世联XXXX深圳六和商业广场定位及物业发展建议233P

1六和商业广场项目定位及物业发展建议报告2012年6月19日谨呈：深圳市六和房地产开发有限公司2二、项目分析与整体定位一、市场形势三、物业发展建议宏观：政策分析及研判中观：深圳及龙岗房地产市场分析微观：坪山房地产市场分析项目分析竞争分析案例借鉴项目总体形象定位一期住宅客户定位一期住宅户型定位一期住宅形象定位综合楼客户定位综合楼户型定位综合楼形象定位规划分析规划构想规划方案建筑设计园林景观品质提升目录31宏观：政策分析及研判32市场形势中观：深圳及龙岗房地产市场分析微观：坪山房地产市场分析①国际局势：存在不确定性，外需回落影响中国经济②国内局势：CPI警报已解除，但是PPI指数连续下滑，经济增长回落③政府调控政策：中央政府强调制度建设，土地财政依赖程度决定地方政府调控打折程度④开发商：库存及资金压力进一步加大限贷：信贷政策将定向放松。但是仅针对首套房限购：二三线城市作出局部微调，政府默许。限价：限价政策将持续，价格调控收效较好内忧外患，调控方向不变。地方政策微调，但是仅针对首置刚需客户群体。总理房价：本届政府之内调控方向不变，坚决调控不动摇！宏观：政策分析从去年初至今，楼市一波三折，今年上半年市场整体平稳，但价格保持低位限价盘热销限价不再吃香，转而低迷限价之下再降价重新取得市场认可以价换量之后楼市小阳春出现趋势政府再次表明调控决心，新一轮博弈开始限贷、限购、限价标志调控开始2011.42011.52011.102011.122012.22012.52012.3支持刚需置业，楼市呈现小阳春量涨价跌量价齐跌量价齐跌量涨价跌量涨价跌量价齐跌量涨价跌宏观：政策分析国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI重回3.0时代等背景下，3年半来首次降息。贷款20年期限的100万元，在基准利率下，月供将减少150元，在85折下会减少122元每月，8折则是113元每月。6月7日晚，央行宣布了三年来的首次降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。市场已经逐渐复苏的情况下，货币政策松动，对购房者特别是刚需购房者的心理影响较大。有利于市场复苏。影响市场的主要是经济调控政策，而调控政策中影响最大则是信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。影响1：月供降低影响2：购房心理变化影响3：市场风向标在国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI连续回落、PPI连续下滑的背景下，央行降息0.25个百分点，并年内仍存在降息空间，政策进入宽松状态。对处于胶着状态的地产市场影响深远。宏观：政策分析调控基调不变货币政策逐步放松，“最坏的时期已经过去了”。对未来市场保持谨慎乐观态度。2010.102011.12011.102012.12012.12量价成交额上升成交额下降成交额上升量价齐升量跌价降量升价稳价量齐稳量升价涨量降价跌量升价稳量稳价稳量支撑价量支撑价量支撑价9.29限贷9.30限购2013.12宏观：政策研判81宏观：政策分析及研判32市场形势中观：深圳及龙岗房地产市场分析微观：坪山房地产市场分析9深圳2010－2020发展规划：国务院批复了《深圳2010至2020年城市总体发展规划》。根据规划，深圳定位为国家的经济特区、全国经济中心城市和国际性城市。根据规划，至2020年，深圳规划常住人口1100万，将建设成为美丽、环保、活力、适宜创业和居住的现代化滨海城市。深圳2030年发展规划：2030年发展关键词：建设可持续发展的全球先锋城市；与香港共建国际都会；创建“差异化”的城市空间；南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展；深圳渐进式转型三部曲、实现人口规模适度控制。