任志强_XXXX年以来房地产市场宏观调控政策研究

2003年以来房地产市场宏观调控政策研究房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，对其进行宏观调控是必要的。兹事体大，进行政策效果评价与反思也是必要的，以利改善宏观调控，促进房地产市场乃至国民经济健康发展。2003年以来，针对房地产市场的宏观调控，其主要对象包括：1．“房价上涨过快”，是2003年以来政府最主要的调控对象。2011年进一步明确调控目的，要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平(新华社文章语)。2．“投资增长过快”，构成2003-2006年明确的调控对象，2007年后虽未明确在政策目标中，但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终保留着防范投资过热的政策措施。3．“住宅供给结构偏于高端”，构成多年来调控政策对象之一，“90/70政策”是其标志性内容。4．“投机、投资性购房”，也是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。5．“保障房建设”，政策力度在不断加大，内容也在不断丰富。本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论。一、关于“房价上涨过快”的调控（一）我国存在“房价上涨过快”问题我们认为，我国房地产市场的确存在“房价上涨过快”的问题，特别是2007年以后。判断依据是房价涨幅高于合理的房价变动趋势线。合理的房价变动趋势线体现着经济规律，是我们进行宏观调控的基础，也是我们确定调控方向、把握调控力度的依据。1．房价变动趋势线：房价收入弹性≈1根据我们搜集到的OECD国家为主的18个经济体、长达40年的住房价格与人均GDP统计，得出房价变化的长期趋势：房价收入弹性大致为1。18个经济体房价收入弹性（E）的平均值为0.98（见图1）。它意味着在长期，住宅价格的上涨速度与人均（名义）收入的增长速度大致同步。数据基础：美国1975-2010年，德国1970-2007年，日本1960-2010年，新西兰1962-2009年，澳大利亚1970-2009年，比利时1960-2010年，香港地区1985-2010年，其余国家均为1970-2010年数据。资料来源：各国统计网站，世行数据库，OECD数据库。房价收入弹性≈1，引发我们以下几点思考：（1）这些经济体的房价变动与收入增长大致同步并非一种偶然的巧合。房价变动本质上是地价的变动，在大多数经济体土地供给总量呈刚性，房价收入弹性约等于1，体现了土地作为（与资本、劳动并列的）一项基本生产要素稳定参与国民收入要素分配的要求；（2）房价涨幅变动围绕收入增长率波动，表明房价是收入的函数，收入变动在趋势上决定房价的走势；（3）房价（作为资产价格）涨幅相对收入增速表现出更大的波动性，表明房价对影响经济增长的某些因素变动更为敏感，例如，房价相对于收入，对利率、人口结构、预期变动等所形成的冲击更为敏感。这一点决定了房价涨幅与收入增长率在短期存在背离。根据各国情况看，导致房价涨幅在一段时间内持续高于或低于经济增长率的因素主要包括：（1）人口结构迅速变动带来的需求冲击。如日本1975年前后两个时期，房价收入比截然不同。1960~1975年是日本快速城市化的后半阶段，E=1.12（其间的1960~1965年，E=1.43）；1975年后城市化速度陡然下降，1976~1980年E=0.8。（2）货币环境和利率政策变动对房价造成冲击。经典的案例包括，宽松的货币供应与低利率促使日本1987~1991年泡沫形成和积累（E=1.28），以及美国2000~2007年的泡沫形成和积累（E=1.76）；货币供应陡然转向收紧，又导致了日本1992~1993年的房价迅速下降。（3）外部需求形成的冲击。如香港地区本世纪（2004~2010年）以来大陆人在港购房形成的需求冲击（E=2.14）。事实上许多中心城市（经济中心、金融中心以及旅游胜地等）的住宅市场，通常是遭受外部需求冲击的目标。