世联-沈阳特步综合体项目整体定位与物业发展建议143P

本报告是严格保密的。沈阳特步综合体项目整体定位与物业发展建议本报告是严格保密的。2报告提纲1.项目开发背景分析2.市场环境分析3.项目发展策略与产品体系5.项目形象定位4.关于政府要求的应对策略6.项目经济评价本报告是严格保密的。3项目开发背景分析1¶项目概况¶开发目标本报告是严格保密的。4区位与交通条件：本项目位于沈阳市浑南新区的中心区域，紧邻浑河南岸项目位置：项目位于浑南新区中心区D6-1地块，即规划中的南堤路以南（临浑河），天成街以西，东临金水花苑；交通条件：由市中心过浑河桥向南至浑南中路，向东至天成街由南向北进入项目地块东边界。本项目本报告是严格保密的。5项目系政府规划的中心区商务办公用地东部D6-1地块，依托浑南新区建设与奥体场馆辐射力，目前周边同期开发项目较为集中本项目属于浑南中心区商务办公区的东部，目前已启动的项目包括新华社、女人街、清华同方，以公寓、商住公寓及商业为主，未来大规模项目只有保利达项目，90万平米综合体项目，其中商业配套17万平米；从现有项目规划来看，本区域的大型商业集中在青年大街两侧，主要是保利达、女人街、泛华、亿丰几个项目。女人街商业、公寓香港保利达住宅、商业、酒店新华社、公寓清华同方金水花城住宅金水花城D6-1亿丰商业亿丰住宅SR新城浦江苑天水e城会展中心会展中心住宅住宅泛华沈阳海关中壹集团艺术城住宅住宅东北电网富港大厦本报告是严格保密的。6D6地块是政府规划的综合性总部基地项目，除商务办公功能外，D6-1也集中承担整个园区的商业、会所等配套功能D6总用地指标占地面积：66,827.1平米建筑面积：540,693平米R=5.33容积率建面(平米)A曙光大厦6.59113,394B现代体育中心7.69112,159C浙商总部大厦6.798,4541D浑南供电局办公楼2.2534,603E辽宁高科新能源大厦3.2442954F东电财大厦4.3256,544（原规划方案）D6-1本报告是严格保密的。7D6-1（本项目）地块现状及四至西至用地界，目前项目西北方向为空地，西南方向是海关、新华社等几个项目北至30米规划路北边界，目前项目规划路北、浑河南岸是市政府规划建设的酒吧街，未开始招商南至用地界，目前项目南面为空地，可遥望至奥体场馆东至40米规划路中心线，紧邻已建成的金水花苑大型居住社区规划建设用地面积12392.1平米西边界南北长138.83米南边界东西长92.61米形状较为规整、地块平整、东侧、北侧为市政路本报告是严格保密的。8D6-1地块指标与规划限制条件：小规模、高容积率、政府要求超高层建筑占地面积：12,392.1平方米容积率6-7最新一轮规划设计指标建筑面积：112,159平方米其中，地下建筑面积16,844平方米地上建筑面积95,315平方米商业建筑面积23,395平方米办公建筑面积42,520平方米公寓建筑面积26,400平方米容积率：7.69规划限制条件地块基本指标从地块指标来看：项目为高容积率小规模项目，建筑形式有一定局限性。从目前政府规划来看：以商务办公为主，写字楼建筑体量达42,520平米；超高层建筑形式，规划部分建筑立面成不规则形式；建筑裙楼5层，共23,395平米商业。开发背景：项目为浑南中心区政府招商引资项目，即现代体育中心；政府要求项目尽快启动，D6地块6个项目地下空间互相打通，开工时间定于2008年4月1日；本项目写字楼部分面积由特步公司自用。建筑高度≥120米政府规划超高层标志性建筑，希望达到140-150米本报告是严格保密的。9项目开发目标尽快回收成本本报告是严格保密的。10市场环境分析2¶浑南区域价值研究¶分物业市场环境分析本报告是严格保密的。11市场环境分析市场环境1234区域价值分析写字楼市场分析商业市场分析公寓市场分析基于本项目的开发目标，我们对于市场环境的分析将重点关注各物业类型的变现能力及市场价值，从市场的角度，为本项目的发展策略提供依据。本报告是严格保密的。12区域价值分析本报告是严格保密的。