中观：深圳发展趋势2040年，深圳不仅仅是世界级的经济、文化的核心城市，而且也是我们这个地球上最宜居、最具生物多样性的大都市。——深圳常务副市长吕锐锋世界级核心城市深圳关内城市资源利用饱和，基本无土地供应。土地、资源、环境、人口难以为继，面临紧迫的城市扩容需求。深圳建设用地已超过476平方公里，占全市可建设用地的近七成连续几年无新增土地供应特区内各项资源人均指标吃紧关外同步发展面临综合配套、产业结构的瓶颈按照前30年年均23.8平方公里的建设速度，深圳可建设用地6年就用完！土地极度稀缺！中观：深圳楼市大势11突破瓶颈——城市规划、产业升级、轨道交通、综合配套等深圳态势：城市扩容升级，大深圳北拓扩展版图关内：328平方公里关外：1692平方公里市区：2643平方公里郊县：3697平方公里市区：735平方公里郊县：16073平方公里市区：3719平方公里郊县：3716平方公里上海北京广州大特区2020平方公里关内外一体化深莞惠一体化扩容历程西进中观：城市扩容迈进第一阶段：罗湖——福田——南山驱动：城市中心西进——城市人口主动化迁移（跟着规划走）第二阶段：关内——关外（宝安、龙坂、布吉、龙城、横岗）驱动：价格挤出效应——城市人口被动化迁移（关内全面中心豪宅化）第一阶段：西进运动向西！再向西！福田南山罗湖2002年以前，住罗湖中高档楼盘价格：9000-11000元/平米代表楼盘：帝廷峰、都市名园(罗湖才是城里，其他地方都是乡下)2002-2005年，住福田中高档楼盘价格：9000-11000元/平米代表楼盘：水榭花都、黄埔雅苑(新区CBD高规格规划，有钱人都去福田)2002年以前2002-2005年2005-2007年2005-2008年，住南山中高档楼盘价格：20000-25000元/平米代表楼盘：中信红树湾、波托菲诺天鹅堡(新住区、大盘、生活环境好，不错的选择)城市扩容下的移民动线第一阶段：罗湖——福田——南山驱动：城市中心西进——城市人口主动化迁移（跟着规划走）第二阶段：关内——关外（宝安、龙坂、布吉、龙城、坪山）驱动：价格挤出效应——城市人口被动化迁移（关内全面中心豪宅化）第二阶段：挤出效应——向关外扩散西进！北上！东扩！住关外2009-今罗湖-福田-南山形成的城市东西轴——城市核心豪宅准入价格分位：3万起万象城(幸福里：4万)、福田CBD(雅颂居：4万)、香蜜湖(香蜜湖1号：6万)、华侨城(波托菲诺：7万)、深圳湾(3万起)福田南山宝安罗湖龙华布吉龙岗横岗观澜平湖盐田松岗光明关外豪宅盘特点：▫品牌开发商；▫规模大；▫品质高▫价格远低于关内龙华-坂田形成的城市南北轴——二线拓展区主流豪宅准入价格分位：1.5-3万星河丹堤（3万）、水榭春天（2万）、溪山（1.6万）宝安、龙岗各自形成区域中心——区域中产分流区准入价格分位：1.3万以上公园大地（2万）、奥林华府（1.7万）、金色沁园（1.3万）大深圳城市版图下的移民动线——城市中产阶级出关！14城市拓疆，城市中产阶级挤出。2012年以后，他们住在哪里？居住的理想——让人兴奋的龙华新区•福田CBD一级辐射区（20分钟圈层）•深圳北站（龙华新客站）•地铁4、5、6号线交通枢纽•龙华新区法定图则（不低于福田CBD的高标准规划）•二拓区大量商住用地集中供应（新规划、高起点）大深圳城市版图下的移民动线——城市中产阶级出关！龙华新区与深圳特区仅一山之隔，将最为便利地承接深圳关内产业外拓、人口外拓的需求，从而成为整个深圳的城市副都心！也成为深圳中产阶级置业的热点片区！目前的坪山与之相比，区域形象、交通、公共配套、居住氛围都不具备与龙华竞争抗衡的能力。目前区域价值：坪山＜龙华龙华交通建设——2007年福龙路：福田——龙华新区大道：福田——龙华2008年坂雪岗大道：福田——坂田2009年五和大道：福田——坂田2010年地铁4号线：福田——龙华2011年地铁5号线：南山——龙华坂田15龙华新区的全新规划以及各项重大市政交通设施的建设，不仅加快了龙华新区的城市化进程，也进一步拉近了与深圳关内楼市发展水平的距离。城市拓疆，城市中产阶级挤出。