中国房地产企业上市政策解析

中国房地产企业上市政策解析作者：黄靖作者单位：中国人民大学公共管理学院工地资源管理系,100872刊名：现代经济信息英文刊名：MODERNECONOMICINFORMATION年，卷(期)：2009，(14)被引用次数：0次参考文献(10条)1.张红.凌常峰简析开放房地产企业上市融资的经济影响2001(12)2.徐文强2004年诺贝尔经济学奖得主理论贡献述评--时间一致性问题和实际经济周期理论的形成与发展[期刊论文]-世界经济研究2004(12)3.一泓房地产企业上市:果真开禁了吗?2000(14)4.陶盛阳.刘文朋基于有限理性模型视角解析中国房地产政策的变迁[期刊论文]-商场现代化2008(31)5.郭娜.郝项超改革开放三十年来我国房地产金融的发展与变革[期刊论文]-中国金融2008(22)6.李实之我国房地产开发资金链吃紧问题的思考分析2008(09)7.吴春龙房地产企业上市的禁止和解禁2000(02)8.施建刚.王万力中国房地产政策的历史沿革及评析--由木桶原理看我国的房地产政策不断完善2006(11)9.冯玉国鼓励房地产企业借壳上市易助推泡沫200910.唐晓莲.谭君荃.王韶.林柱广东中小房地产企业生存与发展战略研究报告2009相似文献(10条)1.期刊论文蒋苏健基于期权博弈的房地产投资决策理论研究——考虑项目经济寿命和残值-哈尔滨职业技术学院学报2010,(2)国内外现存的关于房地产投资的期权博弈理论研究文献中,几乎未考虑房地产项目经济寿命的有限性及项目残值这一实际情况.本文在考虑项目有限经济寿命条件下,重建房地产投资期权博弈评价模型;通过比较静态分析,发现与现存期权博弈理论相悖的一些有意义的结论,对此给出了经济含义分析.2.期刊论文张再金.ZHANGZai-jin物业税的静态一般均衡影响分析-运筹与管理2008,17(6)本文分析物业税对城市空间结构的一般均衡影响,体现为对城市中土地价值、房地产租金、城市规模、居民的住房消费行为以及效用水平等的影响.本文在一个静态一般均衡的框架下,假设了一般形式的消费者效用函数,通过比较静态分析得到一些定性的结论.文章重点讨论了CES效用函数的情况,发现对于不同的消费替代弹性,结论可能是完全不同的.比如,在特定的情况下,征收物业税,可能会减少单位土地的资本投入,从而降低土地价值,降低人口密度,导致城市向外扩张;而在另一些情况下,结论正好相反.3.学位论文王莺基于实物期权理论的个人融资投资房地产问题的研究2007在现代经济中，房地产不仅是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富，其虚拟资产的特性也在不断增强，从而使房地产成为除金融资产以外的另一种重要的虚拟资产．由于房产价格的特殊性，个人房地产投资者或出于自住需求或出于投机需求，往往需要通过融资来实现投资．又由于房市的不确定性，让投资者面临风险．同时，房价的波动也与这两种投资行为相关联．因此对投资者融资投资房地产时机选择问题的研究对个人投资者的投资决策和政府宏观调控都具有重要意义．然而在已有实物期权框架下房地产投资方面的研究长期以开发商为建模对象，忽视了对商品房投资者的建模研究．本文的研究是鉴于我国现实基础上，在Downing以及蔡晓钰等工作的基础上进行的．这一研究与以往的不同在于：本文以个人投资者为建模对象，并考虑了融资因素，关注的是以自住需求以及投机为目的的个人投资者，通过融资投资房地产的理性问题，使他们不至于被房市的高风险与不确定因素以及融资成本的不确定性所困扰。这类投资问题有许多研究的角度，但本文主要关注的是投资者融资投资房地产时，如何判断转租为融资购买的时机，以及投机者如何判断是否融资进入房市，即研究投资者如何在随机波动的房价中把握好有利的投资时机以实现投资的最优化．本文在房地产价格随机性条件下对两种不同需求的投资者通过融资投资房产的问题进行了建模，并运用停时分析、动态规划等方法求解了这两个基于实物期权的模型，明确了投资规则中的期权价值．