纽约长期（1976~2009）的E=1.25，其间的1983~1988年，E=2.34；波士顿长期（1978~2009）的E=1.18，其间的1983~1988年，E=2.09。类似的，我国北京2005~2009年，E=1.76；上海2003~2009年，E=1.56。2．我国2003~2010年的房价收入弹性为1.38（1）我国现有房价指数的缺陷我国目前正式公布的两个房价指数分别是“70大中城市房屋销售价格指数”和“商品住宅平均销售价格”。大家可以鲜明地在图8中看出，两个房价（定基）指数的曲线均位于城镇人均可支配收入指数曲线的下方，意味着房价上涨幅度低于人均可支配收入的增长。这与民众普遍的感受显然是矛盾的。“70大中城市房屋销售价格指数”的缺陷。从理论上讲，它融合了二手住宅价格和新建住宅价格的变动，在方法设计上较为科学。但在实际计算过程中，由于该指数的数据基础（2010年及以前）是开发企业报表，2000年以来，该指数的累积增长率仅为76.8%。因此，数据的真实性受到质疑。在国家统计局2011年公布的房价统计新方案（《住宅销售价格统计调查方案》）中，对数据采集方式的调整是其改革的重要内容，新方案采取网签数据代替房地产开发企业直报数据，作为住宅价格统计的基础数据。相信该指数未来的新数据将是可靠的，但此前的数据不能作为我们判断“房价上涨是否过快”的基础。“商品住宅平均销售价格指数”的缺陷它是基于商品住宅销售额除以销售面积计算得出，主要反映增量住宅价格的变动。2000年以来，商品住宅平均销售价格的累积变动为142.5%。该指数的显著缺点在于“非同质性”，受交易楼盘区位变化的影响较大，违犯了基本的统计原则。特别是在城市蔓延式开发状态下，该价格难以反映市场房价的总体水平及其变化。现有的两个房价指数均低于城镇人均可支配收入的增长速度，与人们的现实感受有着较大的偏差。特别是由于它们各自明显的内在缺陷，不能正确显示我国城市住宅的价格变动。（2）我们的选择：依据国家统计局城镇住户调查数据生成的指数进行判断在本研究中，我们基于每年国家统计局进行的“城镇住户调查”，获得每年住宅平均价格，进而计算并生成“城镇住宅平均价格指数”。我们将之简称为“生成指数”。国家统计局城镇住户调查是以城市市区和县城关镇区居民委员会行政管理区域内的住户为调查对象进行的抽样调查统计，调查内容主要包括家庭人口及其构成、家庭现金收支、主要商品购买数量及支出金额、劳动就业状况、居住状况和耐用消费品的拥有量等。其中，在家庭住房基本情况调查中，对“家庭现有住房按市场价值的估计值”是其中一项内容，由调查户自报或调查员询问其住房所在地段的二手房、商品房的价格进行测算。该调查采取分层随机抽样的方法，从统计方法上来看能够较好地反映城镇住房存量的总体价格水平。该指数显示：2003~2010年我国城镇住宅价格年均上涨16.1%（见图9）。依据该房价指数计算的2003~2010年我国“房价-收入弹性”为1.38（见图10），高于“房价收入弹性”的长期趋势线，表明我国现阶段存在房价上涨过快问题。我们之所以选择舍弃前两个正式公布的房价指数，而相信这个艰难取得的“生成指数”，除了前述的统计学理由之外，更重要的原因在于逻辑上：（1）从国际经验看，在快速城市化阶段房价收入弹性通常会显著大于1。我国目前正处于这样的阶段，房价收入弹性也没有理由小于1（而依据另外两个正式公布的指数计算结果均小于1）；（2）我国的土地管理制度约束了住宅市场的供给数量（其论证见后文），导致了显著的供不应求市场特征。在这种情况下，住房价格注定高于供求均衡条件下的房价水平，房价涨幅注定高于均衡条件下的涨幅，因而也决定了我国的房价收入弹性注定大于1；（3）在我国宽松的货币环境及低利率管制条件下形成的住房需求，势必高于均衡环境下的需求水平（其论证见后文），故我国的房价势必高于均衡条件下的房价水平，房价涨幅势必高于均衡条件下的涨幅，因而也决定了我国的房价收入弹性势必大于1。以上三个影响房价的因素分别是独立的，它们分别否定了我国房价收入弹性小于1的可能。