中原地产热钱逃离新兴市场引发亚太股市下跌的楼市预警

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。热钱逃离新兴市场引发亚太股市下跌的楼市预警东莞中原研究部2013.6Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告是关于近期热钱逃离新兴市场引发亚太股市下跌的楼市预警分析，由于本报告有传递到楼市利空信息，为避免造成市场困扰，本报告仅限于中原策划人员、总监级别以上领导和开发商参考，谢绝与本报告无关的人外传，谢谢合作。温馨提示Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,20106月19日，美国联邦储备委员会结束会议发布声明称，将维持现有的超低利率和量化宽松政策，以进一步刺激就业增长和经济复苏。尽管会议并没有明确表态美联储退出QE，但随后美联储主席伯南克表示，如果美国经济预测准确，美联储很可能在今年放缓资产购买，并于2014年年中结束QE,接着股市、黄金在出现暴跌，当天纽约金价在电子交易中每盎司下跌６.９美元至１３６０美元，跌幅达０.６％。美联储退出量化宽松货币政策预期持续升温。导火线：美联储退出量化宽松货币政策预期持续升温Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010今年以来，楼市延续热烈的交投氛围，量价维持向好上升势头，楼市运行处于上升趋势。成交的一路走好，开发商对今年市场普遍持乐观心态，但是6月13号全球股市下跌，海外资金正在不惜任何代价撤出新兴市场，市场环境已悄然变化。突如其来的股市暴跌，市场恐慌情绪正蔓延，为乐观平稳的楼市添了几分浮动，下半年楼市开始变得让人扑朔迷离？中原地产作为东莞市场占有率最高的专业代理机构，东莞中原研究部先知先觉地把握市场敏感性，让开发商及时认清后市形势，根据市场环境及时作出相应的对策，从而抢占市场主导权，此报告谨作参考，谢谢！引言Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010报告导读宏观部分：股市：全球股市全线下滑，新兴市场资金逃离经济：美国经济呈温和复苏，欧盟经济持续衰退，国内经济增长放缓资金：新兴市场资金外流，中国外汇占款大幅下降，市场流动性资金骤然紧张消息：美联储退出QE货币政策预期持续升温市场部分：市场形势，5月全国房地产购置土地面积及商品房销售面积增速均有所回落。后市展望，伴随着热钱逃离，市场资金流动性偏紧，资产价格出现回落，楼价面临下行压力，大大打压投资需求。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20101近期全球股市表现Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010美洲股市6月以来美洲股市全线下跌，美国下滑幅度较小Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010欧洲股市欧洲主要国家股市全线下滑Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010亚太股市从5月下旬开始，亚太主要国家股市出现急剧下滑Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010新兴市场国家从2011年下半年以来一直维持上升势头，6月急剧掉头走低新兴国家从近三年走势来看，新兴市场国家从2011年下半年以来股市维持一路走高势头，进入6月，股市突然掉头走低，印尼、菲律宾等国家下滑趋势十分明显，说明资金流向已发生变化。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010经济晴雨表黄金、美元大幅下滑，原油逆转上升美元原油黄金中原点评：从世界三大经济晴雨表来看，美元：今年来，美元呈波动性走高，6月以来急剧下滑，反映美国经济复苏势头仍有所偏弱。黄金：今年4月黄金开始出现暴跌，除了国际下调金价预期外，更多是美国收紧量化宽松货币政策预期引发的。原油：在美国经济弱势复苏、黄金暴跌以及股市震荡波动下，越来越多资金流向原油，使得原油价格仍保持上升趋势。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010进入6月，全球股市发生剧烈震动，欧洲、美洲、亚太地区股市全线下跌。日本、印度、印尼、泰国等亚太国家更是出现暴跌。海外资金不惜代价从新兴市场流出，市场环境已发生微妙变化？是什么原因引导这轮股市的全线下跌，又是什么成为本轮亚太股市暴跌的导火线？Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,20102亚太股市下跌原因分析Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010亚太股市下跌之原因分析：影响股市变动的基本面主要有：经济面、政策面、资金面及消息面。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010经济面1Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010美国经济欧盟经济•美国5月零售额较前月增长0.6%，预期为增长0.4%。4月的零售销售环比增0.1%；•5月美国非制造业活动指数为53.7，高于前月的53.1。该指数高于50代表非制造业活动扩张步伐加快；•5月美国失业率从此前的7.5%小幅回升至7.6%，新增就业岗位数量17.5万个，好于市场预期；•5月美国非农就业人数环比新增17.5万，好于经济学家对此平均预期的16.7万人；•美国5月ISM制造业PMI49.0，预期50.5，前值50.7，为2009年6月以来最低，且为2012年11月以来首次萎缩；•5月欧元区CPI环比上涨0.1%，符合预期，同比上涨1.4%；•4月份欧元区工业生产环比上升0.4%，同期，欧盟工业生产环比上升0.3%；•今年一季度，欧元区GDP下降0.2%，经济衰退形势进一步加剧，投资及出口锐减；•欧元区5月消费者和企业对欧元区经济的信心回升，好于预期；•4月欧元区失业率从3月的12.1%升至创纪录12.2%，又有9.5万人加入失业大军；点评：从5月经济数据看出，各经济指标表现相对好于市场预期，美国经济仍延续温和复苏势头。