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本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。MarketingResearch中原地产市场报告(中国〃惠州)中原地产市场报告(中国〃惠州)风卷尘沙起云化雨落地——中原地产市场分析报告(惠州〃2015)Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市2015年房地产市场总结PartACodeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011一级市场PartA.1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011一级市场概述:2015年,房地产市场进入了发展新常态,利好政策频繁出台,推动楼市回暖,而土地作为房地产企业赖以生存发展的资本,惠州土地市场却以一份平庸的成绩单收官。楼市的回暖未能让土地升温,惠州整体土地市场走势处于低迷状态。土地市场的遇冷,一方面在于市场信心不足,开发商拿地投资谨慎,另一方面是受政府对土地供应量的控制以及推地政策调整的影响。尽管土地成交规模呈逐渐下滑态势,市场中依然存在新的看点。目前,房企整体经营策略依然保持谨慎,但随着销售形势好转,政府推地节奏也会加快,房企对拿地热情也会逐渐升温,土地市场将逐步企稳回升。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20112015年惠州挂牌经营性土地面积合计约446.15万,同比下降1%,以惠城区供应为主,占总量的27%;其次为惠阳,占总量22%。土地市场供应(年度)2015年惠州挂牌经营性土地共计190宗,同比下降42%,其中以惠阳区供应宗数最多,占总量的33%。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市各区县经营性土地挂牌宗数(单位:宗)惠州市各区县经营性土地挂牌面积(单位:万㎡)Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20112015年惠州经营性用地平均挂牌地价(地面)为1740元/㎡,其中仲恺区地价最高,2255元/㎡。土地市场供应(年度)2015年惠州经营性用地挂牌总金额77.62亿元,同比下降12%;其中惠城区所占比例最大,以28亿的成交额占据总金额的36%。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市各区县经营性土地挂牌金额(单位:亿元)惠州市各区县经营性土地挂牌土地平均地面地价(单位:元/㎡)Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20112015年惠州经营性用地成交宗数共计118宗,同比下降47.8%土地市场成交(年度)数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市历年经营性土地交易宗数(单位:宗)惠州市历年经营性土地交易面积(单位:万㎡)2015年惠州经营性用地成交290.58万㎡,同比下降25%。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20112015年经营性用地成交平均地面价为1652元/㎡,同比下降11.3%,开发商拿地谨慎和政府推地放缓,对土地价格都有所影响。土地市场成交(年度)2015年经营性用地成交大规模缩减,成交金额出现明显下降,全年交易总金额为47.78亿元,同比下降34%。惠州市历年土地交易地面单价(单位:元/㎡)数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州市历年土地交易总金额(单位:亿元)Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011土地市场成交(年度)2015年惠州市经营性用地成交从区域分布看,成交宗数最多为惠阳区,占比28%。环大亚湾新区南站新城起步区建设,提升了惠阳区区内的土地热度。2015年惠州经营性用地成交面积看,最大成交面积为惠东县132.75万平米,占总比例27%,惠城区成交面积为57.47万平米,紧随其后。数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州各区县经营性土地交易宗数(单位:宗)惠州各区县经营性土地交易面积(单位:万㎡)Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011土地市场成交(年度)分区域来看,惠城区土地成交金额最大,以12.23亿元,占总金额的25.6%。紧随其后的是大亚湾和惠东县,分别占22%和20%。各区县地价受供地结构及区域规划影响,地面价出现差异,大亚湾以2149元/㎡居于首位。惠城区退居其后,主要由于惠城区推出多宗经营性用地都位于新发展区,导致地价结构性拉低。惠州各区县经营性土地交易平均地面地价(单位:元/㎡)数据来源:根据惠州市国土局公布数据整理惠州各区县经营性土地交易金额(单位:亿元)Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011二级市场PartA.2Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011二级市场概述:在中央决心化解房地产库存、促进房地产产业持续发展的基础上,楼市政策利好不断,成交氛围转为活跃。今年以来,330新政、5次降息5次降准、放宽首付比例、公积金政策调整等楼市措施在很大程度上起到提振市场、鼓舞购房者信心的作用。对购房者而言,购房成本不断降低,购房压力不断减少,促成了供求两旺的火热局面。2015年,新房市场低开高走,从低迷开局到翘尾收官。一季度楼市风声鹤唳,低迷不振,市场呈现供销双降的态势,出炉的各大经济数据披露出宏观经济下行压力,在这样的市场背景下,新一轮的救市政策陆续出台,保持宽松货币政策环境,进入二季度市场回落的势头戛然而止并迅速筑底反弹,政策效应持续发酵,市场热度不断攀升。政策春风吹来,楼市出现了暖冬,可谓是“江汉春风起,冰霜昨夜除”。