委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目

深圳市海王生物工程股份有限公司委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告北方亚事评报字[2012]第229号北京北方亚事资产评估有限责任公司二零一二年七月二十八日深圳市海王生物工程股份有限公司委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告北京北方亚事资产评估有限责任公司1资产评估报告目录注册资产评估师声明...................................................2资产评估报告摘要.....................................................3资产评估报告正文.....................................................5一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者...........................5二、评估目的.........................................................8三、评估对象和评估范围...............................................8四、价值类型及其定义................................................10五、评估基准日......................................................10六、评估依据........................................................10七、评估方法........................................................12八、评估程序实施过程和情况..........................................14九、评估假设........................................................15十、评估结论........................................................16十一、特别事项说明..................................................17十二、评估报告使用限制说明..........................................18十三、评估报告日....................................................19附件..............................................................21深圳市海王生物工程股份有限公司委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告北京北方亚事资产评估有限责任公司2注册资产评估师声明（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任；（二）评估对象涉及评估清单是由委托方、被评估企业填报并经其签章确认；提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性以及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；（四）我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求；（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响；（六）评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限；（七）我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；（八）评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在的评估机构无关。深圳市海王生物工程股份有限公司委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告北京北方亚事资产评估有限责任公司3山东海王银河医药有限公司拟出售房地产评估项目资产评估报告摘要北方亚事评报字[2012]第229号北京北方亚事资产评估有限责任公司（以下简称“我公司”或“北方亚事”）接受深圳市海王生物工程股份有限公司（以下简称“海王生物公司”）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则并按照必要的评估程序，对山东海王银河医药有限公司（以下简称“山东海王银河公司”）拟出售房地产而涉及的山东海王银河公司193,871m2土地及地上建筑物、山东海王银河公司全资子公司――潍坊银河投资有限公司55,010m2土地的市场价值进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序，对委估范围内的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，结合评估目的和评估对象特点，对山东海王银河公司及其全资子公司――潍坊银河投资有限公司申报的房地产截止2012年6月20日所体现的市场价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果简要介绍如下：评估目的：量化委估土地变更为商业用地后于评估基准日2012年6月20日的房地产价值，为山东海王银河医药有限公司拟出售房地产的经济行为提供价值参考。评估方法：市场法和成本法价值类型：市场价值评估结果：在评估基准日2012年6月20日，纳入评估范围的房地产评估值为人民币贰亿壹仟叁佰贰拾万零贰仟捌佰元（RMB21,320.28万元）。特别事项说明：（一）评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑承担的抵押、担保和质押事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续深圳市海王生物工程股份有限公司委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告北京北方亚事资产评估有限责任公司4经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。（二）评估人员对房屋构筑物的法律权属、现实状况等情况进行了调查了解，本次委估的房屋建筑物，以山东海王银河公司提供的房屋所有权证所载面积为准；对未提供房屋所有权证的房产以企业申报建筑面积为准，评估人员进行了现场核实。（三）评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估中，评估人员已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，但评估人员不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。（四）山东海王银河医药有限公司申报评估的潍国用(2006)第E007号《国有土地使用证》宗地及其地上潍坊房权证高新字第514896号、第514897号《房屋所有权证》所载建筑物都已在中国银行股份有限公司潍坊城东支行办理了抵押贷款登记，约定期限自2010年4月23日至2013年4月23日止。至评估基准日，均未解除抵押事项。（五）报告中的分析、意见和结论只在报告阐明的假设前提及限制条件下有效，它们代表评估人员不带有偏见的专业分析、意见和结论。本评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算,即有效期自2012年6月20日起至2013年6月19日止。在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项，并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。深圳市海王生物工程股份有限公司委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告北京北方亚事资产评估有限责任公司5山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告正文北方亚事评报字[2012]第229号深圳市海王生物工程股份有限公司：北京北方亚事资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，采用市场法和成本法对山东海王银河医药有限公司拟出售房地产事宜所涉及的山东海王银河医药有限公司及其全资子公司――潍坊银河投资有限公司位于山东省潍坊市高新技术开发区的房屋建筑物和土地使用权进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对评估范围内的房地产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产于评估基准日2012年6月20日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者（一）委托方概况企业名称：深圳市海王生物工程股份有限公司（以下简称“深圳海王生物”）住所：深圳市南山区郎山二路北海王技术中心科研大楼1栋注册资本：65251.0385万元实收资本：65251.0385万元法定代表人：张思民经营范围：生产经营生物化学原料、制品、试剂及其它相关制品(以上不含专营、专控和专卖商品)；预包装食品（不含复热预包装食品）、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）、批发（食品流通许可证有效期至2014年10月07日）；自营进出口深圳市海王生物工程股份有限公司委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告北京北方亚事资产评估有限责任公司6业务（按深贸管登证字第70号文规定执行）。企业法人营业执照注册号：440301102909015营业期限：自1992年12月13日起至2042年11月14日止经济性质：上市股份有限公司证券代码：000078（二）产权持有概况1、产权持有者1－山东海王银河医药有限公司（1）产权持有者1简介企业名称：山东海王银河医药有限公司（以下简称“山东海王银河”）住所：潍坊市健康东街甲198号法定代表人：孔宪俊注册资金：6925万元实收资本：6925万元公司类型：有限责任公司企业营业执照注册号：370726018020117经营范围：前置许可经营项目：批发：中成药、中药材、中药饮片、化学药制剂、化学原料药、抗生素、生化药品、生物制品（含疫苗）、麻醉药品、精神药品、医疗用毒性药品（中药、西药）、罂粟壳、蛋白同化制剂、肽类激素、药品类易制毒化学品（许可证有效期至2014年10月27日）；销售：Ⅱ、Ⅲ类医疗器械产品根据（《医疗器械经营企业许可证》核定的项目范围经营，许可证有效期至2015年12月31日）；经营预包装食品及保健品（许可证有效期至2012年11月25日）；普通货运（许可证有效期至2014年11月23日）；互联网药品信息服务（资格证书有效期至2016年5月9日）。一般经营项目：销售一类医疗器械、玻璃仪器、化学试剂、消杀用品、日用百货、化妆品；国家允许的货物进出口、技术进出口贸易；对外投资；医药信息咨询服务。经营期限：自1996年12月15日至长期深圳市海王生物工程股份有限公司委托评估的山东海王银河医药有限公司拟出售房地产项目资产评估报告北京北方亚事资产评估有限责任公司7（2）历史沿革山东海王银河公司前身为山东潍坊医药集团股份有限公司医药采购供应站，于1996年12月15日经潍坊市工商行政管理局批准设立，企业法人营业执照注册号为3707001804658。2002年12月19日，经潍坊市市属企业改革领导小组以维企改［2002］38号文批准，同意采取企业职工入股、经营者持大股的形式，将潍坊医药采购供应站改制为潍坊医药采购供应站有限公司，新成立的潍坊医药采购公司一次性受