全国房地产市场XXXX年总结及XXXX年趋势研判_54页_新景祥

中国领先的房地产综合服务商中国领先的房地产综合服务商中国领先的房地产综合服务商中国领先的房地产综合服务商咨询顾问中心咨询顾问中心咨询顾问中心咨询顾问中心2011.12011.12011.12011.120102010201020102010201020102010年全国房地产市场总结年全国房地产市场总结年全国房地产市场总结年全国房地产市场总结年全国房地产市场总结年全国房地产市场总结年全国房地产市场总结年全国房地产市场总结及及及及及及及及20112011201120112011201120112011年趋势研判年趋势研判年趋势研判年趋势研判年趋势研判年趋势研判年趋势研判年趋势研判宏观经济背景分析宏观经济背景分析宏观经济背景分析宏观经济背景分析宏观经济背景分析宏观经济背景分析宏观经济背景分析宏观经济背景分析Part.1Part.1Part.1Part.12010201020102010年调控政策分析年调控政策分析年调控政策分析年调控政策分析2010201020102010年调控政策分析年调控政策分析年调控政策分析年调控政策分析Part.2Part.2Part.2Part.22010201020102010年房地产市场分析年房地产市场分析年房地产市场分析年房地产市场分析2010201020102010年房地产市场分析年房地产市场分析年房地产市场分析年房地产市场分析Part.3Part.3Part.3Part.32011201120112011年趋势研判年趋势研判年趋势研判年趋势研判2011201120112011年趋势研判年趋势研判年趋势研判年趋势研判Part.4Part.4Part.4Part.4开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略开发商应对策略Part.5Part.5Part.5Part.5[[[[外部经济环境外部经济环境外部经济环境外部经济环境]]]]美国经济从金融危机中逐步恢复，但仍面临通美国经济从金融危机中逐步恢复，但仍面临通美国经济从金融危机中逐步恢复，但仍面临通美国经济从金融危机中逐步恢复，但仍面临通缩、失业率高企及贸易逆差造成的外债高筑等问题缩、失业率高企及贸易逆差造成的外债高筑等问题缩、失业率高企及贸易逆差造成的外债高筑等问题缩、失业率高企及贸易逆差造成的外债高筑等问题美国历年美国历年美国历年美国历年CPICPICPICPI走势走势走势走势美国历年失业率走势美国历年失业率走势美国历年失业率走势美国历年失业率走势48946177725876367116695938074587020004000600080001000020032004200520062007200820092010亿美元2003200320032003－－－－2010201020102010年美国贸易逆差走势年美国贸易逆差走势年美国贸易逆差走势年美国贸易逆差走势数据来源：国金证券研究所，新景祥研究中心注：2010年为1－11月数据�CPICPICPICPI低位运行面临通缩压力：低位运行面临通缩压力：低位运行面临通缩压力：低位运行面临通缩压力：美国目前的通胀下行轨道处于1981年以来最为严重的水平，物价增速的放缓幅度创近30年以来之最，核心CPI在1%1%1%1%以下以下以下以下；�失业率高企：失业率高企：失业率高企：失业率高企：美国目前失业率仍处历史高位水平，12月份失业率为9.4%9.4%9.4%9.4%，失业总人数为1450145014501450万人万人万人万人；�贸易逆差依然较大：贸易逆差依然较大：贸易逆差依然较大：贸易逆差依然较大：2010年1－12月份美国贸易逆差为4587458745874587亿美元亿美元亿美元亿美元，相比04－08年水平有所下降，但常年巨额贸易逆差使得美国外债高筑外债高筑外债高筑外债高筑[[[[外部经济环境外部经济环境外部经济环境外部经济环境]]]]在此背景下，美国出台第二轮量化宽松政策，在此背景下，美国出台第二轮量化宽松政策，在此背景下，美国出台第二轮量化宽松政策，在此背景下，美国出台第二轮量化宽松政策，旨在解决目前实体经济面临的困境旨在解决目前实体经济面临的困境旨在解决目前实体经济面临的困境旨在解决目前实体经济面临的困境量化宽松政策含义：量化宽松政策含义：量化宽松政策含义：量化宽松政策含义：由日本2001年最早提出，指央行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性的干预方式，与利率杠杆等传统工具不同，量化宽松是一种非常规工具。•第一轮量化宽松政策（QE1）：•第二轮量化宽松政策（QE2）：2008200820082008年年年年11111111月月月月25252525日日日日开始：开始：开始：开始：美联储宣布将购买由房地美、房利美和联邦住宅贷款银行发行的价值1000亿美元的债券及其担保的5000亿美元的资产支持证券。2010201020102010年年年年3333月月月月结束：结束：结束：结束：美联储在结束利率会议后宣布联储购买了1.25万亿美元的抵押贷款支持证券、3000亿美元的美国国债和1750亿美元的机构证券，累计1.7251.7251.7251.725万亿美元万亿美元万亿美元万亿美元左右。效果：拯救了金融体系但实体效果：拯救了金融体系但实体效果：拯救了金融体系但实体效果：拯救了金融体系但实体经济仍苦苦挣扎经济仍苦苦挣扎经济仍苦苦挣扎经济仍苦苦挣扎•纳斯达克指数从08年12月的8675点攀升至10年2月底的10400点左右，涨幅达20%；•大宗商品价格持续攀升•金融机构逐步恢复元气2010201020102010年年年年11111111月月月月3333日日日日开始：开始：开始：开始：美联储将在此后8个月的时间里逐步实施6000600060006000亿美元亿美元亿美元亿美元的国债购买计划，预计每月将购买750亿美元的美国长期国债2010201020102010年年年年6666月月月月结束结束结束结束？？