2012年以后，他们住在哪里？残酷的现实——龙华全面中心化、豪宅化2009.溪山：16000/平米2010.上塘道：20000元/平米2010.水榭春天：20000元/平米2011中央原著：22000元/平米2011绿景香颂：18000元/平米2012水榭春天：20000元/平米2012星河盛世：23000元/平米大深圳城市版图下的移民动线——城市中产阶级出关！“产品豪宅化，价格关内化”已成必然趋势坪山交通建设——三铁规划建设；南坪、丹梓、坪盐等快速路规划建设；坪山迎来了前所未有的发展机遇！三铁开通后的坪山=现在的龙华未来，城市中产将继续被挤出坪山将承接起“被挤出中产客户”的置业需求16从2012年看深圳未来居住格局东轴中产核心主轴：高端富豪带中轴新兴富豪换房门槛：核心主轴480万起，中轴、西轴250万起，东轴140万起新趋势下，已购置小户住宅、想换大房的新兴中产阶层及首置白领，最有可能被挤压到性价比最高的龙岗及坪山中产/白领向东深圳置业趋势核心主轴：盐田—罗湖-福田-南山，城市核心豪宅4万起：罗湖幸福里4万、福田雅颂居4.5万、香蜜湖1号6万、南山波托菲诺：7万、十五峯3万、深圳湾3.5万起中轴：龙华-坂田-观澜新兴豪宅带2万以上：星河丹堤4万、万科华府2。6万、观澜湖公寓3万90㎡以下小户型，2万左右：金地上塘道2万西轴：宝安，新兴豪宅带2.5万以上：熙龙湾3.5万、曦城5万起90㎡以下户型，2万起：天健时尚空间2.3万东轴：龙岗均价约13500元17深圳的龙岗珠三角的龙岗国际的龙岗1979~2000：封闭2001~2010：开放2011——国际•关外区级政府•经济发展受制约•整体大环境较差•不被很多人认可•珠三角重要的进出口加工区•经济发展迅速•众多国际大型企业进驻•城市化速度加快•大运会举办•一流的体育设施•具备国际化背景•新城市中心因为大运会的成功举办，由昔日较为封闭区域转变为国际化“新城市中心”,使龙岗中心城化身成为深圳新名片龙岗借大运崛起第26届世界大学生运动会在深圳成功举办，政府投资1800亿打造这场世界大学生盛宴，其中70亿用于大会场馆和设施建设，大运中心能举办国家、亚洲乃至世界级的体育盛事。此外，投入巨大的还有城市美化工程，也耗资数百亿元人民币。而龙岗作为深圳体育文化中心，每年一度的深圳高交会也开始在龙岗中心城举办；大运会后的大运村也将改造成为信息学院；18“大运新城+坪山新区”配套建设，使龙岗/坪山成为市区30分钟生活圈线路通车时间途径地点地铁3号线2011.6.30福田、罗湖、龙岗深惠路改造2011.1.3罗湖、坪地水官高速扩建2011.7.12布吉、中心城丹平路2011.6.2罗湖、平湖南坪2期2012.6.30南山、坪山龙翔大道改造2011.6.30龙岗中心城北通道2010.7.19坪地、龙口本案龙岗/坪山正高速融入市区19根据房信网统计的2012年5月深圳各区新房成交均价的比较，龙岗（含坪山）成交均价远低于全市其余各区（吸引市区客重要原因），升值潜力大。龙岗/坪山仍是深圳的价格洼地20市区客已经成为龙岗中心城的主力客户之一，在2011年大运时期达到高峰之后，预计后市稳定上升。10%20%30%40%200920082007时间市区客比例20022003200420052006奥林华府1期市区客30%，龙岗客户70%市区客变化曲线本地客户占绝对主导201020112007年1月深圳成功申办大运会50%公园大地1期市区20%，龙岗80%奥林华府2期市区客50%，龙岗客户49%公园大地上东区市区40%，龙岗58%2011年8月大运会开幕龙岗/坪山置业客户变化趋势2012201321深圳将向“世界级核心城市”迈进，同时面临土地稀缺的瓶颈，城市扩容是大势所趋；以地铁为代表的交通建设将助推城市扩容，加速关内外一体化。在城市扩容背景下，深圳已经形成四条居住带：核心轴为高端富豪、西轴与中轴为新兴富豪、东轴为中产/白领。大运已使龙岗成为国际化新城市中心，交通、城市环境大幅度改善，再加龙岗的价格洼地优势，市区中产大举进入龙岗，使龙岗成为