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市供应(年度)2015年惠州市房地产投资占比止涨回调,收窄较为明显,全年房地产投资额预计达589.4亿元,占全市固定资产投资的35%。惠州市历年房地产投资额(单位:亿元)惠州市历年供应量走势图(单位:万㎡)数据来源:惠州市统计局2015年全年新增供应面积为927万㎡,同比下降27.7%,新增供应明显回落。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2011惠州市成交(年度)2015年全市住宅成交1119.91万㎡,同比上升41.21%,政策暖风频吹,楼市春暖花开,在严供促需之下,供求比明显回调,达到0.8,短期供求矛盾有所缓和,逆转历年供过于求的严峻局面。惠州市历年成交面积走势图(单位:万㎡)惠州市历年成交均价走势图(单位:元/㎡)数据来源:惠州中原策略研究中心2015年全年成交均价6372元/㎡,环比上升7.09%,从价格走势上看,房价呈现逐年稳增长的态势,涨幅呈现扩大化趋势。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,20112015年惠城区一手住宅供应收窄回调,全年住宅批准预售17016套,同比下降40.65%。惠城区供应(年度)数据来源:惠州中原策略研究中心2015年惠城区住宅批准预售面积合计197.37万㎡,同比下降45.15%。惠城区历年供应套数走势图(单位:套)惠城区历年供应面积走势图(单位:万/㎡)Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20112015年惠城区住宅成交量上扬,全年成交量达293.70万㎡,同比上升18.29%;供求比为0.7,供过于求局面扭转。惠城区成交(年度)数据来源:惠州中原策略研究中心从价格方面看,2015年惠城区住宅成交均价6746元/㎡,同比上升4.43%,以平稳增长的速度前行。惠城区历年成交均价走势图(单位:元/㎡)惠城区历年供应成交走势图(单位:万㎡)Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/㎡)惠阳区历年供应成交走势图(单位:万㎡)仲恺区成交(年度)数据来源:惠州中原策略研究中心2015年仲恺区住宅供应72.32万㎡,同比下降24.04%;住宅成交62.78万㎡,同比上升1倍;住宅供求回调明显,保持相对平衡的局面。2015年仲恺区住宅成交均价5025元/㎡,同比下降6.43%,区域竞争激烈,价格上涨动力不足。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2011惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/㎡)惠阳区历年供应成交走势图(单位:万㎡)惠阳区成交(年度)数据来源:惠州中原策略研究中心2015年惠阳区住宅供应154.98万㎡,同比下降29.88%;住宅成交188.09万㎡,同比上升1.37倍,去化库存为主,供应缩量。2015年惠阳区住宅成交均价6652元/㎡,同比上涨11.22%,涨幅明显上升,交投火热的局面催化下,房价快速上行趋势显著。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2011大亚湾区历年成交均价走势图(单位:元/㎡)大亚湾区历年供应成交走势图(单位:万㎡)大亚湾区成交(年度)数据来源:惠州中原策略研究中心2015年大亚湾区住宅成交均价达到6336元/㎡,同比上升12.13%,受深圳市场带旺,大亚湾房价出现较大幅度的上升。从价格走势看,大亚湾房价呈稳步上升趋势。2015年大亚湾区住宅供应量236.39万㎡,同比下降30.13%;成交面积309.51万㎡,同比上升92.21%,供求比为0.76,成交大于供应,库存压力得到较大程度的缓解。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2011博罗县成交(年度)数据来源:惠州中原策略研究中心博罗县历年成交走势图(单位:万㎡)博罗县历年成交均价走势图(单位:元/㎡)2015年博罗县一手住宅供应达95.89万㎡,同比下降30.14%,成交面积105.51万㎡,同比下降20.24%,供求两端均有所下滑,区域市场略显冷清。住宅供求比为0.91,供求关系整体上较为平衡。从价格方面看,2015年博罗县住宅成交均价达到4459元/㎡,同比基本持平。近年来博罗县价格走势呈现稳中略有回落的态势。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,20112015年惠东住宅供应达136.59万㎡,同比上升45.38%,成交面积达141.67万平米,同比上涨13.68%,随着销售面的回暖,供应量也有较大幅度的上涨。全年供求比为0.96,供求比趋于平衡。惠东县成交(年度)数据来源:惠州中原策略研究中心2015年惠东住宅成交均价为7416元/㎡,同比上升11.13%,价格走势稳步上扬,主要得益于滨海线项目价格的走高。惠东县历年成交均价走势图(单位:元/㎡)惠东县历年供应成交走势图(单位:万㎡)Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2011楼市政策利好不断,回落的势头戛然而止并迅速筑底反弹12严供促需,短期供求矛盾有所缓和,逆转历年供过于求的严峻局面3库存压力明显得到缓解,去化压力已见顶收窄,但高库存风险不容小觑4小结区域分化仍在加剧,体现在量价两方面,惠湾楼市尤为抢眼Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2011附录:分片区月度市场总结PartDCodeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2011一级市场PartD.1Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2011一级市场概述土地特点供应成交均价本月经营性用地供应12宗,环比大幅回落,总面积约24.12万㎡,环比下降70%,挂牌金额合计约7.25亿元,环比下降52%。本月
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