万科_成都万科金色海蓉_销售提案_278PPT_正合顾问

Up的理想——万科·金色海蓉创想纪面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己面对海啸-理解万科-看清市场-了解客户-认识自己营销的理想五大产品价值体系规划空间景观空间配置要素建筑风格户型设计产品的理想第一阶段引爆储客第四阶段持续销售第三阶段开盘万科UP城南!第二阶段储客金色海蓉UPYOU!IT’SUPTOYOU!UPDATE-ING!•“寻找UP派”引爆活动•活动洁尘签售•项目网站启动•大规模线上推广积分卡启动•创意生活展•产品推荐会•大规模线上推广寻找UP派TOP3积分奖励诚意金积分升级、开盘积分抵扣房款春交会积分阶段收口•诚意金开盘•周末小活动配合•节点推广•杨澜采访唐蕾•周末小活动配合•节点推广春节4月3月背景研究重压下的成都房地产市场第一波：2007年8、9月，不少与次贷相关的金融机构破产，美联储和欧洲央行联手“救市”，并开始降息；第二波：从2007年底至今2008年初，花旗、美林、瑞银等主要金融机构出现严重亏损，市场流动性压力骤增，各国联手干预；美联储向金融市场注入更多资金，并加大降息力度，10天之内降息1.25个百分点；第三波：2008年3月，美国第五大投资银行贝尔斯登资产管理公司破产，美联储为ＪＰ摩根大通银行接管提供融资，并大幅降息75个基点；第四波：2008年7月，由美国政府支持的房利美和房地美两大房贷公司因严重亏损陷入困境，其股价被“腰斩”，同时美国股市剧烈震荡，标准普尔、纳斯达克和道琼斯三大股指已全面跌入“熊市”。引起了布什政府及国会的高度关切，迫使美联储和财政部再次“救市”。第五波：2008年9月15日雷曼兄弟宣布申请破产保护，美国进入了破产高潮，雷曼兄弟与AIG就是开始的标志。美林被迫售予美国银行以及美国国际集团融资危机表明美国次贷危机远未结束，正向更广泛的金融危机和更深层的烈度演化。次贷危机造成全球股市下跌，世界金融市场陷入崩溃。而重要能源石油、钢铁、有色金属等价格也开始大幅下跌，金融海啸开始对实体经济产生冲击。从第三季度开始，中国经济增长明显趋缓，特别是对外贸易、金融业、证券、出口制造业等等受金融海啸直接冲击较大。房地产业在之前宏观调控和次贷危机双重影响下，更是每况愈下。在整体经济环境恶化的情况下，减薪裁员成为众多企业的选择，储粮过冬开始弥漫，消费者购买实力和信心可能进一步受挫。来势汹涌的五波次贷危机，开始冲击实体经济1中央调控第一阶段——陆续出台一系列的“双防”政策中央调控第二阶段——从“双防”政策转为“一保一抑”中央调控第三阶段——从“一保一抑”转变为“刺激经济增长”时间：2007年1月-2008年6月“两个防止”：防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。时间：2008年6月-2008年9月“一保一抑”的经济政策：保增长、抑通胀时间：2008年10月——“刺激经济增长”：陆续出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。宏观经济政策从“抑制”转变为“刺激”增长210月22日首次购房契税下调至1%首付降为20%10月22日财政部千亿规模减税方案获批10月21日中国3000余种商品调高出口退税率10月8日降息下调准备金率免利息税款10月5日宣布启动融资融券业务活跃交易9月21日取消二级市场回购审批许可9月19日证券交易印花税改单边征收9月18日汇金宣布将购入工中建股票9月18日国资委支持央企增持或回购上市公司股份9月15日央行降息并下调存款准备金率1个百分点贷款基准利率降0.27%由于经济环境的持续恶化，股票、石油、钢铁、有色金属价格持续下跌，沿海加工企业倒闭越来越多，消费者信心指数不断下降，政策调整的短时间并没有明显效果。