保证房地产开发市场稳步发展的基本做法

保证房地产开发市场稳步发展的基本做法近年来，我们认真贯彻“以人为本”的理念，坚持“高标准高起点、高质量”的要求，扎实推进房地产市场管理各项工作，围绕人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题来积极开展工作，创造了一个更简约、公平和透明的平台。我们具体做了以下几方面工作：二、规划部门做法1、严把规划设计关。市政府投入大量资金委托佳木斯测绘院对市区及开发区进行了市区地形图的测绘，并组织相关人员编制了同江市待开发区域的开发方案设计，方案设计中对建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面作出了具体要求。小区规划设计时，在我们合理确定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度等规划设计条件的基础上，要求开发企业高起点、高标准进行小区规划设计。目前参与我市小区设计的主要有大连拓普联合工程顾问有限公司等国内知名单位，为我市城市建设提供了高品位、有地域特色的设计方案。2、严把规划效果审查关。成立了同江市小区规划及建筑效果图审查领导小组，领导小组组长和副组长分别由市委书记和市长担任，下设办公室由主管城建副市长负责，办公室下设专业组、领导组、群众组。同时，我们制定了严格的规划审批程序，主要有同江市小区规划及鸟瞰图联批单、小区规划审查框图、建筑效果审查框图，做到了广泛征求意见，领导集中会审。并要求每一个建设项目按照规划要求的建筑风格、立面造型、容积率等基本要求，提交三套以上建筑设计方案，达到街街有新意，风格各不同的目标。3、严把规划实施关。对于审定的设计方案，规划严格进行实施监管并实行立面造型和装饰材料保证金制度，对私自改变造型的行为实行了严管严罚。对于容积率变更时采取听证会制度，邀请各相关部门及广大市民积极参与共同研究发表意见提出最佳规划方案，改变的必须按最终审批方案执行。在整体建筑造型实施到位的基础上，对于窗、檐口、穹顶等局部装饰，甚至细部线条都严格监督，不允许走样;对于建筑外部材料色彩，为了防止建设单位把握不准，要求建设单位选定色卡、确定样砖，尽最大可能确保规划实施到位。在规划细节上认真培育城市建筑风格、打造城市特色、提升城市品位。二、拆动迁工作做法1、加强拆迁管理，杜绝野蛮、暴利拆迁。为了规范拆迁市场先后出台了《同江市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《同江市拆迁安置补偿办法》、《同江市城市房屋行政强制拆迁管理办法》坚持依法实施房屋拆迁。同时要求房屋拆迁承办单位要严格按照法定程序履行拆迁委托业务，耐心细致宣讲拆迁法规，做好拆迁动员，严禁对未搬迁的被拆迁人房屋停止供水、供电、供热不得拆迁未搬迁的人房屋，杜绝野蛮拆迁、暴利拆迁为，切实维护拆迁当事人的合法权益。对于违法违规拆迁我们将加大处罚力度，采取不批准新的开发拆迁项目停业整顿和依法吊销资质证书等措施严肃处理。2、做好回迁安置补偿工作。我们要求各开发企业、拆迁公司，必须用拆迁办统一印制的拆迁协议书，此协议书一式五份，被拆迁人一份，拆迁人一份，承办公司一份，房产局一份，报拆迁办一份存档，同时拆迁办对此协议内容进行审核签字，严格要求拆迁当事人按照协议全面履行协议义务，保证回迁安置工作有序进行，拆迁人不得擅自延长临时过渡期限，临时过渡期限最长不得超过18个月。3、加大拆迁法律法规的宣传力度。我们充分利用电视、广播、报刊、网络等媒体，以多种形式，让百姓了解拆迁安置补偿的各项政策，让百姓理解政府，支持拆迁，做到在宣传上不留死角，努力营造良好的拆迁环境。4、严格按照新条例实施房屋征收。2011年我们依据国务院2011年1月22日下发的国务院令590号文件《国有土地上房屋征收与补偿条例》依法实施征收，加大了对拆迁市场监督和管理力度，使拆迁补偿透明化。并加大了对开发单位手续不齐全的处罚力度，对限期未补办手续的开发单位，将停办一切其它相关手续。同时，严格控制行政强制拆迁数量，程序不合法、补偿不到位的，一律不得实施强制拆迁。