美国经济呈温和复苏势头，欧盟经济形势不容乐观点评：欧盟经济数据好差参半，经济持续衰退，没有显著复苏迹象，经济形势不容乐观。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010经济数据表现相对疲软以及经济复苏放缓等利空因素使得新兴市场不被看好亚太经济中国经济•日本：5月零售额较前月增长0.6%，预期为增长0.4%。4月的零售销售环比增0.1%；•韩国：2013年第一季度GDP环比增速从之前的0.9%向下修正至0.8%，同比增速向下修正至1.5%；•印度：5月制造业通胀率继续回落至3.11%，燃料和电力通胀率为7.32%，食品类通胀率略有回升，由上月的6.08%涨至8.25%；•泰国：5月工业信心指数为94.3，略高于4月的92.9，为过去4个月来首次出现增加；•菲律宾：4月失业率按年升0.6个百分点至7.5%，创三年新高；•马来西亚：受中澳及日本原油、电器及电子产品需求疲软拖累，马来西亚4月出口意外按年跌幅加剧至3.3%，远差於市场预期转弹0.4%；•越南：汇丰5月制造业PMI终止连升两个月重现收缩，由4月两年高位51，急降至48.8，创今年2月以来新低；•CPI：5月全国同比上涨2.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点；•外贸：5月进出口增速双双暴跌，超出市场预期。其中出口同比增长1%，为去年7月以来新低；进口下滑0.3%，为时隔两个月后再次出现负增长；•PPI：5月中国工业生产者出厂价格同比下降2.9%，跌幅较上月扩大0.3个百分点，创8个月新低；•工业：5月中国工业增速较4月回落0.1个百分点；1-5月份，固定资产投资增速较1-4月回落0.2个百分点；•官方PMI：5月中国制造业采购经理指数为50.8%，比上月回升0.2个百分点；•汇丰PMI：5月制造业采购经理人指数终值为49.2，低于上月50.4，创下8个月以来的低点，同时是去年10月以来首次跌破临界点50；点评：印度、菲律宾、马来西亚、越南等新兴国家经济数据表现相对疲软，投资者对新兴市场经济前景担忧。点评：5月中国进出口双双下降，工业增速投资回落，反映外围需求依旧低迷，国内经济增长放缓，经济增长动力不足。官方与汇丰公布的PMI形成鲜明反差，反映中小企业经济运营仍旧艰难，经济增长显疲态。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010国内经济投资：从3月以来固定资产投资出现放缓态势，投资增速稳步回落，反映宏观经济艰难运行，投资活跃度有所下降。消费：1-5月社会消费品零售总额同比持续增速，但增速幅度有所收窄，反映消费市场需求有所下降。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010中原点评：受国内经济放缓、外部需求低迷、人民币升值、企业经营成本居高不下、贸易环境恶化等多因素综合作用，5月进出口大幅回落，出口同比增长1%，远低于市场预期的7.4%，4月增长为14.7%，出口增速出现暴跌，反映外贸经济形势不容乐观。外贸人民币大幅升值，进出口增速大幅回落，外贸增长放缓Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010小结美国零售额、非农就业就业人数等指标均好于预期，非制造业扩张步伐加快，反映美国延续经济复苏势头。而作为欧洲市场的欧盟经济表现相对疲软，外围需求低位，东南亚为主的新行市场经济增长疲弱，中国经济增长放缓、印度和巴西居高不下的通胀以及国际油价下行对俄罗斯经济的冲击等，都增加了投资者对新兴市场国家未来经济前景的担忧。随着美国经济复苏以及美国利率水平上行的预期增强，原本作为主要资本流出方的美国市场开始吸引新一轮投资者进入美国资本市场，同时削减了投资者在亚洲新兴市场寻求高收益的动机。全球经济形势不容乐观，美国经济复苏相对强劲，新兴市场经济前景担忧，成为本轮亚太股市全线下挫的经济原因。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010政策面2Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010韩国：央行5月9日将基准利率下调25个基点，至2.5%，这是该行七个月来首次降息，以提振饱受出口下滑及内需不振拖累的国内经济。澳大利亚：中央银行７日宣布，将基准利率下调２５个基点至２．７５％的历史低点，以刺激澳大利亚经济。泰国：央行29日降息0.25个百分点，这是泰国自2012年10月以来首度降息，以因应经济成长减缓。印度尼西亚：自6月12日起，存款利率正式上调25个基点至4.25%；中原点评：为刺激经济增长，日本央行在4月推出了该国史上最大规模的宽松政策，通过印钞票来推动经济增长。日元大幅贬值，给亚太地区其他国家货币带来很大升值压力，产生连锁反应。韩国、泰国、澳大利亚央行为缓解货币升值压力，避免出口竞争力下降，纷纷降低利率。同时为了控制热钱流入，新兴市场国家率先进行“自卫”行动，通过降息等政策防止热钱大幅流入。政策面：新兴市场国家纷纷通过“降息”等政策抑制热钱大幅流入Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010小结新兴市场国家纷纷通过“降息”等政策减少利差，从而降低海外投资者利用境内外利差套利的资本收益，成为本轮股市逃离的政策原因之一。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010资金面3Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGr