的。4项目位置位于天津市河西区围堤道北侧，属于城市中环线以内项目属于南楼片区，距天津市小白楼商务中心区2.5公里本项目内环线中环线海河河西区政府小白楼商务区南楼商圈123451234566本报告是严格保密的。5项目界定区位属性项目属性本报告是严格保密的。6河西区：天津三大具有高认知度的行政区之一南开区和平区河西区和平区位于天津市中心，是市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心南开区是天津市的文化教育区、高新技术产业区河西区是天津市商贸、商务、政务集中区本报告是严格保密的。7南楼片区——传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合南楼为天津传统的商业区，以南楼商场为标志，目前区域除保持具有民俗特色的商铺外，又新增了家世界、新澳购物等新型商业；政府部门云集，周边分布有天津市人民检察院等政府部门；金融机构众多，包括华夏证券、国信证券等区域各项功能融合，相互协调，均衡发展本报告是严格保密的。8项目界定区位属性项目属性本报告是严格保密的。9项目地块分析——区域位置分析城市感强：南临围堤道（城市中环），东西各临城市主干道：解放南路和大沽南路，对面为天津的标志性建筑——天津日报社；交通便利：多条城市主干道交汇，快速、公共交通极其便利；配套丰富成熟：区域不仅具备生活必备配套，而且还有层次丰富的精神文化类配套。展现出城市中心区的独特魅力11.商业配套13四十二中、天津师大分校3.医疗配套444津河纪念广场、天津博物馆、天津科技馆、河西少年宫21家乐超市、家世界超市、苏宁电器、新澳百货、桂发祥总店、韩餐一条街、家居超市2.教育配套天津医院、天津医大第二附属医院4.文化娱乐配套32本报告是严格保密的。10项目地块分析——地块四至及内部情况地块内部：未拆迁厂房东边界东边界旁的韩餐东边界待拆迁的房屋南边界南边界：围堤道地块南边界的围墙西边界西边界北部西边界南部四十二中本报告是严格保密的。11地块的经济技术指标及规划限制条件规划总用地2.779万平米总建筑面积7.604万平米住宅建筑面积5.04万平米公建建筑面积0.7万平米代征用地0.8万平米容积率3地块面积小，除南面为城市道路外，其余三面均是原有建筑；地块形状规则；容积率3.0；住宅比例：＞85%，为典型的以住宅为主的项目；本报告是严格保密的。12项目界定认知度较高的城市中心区域以居住为主的小规模项目开发本报告是严格保密的。13客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴本报告是严格保密的。14实现单价＞7000元/平米，向上探讨更高价格的可能性，获取尽可能高的利润；不过分追求销售速度。客户目标本报告是严格保密的。15客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴本报告是严格保密的。16项目目标界定在本项目的热销期（2005年底）本区域的平台价格均将在6500元/平米左右。本项目的目标价格将超出区域价格上限，站在本区域市场的高端。我们对近三年来本区域的价格走势与天津整体市场的走势进行综合对比分析；在较为保守的预计下，假设各区域2005年的增长率保持在15%的情况，计算出本区域2005年的价格平台为6300元/平米南楼区域近年价格走势010002000300040005000600000.050.10.150.20.250.3天津市内整体市场价格水平290032004000南楼片区市场价格水平400048005500整体市场增长率10%25%南楼市场增长率20%15%2002年2003年2004年本报告是严格保密的。17客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴本报告是严格保密的。18房地产价值构成房地产价格除了营销价值外，价值构成包括实体价值和精神价值两部分。实体价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值实现的。房地产价格不断提升！通过各种价值的累加，地段价值产品创新价值人文、品牌价值实体价值精神价值本报告是严格保密的。19案例1：充分挖掘地段价值，以产品创新实现价格的提升丽水嘉园和棕榈泉同处于朝阳公园区域，与朝阳公园均一路之隔，地段价值几乎相同。丽水嘉园产品品质差，最高价仅售7000元/平米，仅实现地段价值棕榈泉国际公寓在充分挖掘地段价值的情况下以高品质产品实现了价格的提升，最终实现19000元/平米的高价实体价值地段价值产品创新价值价格提升棕榈泉国际公寓丽水嘉园本报告是严格保密的。20案例2：丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间深圳华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。住宅开发期利用区域的美誉度和配套优势，加强社区的环境和人文价值营造，最终成为城市高端居住区的中心。住宅区波托菲诺一期均价8800，二期均价9500-9800。而位于同区位的“假日湾”仅售7800，虽然有一定的产品价值，但缺乏人文价值的提升。地段价值产品创新价值人文、品牌价值实体价值精神价值价格提升世界之窗中国民俗文化村锦绣中华高尔夫球场欢乐谷本报告是严格保密的。