13按照大沈阳的城市发展战略，浑南新区位于沈阳市重点发展方向，城市空间扩展的首要区域，定位为现代科技新城区沈阳四大空间发展战略：——“东优、西进、南拓、北统”向东突出生态环境，将东部地区规划为生态旅游度假区向北规划以农产品深加工为主导，以高效都市型农业为依托的城乡统筹发展区域。向南跨浑河发展，使金廊向南延伸，建设“新城区、高新区、物流区”向西打造百里工业长廊，建设先进装备制造业和重化工产业区•规划发展战略大沈阳战略：拓展区域空间，推进辽宁中部城市群建设。北联铁岭，东（南）联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新。•沈阳市空间发展战略：“东优、西进、南拓、北统”“东优”：向东突出生态环境，将东部地区规划为生态旅游度假区；“西进”：向西打造百里工业长廊，建设先进装备制造业和重化工产业区；“南拓”：向南跨浑河发展，使金廊向南延伸，建设“新城区、高新区、物流区”；“北统”：向北规划以农产品深加工为主导，以高效都市型农业为依托的城乡统筹发展区域。本报告是严格保密的。14商贸、金融、政务等城市核心功能向“金廊”和老城区聚集，浑南新区成为承接城市功能的首要区域“金廊”大道和浑南地区为金融保险、商务信息、文化会展业集聚区，是发展总部经济的主要载体，集中发展北站中央商务区、五里河文化商贸区和浑南文体会展区三个核心区。五里河文化商贸区、浑南文体会展区与北站中央商务区形成功能互补。——《沈阳十一五规划纲要》老城区（现二环路内）：继续坚持优化城市功能、改善环境质量、保护历史文化遗产的原则，进一步形成以金融、商贸、文化、教育为核心的功能聚集区。——《沈阳城市建设“十一五”规划》北站中央商务区五里河文化商贸区浑南文体会展区在空间布局上，金廊和老城区承担了东三省、辽中城市群商贸金融中心，辽宁省及沈阳市政务、商务、教育、文化等城市核心功能。本报告是严格保密的。15作为老城区向外延伸的现代化新城，浑南新区已逐渐成为沈城热点区域，建立了中高档居住区的市场认知浑南新区由浑河沈阳城市段及浑南地区两部分组成，总面积120.9平方公里。浑南新区是重点发展高新技术的国家级产业基地，以电子信息和先进制造产业为主导产业，是老城区延伸的新城区，定位为“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”十五期间浑南新区累计实现地区生产总值469.3亿元，年均增长25.8％。浑南新区发展规划浑南新区的总体定位：依托国家级高新技术开发区，以高新技术产业为支持，集教育科研、金融商贸、生活居住、观光旅游为一体的现代化科技新城区。空间结构：“三区一城一带”，即高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和浑河观光旅游带。十一五规划到2010年，实现地区生产总值350亿元，年均增长20%。本报告是严格保密的。16浑河规划建设国内最长的水岸生态景观区，本项目位于“浑河城市新都心”规划范围内ABCDE功能分区规划功能A浑河东三环桥以东3公里历史文化生态景观区。以清福陵为龙头，建设东湖水上公园、雕塑公园、体育休闲设施，结合滩地绿化、沙洲和岛屿，形成以清文化为核心的龙水文化景观。B浑河东三环桥至长青桥10公里东部智慧城和居住区。结合优美的滩地景观和开敞水面，建设中低密度住宅区和大学高教园，提升周边土地价值，集聚人气，提升区域生活质量和整体居住品质。C长青桥至大铁路桥11.5公里浑河城市新都心。构筑南北金廊与东西银带重要交汇点，规划建设商业零售、休闲娱乐、行政办公、文化科研、科技会展、金融保险、宾馆公寓等多功能于一体的沈阳未来新都心。D大铁路桥至西三环7.5公里西部生态居住区。结合于洪新城和曹仲地区改造，建设中低密度住宅及相关产业，形成城市边缘生态新居住区和生态产业园。E西三环至松辽运河10公里沈阳开发区南区。打造以装备创造业为主旨的集汽车及零部件、轻工、化工、机加、研发、生活居住等多功能于一体的现代化民营工业城。