求出了投资者转租为融资买房的最佳房价以及投机者融资入市的房价临界值。同时对给出的结果做了比较静态分析，得出投资者转租为买房的最佳房价和波动率、预期收益率、利率、贷款利率、房屋维护成本呈递减函数关系，与房租呈递增函数关系；投资者入市投机的房价临界值与房租、波动率、房产总税率、预期收益率呈递增的函数关系，与房屋维护成本、贷款利率、利率呈递减的函数关系等主要结论．最后本文还对上述结论给出了数值结果，并讨论了结论所蕴含的诸多经济解释与政策含义．4.期刊论文蔡晓钰.陈忠.吴圣佳.CAIXiao-yu.CHENZhong.WUSheng-jia个人房地产最优租-售转换的ROs投资决策-管理科学学报2008,11(4)已有实物期权框架下房地产投资方面的研究长期以开发商为建模对象,却忽视了对个人房地产投资者的建模研究.文章在租金价格与房地产价格均随机的一般条件下,对投资者租-售转换的投资决策问题进行了建模,并运用停时方法求解了该模型,明确了投资决策中应当考虑的期权价值,给出了最优停止决策的阀值、相关结论和数值结果.最后,还对结果做了可达性分析与比较静态分析,给出了结论的经济解释与政策含义.5.学位论文张斌彬我国房价上涨的寻租经济学分析2007随着改革开放的不断深入和市场经济体制的不断完善，我国房地产已经从实行统建统分制度逐步过渡到以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入20世纪90年代之后，房地产业进入了一个前所未有的兴旺发达期，它作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用，在整个国民经济中已占有举足轻重的地位。房地产业素有朝阳产业之称，自2001年成为中国进入新一轮经济快速增长周期的领头羊。但是在近几年房地产似乎出现了“过热”的现象，从04年开始，我国各地区房价飙升，相对于较低的工资收入水平，普通老百姓根本无力承担高额的房价、甚至于高额的房租，在大城市里拥有自己的房屋成为了老百姓的一种奢望，人民的生活安康难以得到保障，这严重违背了社会主义建设的初衷。同时，房价的过度高涨容易产生泡沫经济，。泡沫破灭就会带来严重的金融危机，出现经济的大萧条，造成社会的不安定。中央各部委颁发了一系列调控房价的措施，却始终不能改变房价猛涨的局面。故本文目的在于找到真正引致我国房价暴涨的根本性原因，并有针对性地提出一系列改革方案，以期能为房地产市场快速走向正轨、实现人人有房住的和谐社会提供一些改革素材。最近也有很多研究房价上涨的论文，有关这方面的研究大多从推动房价上涨的显形因素进行分析研究。本文在以往研究的基础上，从我国房地产业现实情况入手，逐一分析导致房价上涨的各种因素，拨离了表层因素，沉淀出导致我国房价过速上涨的本质性的隐性因素——房地产业寻租腐败，并对房地产市场寻租现象一一列举，进一步利用委托一代理关系、信息不对称、“经济人”理性行为以及我国制度政策本身的缺陷分析了房地产业寻租行为猖獗的原因。同时阐述了房地产业寻租行为的大量存在将对房地产市场、人民生活乃至中国经济将产生怎样巨大的危害。最后，建立了静态微观经济分析模型从政府官员和房地产开发商两个角度推导出了阻碍房地产寻租行为发生的条件。并对静态模型中的一系列外生变量进行比较静态分析，从而得出各种阻碍房地产寻租行为发生的动态条件，即本着增加政府官员寻租腐败所要收受的贿赂金额的下限，降低开发商为贿赂官员交纳的贿金的上限使静态模型中的寻租行为发生的条件不能实现的原则提出改革方案。与此同时针对繁衍政府官员寻租行为的制度土壤——土地产权制度、出让制度、委托代理关系及房地产开发、监管各制度等出现的阻碍市场机制自由发挥资源配置功能的缺陷提出一系列改革措施。6.期刊论文洪开荣.蒋苏健.HONGKai-rong.JIANGSu-jian有限经济寿命视角下房地产投资决策的期权博弈分析-延安大学学报（社会科学版）2008,30(3)考虑房地产项目有限经济寿命,在非永续收益流条件下建立对称双头期权博弈评价模型.