效果：效果：效果：效果：[[[[外部经济环境外部经济环境外部经济环境外部经济环境]]]]美国量化宽松政策的流动性传导效应将导致中美国量化宽松政策的流动性传导效应将导致中美国量化宽松政策的流动性传导效应将导致中美国量化宽松政策的流动性传导效应将导致中国等新兴国家外汇储备的大幅缩水及输入型通货膨胀国等新兴国家外汇储备的大幅缩水及输入型通货膨胀国等新兴国家外汇储备的大幅缩水及输入型通货膨胀国等新兴国家外汇储备的大幅缩水及输入型通货膨胀QE2QE2QE2QE2美元贬值美元贬值美元贬值美元贬值外汇储备缩水外汇储备缩水外汇储备缩水外汇储备缩水美国资金寻求国外投资美国资金寻求国外投资美国资金寻求国外投资美国资金寻求国外投资美国商品价格上涨美国商品价格上涨美国商品价格上涨美国商品价格上涨国内出口贸国内出口贸国内出口贸国内出口贸易需求增加易需求增加易需求增加易需求增加国外进口需求减少国外进口需求减少国外进口需求减少国外进口需求减少转尔国内需求增加转尔国内需求增加转尔国内需求增加转尔国内需求增加社会总需求增加社会总需求增加社会总需求增加社会总需求增加进一步增加中国等新进一步增加中国等新进一步增加中国等新进一步增加中国等新兴国家流动性兴国家流动性兴国家流动性兴国家流动性输入型通货膨胀输入型通货膨胀输入型通货膨胀输入型通货膨胀QE2QE2QE2QE2传导机制示意图传导机制示意图传导机制示意图传导机制示意图-2.6%0.6%1.9%4.60%2.7%3.1%3.3%4.4%5.1%-4%-2%0%2%4%6%09-109-309-509-709-909-1110-110-310-510-710-910-11[[[[国内经济国内经济国内经济国内经济]]]]国内由于国内由于国内由于国内由于09090909年货币超发主导的通胀压力在年货币超发主导的通胀压力在年货币超发主导的通胀压力在年货币超发主导的通胀压力在2010201020102010年完年完年完年完全显现全显现全显现全显现403442.21475166.6606225.01725774.05345603.59298755.67253207.7221222.82185006.97158301.92134610.26015000030000045000060000075000090000000.1201.1202.1203.1204.1205.1206.1207.1208.1209.1210.12亿元2004200420042004－－－－2010201020102010年新增贷款走势年新增贷款走势年新增贷款走势年新增贷款走势2000200020002000－－－－2010201020102010年年年年M2M2M2M2走势走势走势走势2009200920092009－－－－2010201020102010年年年年CPICPICPICPI走势走势走势走势�新增贷款同比减少但仍超目标：新增贷款同比减少但仍超目标：新增贷款同比减少但仍超目标：新增贷款同比减少但仍超目标：2010年新增贷款7.957.957.957.95万亿元，同比减少16.3%，但与今年制定的7.5亿元仍然超了4500亿元；�M2M2M2M2增速高于既定目标：增速高于既定目标：增速高于既定目标：增速高于既定目标：2010年中国货币发行量达到72727272万亿元万亿元万亿元万亿元，M2增速同比增长20.8%20.8%20.8%20.8%，高于17%的目标3.8%；�CPICPICPICPI持续走高通胀压力大：持续走高通胀压力大：持续走高通胀压力大：持续走高通胀压力大：2010年CPI走势持续上升，11月份达到全年最高点最高点最高点最高点5.1%5.1%5.1%5.1%，，，，全年CPI为为为为3.3%3.3%3.3%3.3%2.22.353.183.594.99.57.9502468102004200520062007200820092010万亿元数据来源：国家统计局11.60%9.60%9.80%10.30%0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%10-1Q10-2Q10-3Q10-4Q%GDP8.0%8.3%9.5%10.1%10.4%11.6%13.0%9.0%9.2%10.3%7.5%0.0%4.0%8.0%12.0%16.0%20002001200220032004200520062007200820092010%[[[[国内经济国内经济国内经济国内经济]]]]国内经济走出国内经济走出国内经济走出国内经济走出08080808年低谷呈恢复性增长，全年经济在年低谷呈恢复性增长，全年经济在年低谷呈恢复性增长，全年经济在年低谷呈恢复性增长，全年经济在政策调控下由趋热走向企稳政策调控下由趋热走向企稳政策调控下由趋热走向企稳政策调控下由趋热走向企稳2000200020002000－－－－2010201020102010年年年年GDPGDPGDPGDP走势走势走势走势�国内经济从国内经济从国内经济从国内经济从08080808年金融危机中走出：年金融危机中走出：年金融危机中走出：年金融危机中走出：2010年GDP增速预计达到10.3%10.3%10.3%10.3%，从07－10年呈现V型走势，经济增长速度接近接近接近接近05050505年水平年水平年水平年水平；�由于货币政策的适当收紧和政府的宏观调控，由于货币政策的适当收紧和政府的宏观调控，由于货币政策的适当收紧和政府的宏观调控，由于货币政策的适当收紧和政府的宏观调控，2010201020102010年整体经济由趋热走向企稳：年整体经济由趋热走向企稳：年整体经济由趋热走向企稳：年整体经济由趋热走向企稳：2010年GDP全年呈现缓慢下行并企稳缓慢下行并企稳缓慢下行并企稳缓慢下行并企稳，由一季度11.6%的增速下降到四季度的9.8%；宏观经济预警指数从年初的119.3下滑至9月份的104，连续连续连续连续3333个个个个月保持稳定月保持稳