21客户分析研究思路项目界定客户目标项目发展战略模型、案例借鉴项目物业发展建议机会分析项目目标界定项目定位案例借鉴本报告是严格保密的。22机会分析区域市场机会分析•外部机会分析•内部机会分析市域市场机会分析本报告是严格保密的。23天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展天津市近三年的人均GDP增长率在11％左右，2004年增长率超过20%，经济高速增长2003年人均GDP超过3000美元，标志城市人民生活总体进入富裕阶段GDP与房地产发展模式天津历年人均GDP增长值（美元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研本报告是严格保密的。24天津城市住房需求释放强劲，近期将保持对房地产市场刚性拉动城市拆迁速度开始放缓，拆迁安置住房需求的滞后性大规模释放为市场带来刚性需求1998年至2003年间，天津城市居民人均可支配收入的年均涨幅为7,7％。而同期房价上涨3％－5％，收入与房价涨幅相比较为合理年份拆迁量（万平米）住房安置需求（万平米）20043009002003450135020021504502000-2001200600天津市往2000年以来拆迁量及安置需求量统计按以往天津市危改“拆：购(建)比率＝1∶3”计算天津历年人均可支配收入（元）与增长率注：数据来自天津统计年鉴和市场调研本报告是严格保密的。25天津房地产市场供需和价格处于高速增长时期需求扩大拉动了房地产业的大发展，受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长。价格逐年上涨的同时，销售量也稳步增长。天津近年商品房竣工&销售量统计天津近年商品房平均单价统计注：数据来自天津统计年鉴和市场访谈本报告是严格保密的。26城市发展速度加快，都市特征日益明显自2002年起天津市基础建设力度大幅增强：固定资产投资出现飞跃、路桥建设增速惊人，城市面貌发生巨大改变。02004006008001000120014002000200120022003200400.050.10.150.20.250.30.35全社会固定资产投资额(亿元)全社会固定资产投资额增长率010020030040050020002001200220032004-0.0500.050.10.150.2城市公共交通营运线路(条)城市公共交通营运线路增长率010002000300040005000600070002000200120022003200400.020.040.060.080.10.12铺装道路面积(万平方米)铺装道路面积增长率本报告是严格保密的。27河西区政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变加快“八横八纵”路网规划建设，带动城市环境总体上水平进一步完善24路、6河、8桥网络景观建设全面推进“三区”建设实现区域经济持续快速协调健康发展和社会全面进步本报告是严格保密的。28南楼地区是河西区三区规划建设的“商贸商务区”中的重点区域搭建大沽南路商业街构架，并扩展海河服务型经济带和解放南路物流带建设，完善区域内商业设施布局规划建设大沽南路立交桥、解放南路立交桥均在本项目区域内恒华大厦、恒华商厦、龙云商厦和麦格里商厦等标志性建筑已初步形成本报告是严格保密的。29外部机会分析小结天津近两年来城市发展迅速，都市特征日益明显，城市中心区的稀缺价值将逐步显现南楼区域作为河西的重点规划区，城市中心的地位得到强化天津市经济的高速发展和居民生活水平的大幅提高使高端住宅需求强劲本项目具有成为高端物业的外部条件和机会。本报告是严格保密的。30机会分析区域市场机会分析•外部机会分析•内部机会分析市域市场机会分析本报告是严格保密的。31区域土地稀缺，供给量小序号项目名称总规模（万平米）开盘时间1名仕达花园二期62004年2海景假日5.82004年3水岸旺角1.32004年4富裕广场12.42004年5中豪世纪花园二期17.22003年6白楼仕嘉112004年项目数量少，区域内在售新项目仅有6个；项目规模小，多数在10万平米左右；市场整体供应量小，2004年度上市量仅为20万平方米。本报告是严格保密的。32产品建筑形式单一，户型区间相近产品形式以多层、小高层板式住宅为主。主流户型两居：100-110、110-120三居：130-140、150平米左右项目名称建筑形式主力户型名仕达花园二期高层、小高层板楼三居海景假日多层、小高层板楼两居水岸旺角多层板楼、高层塔楼两居富裕广场蝶式塔楼两居、三居中豪世纪花园二期高层板楼两居、三居白楼仕嘉高层板楼三居本报告是严格保密的。33区域项目性价比较低：较差的产品素质与较高的价格不相匹配区域市场价格平台约为5500-6000元/平米，在天津市处于较高水平；价格较为平均，高低端之分不明显；区域项目目前均还处于关注户型的开发阶段，项目的整体品质还处于相对较低的水平项目名称均价（元/平米）名仕达二期5500海景假日6000水岸旺角5500富裕广场5200中豪世纪二期6400白楼仕嘉7000本报告是严格保密的。34客户均来自于河西区，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经济实力客户以本地的地缘性客户为主；客户主要由权力公务员、公职人员、