三、房地产市场管理做法。1、不断加强行业管理。近年来，我局牵头出台《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》、《关于开展商品房买卖合同专项检查的通知》、《市区商品房销售合同网上登记备案管理办法》、《关于对市区物业管理工作进行定期考核评比的通知》、《关于市区房地产市场秩序专项检查的情况通报》、等文件，建立健全了行业管理职能，运用多种管理手段，实行政策引导，规范市场秩序。2、强化市场监管。一是初步建立了房屋维修基金系统。该系统的推行有力保障市区房屋维修基金的规范管理。二是建设了商品房网上销售合同备案系统。商品房销售合同网上备案系统的完善和运行，可以有效制止少数房地产开发企业虚假销售、一房多卖、假买假卖等行为，有利于我局掌握市区商品房供销总量、成交均价、销售进度，及时向社会公布房源和销售信息，可以有效抑制恶意炒作、盲目购房，房价起落无序、影响社会心理失衡和社会稳定等问题。3、创新机制，妥善处理各种投诉。一方面，为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。对来访投诉人耐心细致的解释相关法律法规政策，让其“满意而回”。发限期整改通知书、开协调会等多种方式妥善处理各种投诉。此外,房地产开发企业的规范管理，责成其讲究诚信、注重形象、提高服务水平，并针对存在的问题进行主管领导负责专人办理，妥善协调处理各种历史遗留问题。从结果上看，目前我市的商品房投诉、房地产开发投诉呈现逐月下降趋势，人民群众的满意度逐渐提高。四、存在问题1、住宅交付使用行为不规范。今年6月份，在房地产市场执法检查中发现，部分住宅小区存在未经竣工验收就擅自交付业主使用违规现象。同时还存在延期交房未支付违约金、提供进户门与合同约定不一致、广告发布不实等问题。针对反映问题，市建设局质安站、房管局多次到现场调查处理，并依据《建设工程质量管理条例》对其实施行政处罚。2、建设交易手续不够完善。一些企业在开发建设销售过程中，仍然存在“五证”（土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证）不齐，或主体资格不相符，业主利益受损。3、部份企业销售行为不规范，亟待改正。在房地产市场检查中发现，，房地产开发商在销售商品房时面积“短斤缺两”的问题，今后在计算房屋面积时按建筑面积销售的计价方式。房地产开发企业应向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的公用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售，否则将被严肃查处。商品房产权面积以我局测绘出据的测绘面积为准，并将我市测绘公司电话及投诉方式向社会公开。部分企业销售行为还有待于进一步规范，存在无预售许可证就开始收取定金，严重违反了《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发经营管理条例》相关规定，要在发现的同时严肃查处。五、下一步工作打算建立健全房地产市场监管机制。我局将继续加大对房地产市场秩序整治力度，对检查中发现的问题有针对性的做好房地产市场秩序清理检查工作。一是要对检查出的违规行为的整改情况进行及时检查，若发现弄虚作假、阳奉阴违掩盖问题或未整改到位的，坚决给予严肃查处。二是要认真做好群众投诉受理工作。利用网络、新闻媒体加大对房地产市场秩序清查检查工作的宣传力度，鼓励群众对不规范的房地产开发行为进行举报，对有价值的案件线索认真调查处理，公开曝光，通过新闻监督和群众监督，强化日常监管的力度。三是要进一步加大查处工作的力度。采取不定期明查暗访、定期通报等形式，对顶风继续进行违规操作的房地产开发企业，一经查实，严格按照《城市房地产开发经营管理条例》相应条款，坚决予以严肃查处，绝不手软。依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为全力打造“透明楼市”，合理引导居民购房理性消费。同江市住房和城乡建设局2011年10月24日