北京房地产市场总结

2004年北京房地产市场总结及2005年预测-1-2004年度北京房地产市场总结及2005年预测北京成业行房地产经纪有限公司2004年11月2004年北京房地产市场总结及2005年预测-2-目录第一部分市场总体供需及价格走势………………………………………………3一、2004年回顾…………………………………………………………………3二、2005年预期…………………………………………………………………9第二部分热点区域…………………………………………………………………12一、2004年热点区域盘点………………………………………………………12二、2005年热点区域预测………………………………………………………15第三部分购房群体…………………………………………………………………22一、2004年购房群体盘点………………………………………………………22二、2005年购房群体预测………………………………………………………25第四部分别墅市场…………………………………………………………………26一、2004年盘点…………………………………………………………………26二、2005年预测…………………………………………………………………28第五部分高档公寓市场……………………………………………………………30一、2004年盘点…………………………………………………………………30二、2005年预测…………………………………………………………………33第六部分商业市场………………………………………………………………34一、2004年回顾…………………………………………………………………34二、2005年预测…………………………………………………………………36第七部分写字楼市场………………………………………………………………37一、2004年盘点…………………………………………………………………37二、2005年预测…………………………………………………………………42第八部分商住公寓市场……………………………………………………………45一、2004年盘点…………………………………………………………………45二、2005年预测…………………………………………………………………47第九部分二手房市场………………………………………………………………49一、2004年回顾…………………………………………………………………49二、2005年预测…………………………………………………………………512004年北京房地产市场总结及2005年预测-3-第一部分市场总体供需及价格走势主要观点：市场供应——今年，供应减少，需求旺盛，交投活跃；明年，供应平缓，郊区化趋势进一步显现。房价走势——2004年，销售市场涨字当头；2005年，价格趋势继续向上。一、2004年回顾1、市场运行情况2004年与2003年同期北京市房地产开发统计对比运行指标2004年前三季度2003年前三季度数额增长率数额增长率开发总投资（亿元）870.620.3%723.818.1%其中，商品住宅投资（亿元）471.617.3%402.14.7%写字楼投资（亿元）119.346.2%81.646.9%商业投资（亿元）56.780.1%31.5-4.1%其他领域（亿元）2236.9%208.648.5%土地开发面积（万㎡）172.8—67%522.9125.8%新开工面积（万㎡）1971.44.8%2069.925.3%；其中，商品房住宅（万㎡）1499.05%1577.522.0%竣工面积（万㎡）1131.227.1%889.745%其中，商品房住宅（万㎡）896.821.4%738.744.7%空置面积（万㎡）870.1-8.9%875.1%19.4%其中住宅（万㎡）627.6-11.2%699.520.1%土地购置费用（亿元）121.66%114.732.3%注：开发投资数据来源：北京市统计局和国研网销售数据来源：北京市房管局www.e—fdc.com2004年北京房地产市场总结及2005年预测-4-结论1：宏观调控下，房地产开发投资增速放缓、土地开发面积大幅度降低2004年前三季度北京房地产开发统计对比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%增长率2004年前三季度20.30%17.30%46.20%80.10%6.90%2003年同期18.10%4.70%46.90%4.10%48.50%开发总投资（亿元）其中，商品住宅投资（亿写字楼投资（亿元）商业投资（亿元）其他领域（亿元）分析：2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的降低。可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。投资结构与2003年同期相比，也有较大变化，主要体现在商业投资速度有明显上升，表明2004年是商业地产繁华的一年。但过于盲目的商业地产开发所带来的消极因素，在今年的销售市场已产生影响，预计2005年商业地产的持续放量将进一步加剧该领域的竞争强度。在宏观政策的调控下，土地开发面积大幅度降低，截止到9月份开发土地面积仅为172.8万平米，比去年同期降低67%，将会影响到明年市场的供应量。结论2：开竣工面积增速不同程度放缓2004年北京房地产市场总结及2005年预测-5-2004年前三季度与去年同期开工竣工面积对比05001000150020002500单位：（万平米）2004年前三季度1971.414991131.2896.82003年同期2069.91577.5889.7738.7新开工面积商品房住宅开工竣工面积商品房住宅竣工2004年前三季度开竣工速度与去年同期对比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%增长率（%）2004年前三季度4.80%5%27.10%21.40%2003年同期25.30%22.00%45%44.70%新开工增长率住宅开工增长率竣工增长率住宅竣工增长率分析：从表中可以看出，2004年前三季度的开工面积与去年相比在绝对数值上并无较大变化，竣工面积则比去年同期有所增加；而开、竣工增速则比去年同期相比有较大程度降低。