救市政策频出，消费者信心不足，效果欠佳308年1-9月成都市场住宅供应量呈阶段性集中供应，相对集中于年后春交会和秋交会，销售价格呈小幅下降；住宅销售量维持低位，并有不断下降的趋势，库存比不断上升，消费者信心明显不足；房产投资额增长幅度不断下降，若扣除PPI近10%的增长房产投资几乎没有增长，开发商信心严重受挫。02040608010012014016018007/107/207/307/407/507/607/707/807/907/1007/1107/1208/108/208/308/408/508/608/708/808/901000200030004000500060007000供应量成交量单月均价市场供过于求，交易低位盘整，价格呈下探趋势08年1-9月市场存销比走势12.4423.6916.4414.4618.2716.8019.0521.7827.750.005.0010.0015.0020.0025.0030.00比例12.4423.6916.4414.4618.2716.8019.0521.7827.7508/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0907-08年房地产投资走势020040060080010000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%房地产投资额同比增幅房地产投资额117.37385.33605.6909.9166.01508.36691.41同比增幅41.60%45.60%46.00%47.00%41.10%32.00%14.20%07年1季度07年上半年07年前三季度07年08年1季度08年上半年08年前三季度4政府搭台，促进楼市稳定举措一：重塑城市宜居形象，恢复客户市场信心举措二：多样化优惠措施，便利性看房通道政府积极救市，开发商低价走量，消费者持币观望5开发商销售力为王，快速回笼资金特征一：优惠更直接，特价房、一口价成常规手段特征二：注重产品销售，弱化形象展示特征三：控制成本，注重项目现场营销特征四：品牌开发商梯度优惠（强降、特降、企稳、蛰伏）消费者观望，需求更加务实心态一：消费者看跌楼市，观望情绪弥漫心态二：产品需求更加务实，降价为首要需求金融海啸开始冲击实体经济，减薪裁员成为众多企业的选择，储粮过冬开始弥漫，消费者信心可能进一步受挫；虽然中央及地方政府多方“救市”，但由于整体国际、国内经济金融环境恶化，消费者信心不足，救市效果不明显；成都市场供过于求，交易低位盘整，价格不断下探，开发商信心不足投资减少；政府积极救市，开发商低价走量，消费者持币观望，未来市场不确定因素多，规避风险尤为重要。综述成都万科9年8个地产奇迹，引领城市方向下一个，就是，万科金色海蓉VANKEINCHENGDU城市地位——万科的选择，城市的方向城市花园将东郊荒野变成中产生活的乐土金色家园开创了城北高端住宅的历史魅力之城以城市级的规划引领东方新城发展双水岸开创新都高品质楼盘的时代，将新都的房产发展推到新的高度加州湾万科首进城西引领城西新中心朗润园光华大道新城居理想金域蓝湾引领建设路城市质感生活新时代金域西岭全装华宅推动房产精装市场发展万科金色海蓉项目，城南高攀路待改造片区，又一个挑战，又一次的机遇！