同时，由于三个因素对推动房价向上的影响是可叠加的，因此，对于我国城镇住宅价格年均上涨16.1%，房价收入弹性≈1.4这个结果，我们认为是可信的，也是合乎理论逻辑的。（二）我国“房价上涨过快”的原因我国2003~2010年房价收入弹性约等于1.4，表明我国的确存在“房价上涨过快”的问题。我国的房价上涨过快，其中有正常的成分，也有非正常的成分。正常的成分是指，通常在快速城镇化阶段，城镇住房需求增长会很快，而资源配置结构的调整往往会滞后于需求变动，导致住房市场在一定时期内出现供不应求和房价高企，房价上涨幅度大于人均收入增幅，房价收入弹性大于1。这是一种正常的、但应是短期的现象。非正常的成分在于，供给持续地受到抑制，而需求持续地受到激励，导致价格持续的过快上涨。1．住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因从我国城镇住宅市场的需求端看：（1）年度城镇新增人口带来的住宅存量增长需求。2000年以来我国城镇人口年均增长3%~4%，意味着在人均居住水平保持不变的条件下，存量住宅面积需要年增长3%~4%；（2）年度城镇住宅改善需求，假定为2%~3%。随着经济增长和城镇人均收入水平的持续上升，人们对居住设施齐备及居住空间的改善要求强烈。这里的2%~3%是一个保守的估计。（3）年度城镇住宅折旧需求，假定为存量住宅面积的2%~3%。由于经济增长快，我国城市1960~1980年的许多建筑（“简易楼”及大量非成套住房）在设计标准上就注定其在今天应被废弃，并非完全因建筑寿命使然；此外由于1950~1980年缺乏对住房的维护保养，至今尚有大量棚户区存在。我们认为，这里的每年折旧需求2%~3%并没有高估。以上诸项需求，意味着城镇住宅存量的年均增长率应达到5%~7%。上述需求---包括了“刚性”的和“改善性”的需求，---都是天经地义、无可指责的需求。没有包含所谓的投资、投机需求。而从城镇住宅市场的供给端来看，根据国家统计局公布的新建住宅数据，近十多年来新建住宅量相当于城市住宅存量的4%~5%。事实上，大量住宅需求缺口是通过未纳入统计的“城中村”简陋建房、城郊农民简陋建房以及旧城区居民简陋建房弥补。粗略计算，供给增速与需求增速之间，存在大致为1~2个百分点的缺口（未考虑在长期必然发生的折旧需求），这就是我国住宅市场供不应求的基本格局。这种供求缺口的存在，是住宅价格上涨的基本动因。2．土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长经过30多年的市场化改革，我国的许多领域，市场配置资源的机制已经在发挥基础性作用，特别是在一般竞争性（制造业和服务业）领域，供给规模与供给结构均能适应快速增长而又多样化的需求变动，作为计划经济特征的短缺现象几乎彻底消失。然而在房地产市场方面，由于最核心的土地要素供给缺乏弹性，无法适应（伴随城市化而来的）迅速增长的城市土地需求，对住宅市场供给的增长构成硬约束。在市场配置土地资源的情况下，农村土地向城市土地、农业用地向非农用地的转换，是由分散的土地所有者，根据不同土地利用方式的效率（所能提供的租金）来决定的。通过各种土地利用方式对土地的竞争，不同土地利用方式按其提供租金的能力，由高到低、由近及远地渐次配置到各个区位，并形成从城市中心向城市边缘、郊外农村延伸的，一条递减的、连续而平滑的租金曲线（见图11）。从理论上和国际范围的实践效果看，在市场交易基础上形成的这条连续而平滑的租金曲线，体现着能够“满足社会成员对各种最终产品和服务的需求”的、有效率的土地空间利用结构。由于市场机制在资源配置中起基础性作用，土地市场能够随时根据最终产品需求、土地利用效率以及单位土地收益（租金）的变动，调整土地利用结构。我国情况则不同，国家是法律规定的城市土地唯一所有者，政府垄断了“农转非”土地的收购，也垄断了城市土地市场上的供给。政府基于对“粮食安全”、“农村人口未来生计保障”、“土地资源使用的合理性”等等诸般考虑的统筹兼顾，决定收购和供给（吞吐）土地的数量。问题在于，无论政府计划者怎样殚精竭虑地进行统筹兼顾，政府均难以替代市场，以各行各业之间土地利用的边际收益差异为基础，恰如其分地做出吞吐土地的数量决策