结论3：商品房空置率和绝对量7年来首次出现下降，多年老盘普焕新春。2004年北京房地产市场总结及2005年预测-6-2004年前三季度与2003年商品房空置面积对比020040060080010002004年前三季度870.1627.62003年875.10699.5空置面积其中住宅空置2004年前3季度北京商品房空置增长率与2003年对比-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%2004年前3季度-8.90%-11.20%2003年19.40%20.10%空置增长率住宅空置增长率分析：在今年销售形势一片大好的情况下，商品房空置率与去年同期相比有明显降低，许多滞销多年的老盘在今年焕发青春。尤其是东部的高档公寓，由于高档公寓总量供给的减少，不少老盘销售状况逆转，去化速度加快。2004年北京房地产市场总结及2005年预测-7-2、市场供应特征观点：受宏观调控的影响，今年市场供应总量减少，投放速度放缓，但交易火爆。根据成业行市场研究部的跟踪统计，截止到9月底，2004年北京市新开商品房面积1971.4万平方米，较去年同期的2069.9万平方米减少4.8%；其中新开住宅面积1499万平方米，较去年同期的1577.5万平方米减少了5%。结论1：开发地域郊区化趋势明显从新开盘的分布来看，五环外的供应量占到了总体供应量的５１％，四五环间的供应量为２４％，三四环间为１５％。从侧面反映了土地市场的动向，就是政府在加大对城区别墅、公寓等高档住宅项目开发的限制力度后，开发商纷纷将目光转向郊区。远郊区的房地产市场异常活跃，是2004年的典型特征之一。结论2：中低档次比例加大从新开盘价格来看，今年１—１０月份新盘销售均价结构与去年同期相比，单价６０００元／平方米以下的项目数量，占到总新盘数量的82%。结论3：新盘开盘价格普遍上涨受市场火暴及土地价格不断攀升的影响，今年的住宅项目开盘均价比去年同期同品质项目有明显提高，通州、昌平、大兴等郊区县涨幅明显，其中，销售均价同比增长幅度最大的通州区涨幅度达到２７.０５％，上涨８７８.５２元。2004年北京房地产市场总结及2005年预测-8-3、市场需求特征观点1：受宏观调控的短期效应影响，市场表现与调控目标不一致，在供应量减少的情况下，需求不降反升，导致2004年北京房地产市场全线飘红。根据北京房管局的月度销售统计报告，截止今年9月份，北京房地产市场成交面积为2262.75万平米，已经超过2003年全年成交量的2123.19万平米，总成交金额为1340亿元，预售部分成交价为6696元，分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。2003年1月至今北京房地产销售情况020004000600080001000012000140001600018000200001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月时间套数预售套数过户套数分析：从上表可以看出，从2003年1月至今，北京房地产商品房（二级）市场整体呈现上升趋势，趋势明显；二手房（三级）市场的交易量则在2004年出现一定幅度的回落。2004年北京房地产市场总结及2005年预测-9-2003年1月至今北京房地产市场销售价格涨落情况0100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月成交价格（元/平米）预售均价(￥/m2)过户均价(￥/m2)二、2005年预期1、土地供应量持续减少4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。这种趋势将会一直持续下去。2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明宏观调控措施对房地产开发的影响逐渐显现，规范和理性成为市场的主题。此外，土地拍卖计划不明确、拍卖制度不完善等导致土地供应减少，土地购置价格提高，也将导致明年土地供应量减少。2、价格走势——整体趋势看涨，不同区域增长幅度不同。研究2004年的销售成交情况，可以看出北京楼市发展的根本动力来自于市场的需求，而非简单的市场供应量的减少。因此，我们在对2005年的市场价格走势作出预测前，首先要把握市场需求的态势，其次是市场供应情况的变化，以及土地成本等因素的影响。第一，市场需求方面：由于奥运效应和北京经济的良性发展，北京已经不再仅仅是北京人的北京，已发展成为国际化大都市，外地和外籍人士入京购房趋势日益明显。据北京市房地产信息网数据显示，2003年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到11.67亿元。而公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到45%。这种趋势还会增强。2004年北京房地产市场总结及2005年预测-10-第二，开发量及开发速度的放缓，需求量持续增长将导致2005年房地产市场房价上涨。第三，开发成本的增加。包括土地成本、建筑成本、资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的模式，而走精工路线，导致综合成本加大。银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高。第四，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，我们认为2005年北京楼市的价格（住宅市场）将依然延续今年的形势，呈现上升趋势。2004年北京房地产市场总结及2005年预测-11-附表1：2004年1-9月份销售成交情况预售套数预售面积(m2)预售金额(元)预售均价(元/m2)二手房套数二手房面积(m2)二手房金额(元)二手房均价(元/m2)2004年1月868410273766793886100661225