文化游憩区--诗画浑河：东三环桥至长青桥段，河道长10.1公里，总面积13.9平方公里，其中滩地面积8平方公里，水域面积5.9平方公里。以生态保护和生态恢复为理念，规划中保留区域内的树木、堤埂、湖泊、岛屿等自然元素，建设人与自然和谐共生的郊野游览区，在保护现有植被的基础上，适当安排体育运动区、植物科普区、花卉展示区、野营区、高尔夫体育公园、沙滩运动区、垂钓区等。本报告是严格保密的。17项目所在区域位于金廊沿线，定位为浑南中央商务区，以大规模集中商业、星级酒店、商务办公等公建设施为主板块定位：以奥体中心为核心的体育产业集群和中央商业区。中部板块位于浑河桥东、富民桥西侧。依据规划，该板块为浑南新区的中央商务区。奥体中心的建设提升了板块的商业价值，而近期不断涌现的商业项目，也使该板块具有较强的商业氛围。未来供应：未来供应以商业公建为主；住宅供应以各项目后期或尾盘为主，后续大盘供应减少中部板块是浑南最热的板块，该板块均价4500元/平；从主力产品供应看以一室为主，二室为辅，由于该区域属中央商务区，未来公寓及小户型产品供应将会成为主流。未来发展：金廊沿线，规划的商务区，与五里河商圈的便利承接，大批商业项目供应，这些都促使奥体板块逐渐向商务、商业方向发展。本报告是严格保密的。18奥体中心的设立，带动了浑南基础设施建设的加快，以及城市面貌的改善，促进区域商业价值与居住价值的不断提升►沈阳作为奥运分赛场承办2008年8月16日至26日共八场奥运会男女足球比赛。项目名称商业形式规模预计开业时间1.女人街赛特百货、B&Q、集中商铺、住宅等32万08年年底2.亿丰广场SHOPPINGMALL、酒店、写字楼、住宅60万08年年底3.泛华商业广场SHOPPINGMALL、瑞宝五星级酒店、写字楼、公寓50万未启动4.保利达项目大型超市、社区配套、商业街区90万——2号线1号线时间计划：►1号线：2009年12月底通车►2号线：2010年建成通车►4号线：2010年底前开工奥体中心我们认为，奥体中心对本项目而言，能够带来区域面貌的改善、基础设施的完善，有利于商业价值与居住价值的提升；但对于商务办公市场的带动与促进作用不明显。本报告是严格保密的。19奥运会对于城市的效应将主要体现在城市知名度上升、基础设施建设及旅游等服务业的发展上奥运会对主办城市房地产市场的影响主要体现在以下三个方面：►奥运会促进城市基础设施建设和城市环境的改善，为房地产开发提供了良好的基础；►奥运会带来激增的旅游人口，构成对旅游房地产及酒店业的巨大需求；►奥运会创造的就业机会促进了城市人口的扩张，增加了对房地产的需求；04080120160200240奥运前2年奥运前1年奥运年奥运后1年奥运后2年洛杉矶汉城巴塞罗那亚特兰大悉尼14157.710315010203040雅典悉尼亚特兰大巴塞罗那汉城洛杉矶奥运会对国外入境旅游的影响奥运会增加的城市就业机会（万）本报告是严格保密的。20根据沈阳市的地铁规划，随着城市交通网络的进一步完善，浑南新区将逐渐成为城市的一部分，区域价值将不断提升时间计划：►1号线：2009年12月底通车►2号线：2010年建成通车►4号线：2010年底前开工目前，沈阳地铁一号线一期及延伸线工程的22座车站已全部开工建设，二号线一期工程也在进行主体结构的施工，预计可以在年内实现全线施工，于2010年建成通车。►总长37.8公里的地铁二号线，由于主体部分与沈阳的城市金廊走向基本一致，因此也被地称为“金廊线”。这条贯通城市南北的金线，北起道义组团，南达桃仙航空港，穿越了浑河，串起了沈阳市最具发展潜力的黄金地段，为城市未来的发展预留下了极为宽广的发展空间。►二号线一期工程线路全长18.8公里，计划设车站16座。计划建设总工期48个月，工程总投资需要77亿元，平均每公里造价4.1亿元。1号线2号线1.3km本报告是严格保密的。21区域价值分析小结：浑南新区受政府规划利好，及奥体中心的带动作用，区域面貌得到不断改善，基础设施配套不断完善，