市场影响力——9年万科，持续影响力万科金色家园，以高市场1000元/㎡，开盘销售280套万科魅力之城淡市不淡，首期实现不俗销售业绩万科双水岸新都市场最高价，开盘销售300套万科加州湾排号火爆、开盘清盘……金色海蓉，万科给市场一个精彩的2009万科城市花园，在不被看好的东郊，亮相即预定600套2001年2004年2005年2006年2006年2007年2008年2009年万科金域蓝湾，区域最高价，排号火爆、开盘清盘销售均价：元/㎡销售速度：万㎡/月高高低低金域蓝湾朗润园双水岸金域西岭0.10.20.30.40.50.60.7200040006000800010000魅力之城高价适量适价适量0.80.91高价低量尾盘低量高价低量万科在售楼盘的销售定位万科在售五个楼盘，有三个速度明显偏低，在这个“跑赢大势，即跑赢未来”的市场，万科迫切需要有快速走量楼盘，以填补角色空白。金色海蓉？理解万科成都万科总在引领城市的方向，2009年，万科需要一个项目，提高市场影响力，引领成都地产的复苏之路；2009年，万科需要一个项目，占据新的区域，扩张主流市场的版图；2009年，万科需要一个项目，快速走量，完成企业战略的多角色布局。金色海蓉，必须骄傲地担起自己光辉的使命！使命必达土地客户产品市场是一切定位的基础项目定位2、目标客户的需求将决定产品定位3、最终的产品定位必将符合土地属性1、特定的土地属性将满足特定客户群体的需求地块指标及项目四至城市角色环境、景观条件交通条件配套设施土地属性研究土地客户产品市场是一切定位的基础宗地形状不规则，由大小20多宗地块组成，较为零散，其中可用于开发的土地有5块，2块配套用地，2块二类住宅用地，1块商业兼容二类住宅用地。地块指标及项目四至——宗地土地经济指标项目整体经济指标总占地面积：84136.33㎡净用地：54969.6㎡代征地：29439.73㎡（道路代征地为主）容积率：4.03住宅建筑面积：148762㎡商业建筑面积：68500㎡建筑密度：20.47%绿地率：38.22%项目规划配套：社区卫生服务中心、幼儿园、游憩集会广场项目一期经济指标占地面积：12402.47㎡容积率：4.1（住宅3.3）建筑面积：50850㎡（住宅40928㎡）建筑密度：总≤27%，高层≤22%产品形态：30/33层高层长寿路片区东湖片区站南组团和平居住区站南组团五洲花园居住区东苑小区食品市场物流市场中低档餐饮区军区住宅及其他住宅小区科华片区商圈宗地处于城南高攀路片区，片区内存在部分工厂以及批发市场；住宅也多为农迁房、军区住宅、政府住宅等政策性住房；片区目前处于改造期。地块指标及项目四至——周边处于改造期7322工厂及宿舍海蓉厂宿舍区华润翡翠城新广国际（军区住宅）较新的矮房子西藏政法住宅小区芙蓉风情饭店、高攀商务酒店及高攀农贸市场住宅安置小区府江地块指标及项目四至——周边以老旧住宅和军区住宅为主，环境较差。府河大沙河东湖高攀路：项目通向其他区域的主要交通干道，主要行驶车辆为轿车、公交车、小型货车等，少大型货运车辆。机场路东延线：项目南面主要交通干道，目前行驶车辆较少，主要为轿车、大/小型货车等。因离项目较远，影响较小。府河：宁静、安逸，翡翠城府河沿岸打造后，成为居民饭后散步、休闲场所规划路：规划中的小区道路未来将跨河通往翡翠城，但不是主要交通干道，噪音影响有限。噪音影响——一面临规划中的次干道，存在一定噪音影响地块指标及项目四至城市角色环境、景观条件交通条件配套设施土地属性研究土地客户产品市场是一切定位的基础“南富西贵，北匪东穷”的传统认知；城南是高收入、高学历的人群寄居地，最具人文格调的区域；城南是众多高档楼盘聚集之地，是城区最成熟、最高端区域。“两河三公园”景观形成成都城区最大的水体自然景观；以“华润·翡翠城”为代表的东湖高端景观住宅区形成。“东湖”宜居地武侯区公众信息网：2008年10月27日，投资总金额达18亿元的“一航万科高攀区域开发项目”与“科陆电子载波表项目”成功签约。其中，作为成都南门重要区域的高攀沿河区域项目总规划面积948亩，将全力发展现代服务业。本次签约的金色海蓉项目是先期启动的项目之一。成城地块指标及项目四至城市角色环境、景观条件交通条件配套设施土地属性研究土地客户产品市场是一切定位的基础府河：邻近素有成都“母亲河”之称的府河