通过对相关变量进行比较静态分析,发现与现存期权(博弈)理论相悖的结论:不确定性对投资阈值的影响是非单调性的,不确定性增加也可能导致投资加速;不确定性增加将导致开发商的项目价值减少.7.学位论文邵年房地产开发贷款的违约风险模型2006鉴于银行等金融机构风险管理的实际需要，本文研究了以土地使用权为抵押，分别以企业资产或项目收入为还款来源的房地产开发贷款的违约风险。通过分析我们认为，第一还款来源是决定违约与否的关键，但违约后债权人所能得到的偿付依赖于抵押品变现的价值。在还款来源和抵押品价值均符合几何布朗运动的假设下，我们构建了符合房地产开发贷款特征的违约对冲期权，计算了实际概率测度下的理论违约距离，并利用鞅定价的方法求出了风险中性测度下的违约风险、贷款价格、平价抵押率及信用价差。通过计算机模拟，我们对相关参数进行了比较静态分析，得出了一些具有实际意义的结论。另外，我们结合异质性商品定价的Hedonic模型以及市场比较法，提出了从房产、地产历史交易数据中获得同质可比数据的转换方法，并在此基础上给出了求取相关参数的具体公式。最后，给出了模型应用实例。8.期刊论文蔡晓钰.陈忠.蔡晓东.CAIXiao-yu.CHENZhong.CAIXiao-dong随机条件下房地产开发的最优时机选择及其可达性问题研究-管理工程学报2007,21(1)实物期权框架下的房地产投资相关研究长期忽视了对投资时机可达性问题的研究、忽视了对收益流与成本流相关性问题的探讨.有鉴于此,本文在房地产价格与建安成本二重随机性以及二者具有相关性的条件下,运用期权分析技术建模研究了房地产开发商的最优时机选择问题及最优时机的可达性问题.同时,文章对研究结果作了可达性分析、比较静态分析、数值分析、经济含义分析与政策含义分析,并对结论做了定性的实证检验.9.学位论文罗林房地产泡沫的形成及其控制——兼对上海市住宅市场的分析2005一、选题背景房地产业是中国国民经济的支柱性产业，在过去二十多年里，房地产业对经济发展和社会进步做出了巨大贡献：它推动中国经济高速增长，使许多城市“旧貌换新颜”，它圆了千家万户的住房梦。放眼未来，从长计议，城市化将是推动中国经济长期持续增长的原动力，房地产业将在其中发挥不可替代的作用，使这个行业长期保持健康发展，具有十分重要的意义：搞得好它能够推动中国经济再增长若干年，搞不好则可能影响到中国经济和社会的稳定。从2003年起，国内房地产市场出现过热迹象，上海等地已经显现泡沫征兆，主要表现在：商品住宅价格突然加速上涨、房地产投资和房地产贷款增长迅猛；人们的看涨预期极其强烈，市场炒作之风日渐盛行。市场繁荣火爆的背后，却不能不让人担忧和警惕——一边是富豪从这个市场成群结队的出现，一边却是普通居民的购房负担日益沉重，这绝不是一种正常的现象。过去的泡沫实例已经让人感受到泡沫经济的巨大危害，上海绝不能重蹈覆辙。剖析上海“房地产泡沫”产生的根源，提出相应的治本之策，让这个市场回归到正常合理的水平，具有鲜明的时代意义。然而，泡沫一直是一个充满争议的经济学词汇。到目前为止，还没有公认的泡沫定义，还没有公认有效的泡沫判断标准，还缺乏成熟的理论解释泡沫从发育到破裂的全过程，还没有成功控制泡沫的公认实例。在此背景下，作者对上海房地产市场的“泡沫化”定性，不可避免的带有主观成分。由于缺乏公开数据，缺少实际经验，作者侧重从宏观角度去研究上海的房地产市场，尽可能客观透彻的分析现实问题。“立足现实、实事求是”是作者行文论道所遵循的原则。二、研究方法及及逻辑架构本文的基本思路是：从一般现象到一般理论再应用到具体实际问题，先归纳房地产泡沫的一般特征，在分析和反思过去房地产泡沫的实际案例基础之上提出房地产泡沫形成的必要条件，归纳总结房地产泡沫形成的一般理论，最后回到上海房地产市场，列举现象，分析问题，由浅入深，从表面到本质，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏观层面和实际问题，着重采用归纳和比较的方法，“具体问题具体分析”是本文的鲜明特征。全文共分四章。第一章综述