国十五条对深圳的房地产市场的影响（世联）

2006-6-122006-6-12““国十五条国十五条””对房地产市场对房地产市场的影响分析的影响分析世联宏观政策分析系列2006-6-122006-6-12§1.政策出台的必然性3房地产调控的大背景—发展观的变迁“GDP发展观”在中国的确立“可持续发展观”在中国的确立“可持续发展观”成为世界潮流中央《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》和温总理“树立和落实科学发展观”专题讲话联合国《我们共同的未来》报告和《21世纪议程》报告中央《解放思想，实事求是，团结一致向前看》的报告主要记录文献“全面、协调、可持续的发展观”、“以人为本”和“五个统筹”检讨“唯经济发展”理念的弊端，强调需要从当代和后代两个维度谋划发展“以经济建设为中心”、“发展才是硬道理”主要特征中共十六届三中全会世界环境与发展委员会(WECD)提出“可持续发展”的模式中共十一届三中全会标志事件2003年1987年1978年开始时间4可持续发展观的主要内涵包括从财政、税收、投资、分配等方面采取有利于促进经济社会全面、协调、可持续发展的政策措施。调整与完善相关政策措施既要看经济指标，又要看社会指标、人文指标和环境指标；既要看经济总量增长，又要看人民群众得到的实惠；既要看经济发展，又要看社会稳定。处理好人民群众长远利益和眼前利益的关系树立与科学发展观相适应的政绩观坚持资源开发与节约并举，把节约放在首位，在保护中开发，在开发中保护，坚持统筹规划。建设资源节约型社会反对片面追求经济发展速度。社会发展包括社会保障、社会公正、社会秩序、社会管理、社会和谐等。要化解社会矛盾，维护社会秩序，保持社会稳定，促进社会和谐。各级政府都要较大幅度地增加对发展社会事业的投入。“全面、协调、可持续的发展观”和“以人为本”。社会与经济共同发展统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放。五个统筹说明内涵5“国十五条”是可持续发展观的具体体现此次《通知》开宗明义提出：要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序。制定的15条具体措施围绕体现了上述的“可持续发展观”。第7条“加大对闲置土地的处置力度。”…第3条“调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求。”…第4条“严格房地产开发信贷条件。”…第5条“有区别地适度调整住房消费信贷政策。”…第9条“加强房地产开发建设全过程监管。”…第10条“切实整治房地产交易环节违法违规行为。”…第14条“建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。”…第1条“明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。”…第2条“重点发展普通商品住房。”…第6条“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。”…第8条“加强拆迁计划管理。”…第11条“加快城镇廉租住房制度建设。”…第12条“规范发展经济适用住房。”体现“建设资源节约型社会”的相关条例体现“完善财政、税收、投资、分配等方面的政策措施”的相关条例体现“以人为本”、“社会和谐”的相关条例6政策出台的逻辑预兆房地产面临潜在的风险宏观调控不利，容易引发一系列问题金融安全、社会稳定等受到威胁现象投资性购房需求比重超过20%出台的政策走向自身的反面房地产问题与金融问题（汇率、低利率）、社会保障问题、居民生活问题等搅在一起政策行政、财政、法规金融政策土地政策7预兆1：投资性购房需求的比重不断增大，超过国际警戒线水平，房地产市场存在潜在风险u2004年以来，投资性购房需求不断增大，“温州炒房团”席卷全国，房屋的投资属性不断彰显；u根据北京、上海统计局的调查，两地的投资性购房比例已经占到全部购房的17%和16.6%，接近20%的国际警戒线水平；u从北京、上海、广州、深圳商品住宅楼盘购买目的的调查结果来看，实际的投资比例超过20%。u投资主体主要分为本地购房者、外地购房者、境外购房者，以前两者为主。楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例双子星城2004年54812680050%50%苹果城2004年29813480070%30%晓港美院2005年20706750070%30%珠实3H2005年19934700070%30%表广州投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例工体3号2005年630001600090%10%柏悦居2005年730004300095%5%银钻公寓2006年300002400040%60%海晟名苑2006年160002000020%80%表北京投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例%自住比例%丝庐花语2004年－150006040静安四季苑2005年－253655050汇丽花园2005年－125427030盛第大厦2006年－103772080表上海投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例新天地2004年17844800030%70%淘金山2005年1455711200024%76%置地逸轩2005年62356980060%40%风格名苑2006年35793980030%70%表深圳投资性购房与自住性购房比例数据来源：世联代理项目及本次调查8预兆2：政策制定的初衷与后果总是相违背，房价依然持续上涨10.1%1.“旧国八条”；2.“新国八条”；3.“5·11文件”1.央行提高个人住房贷款利率－2005年第一季度上涨5.5%11.3%3.85%3.00%房价增长率1.“国六条”；2.“国十五条”－－－行政法规1.央行提高人民币贷款基准利率1.央行提高存款准备金；2.国务院提高房地产开发资本金比例；3.央行提高贷款基准利率；1.《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》－金融政策1.国土资源部、监察部71号令；2.国务院暂停农用地转建设用地；1.国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》1.国土资源部11号令土地政策2006年2004年2003年2002年92005年出台的各项调控政策，以限制价格的涨幅、打压投资炒房为主，目的在于规范楼市、平稳房价、遏制投机2005.42005.32005.52006.42006.52006.3“旧八条”：国务院《关于切实稳定住房价格的通知》八条意见“新八条”：国务院《关于进一步加强房地产市场宏观调控问题》八条措施建设部联合发改委等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化两会强调：继续解决部分城市房价上涨过快问题。国六条：国务院调控房价六条措施央行二次加息，对房地擦价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。国务院副总经理曾培炎“关于抑止房价过快上涨”的四点要求。建设部等三部《关于加强房地产税收管理的通知》2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税央行上调人民币贷款基本利率，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27％。国十五条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》10政策逐渐细化，力度增强，强调土地资源的节约和房地产作为消费品的属性u旧“国八条”u国六条u国十五条u新“国八条”房地产问题原则、指导意见细则、操作指导11连续的政策出台后，房价依然上涨图2000－2005年城市商品住宅均价变化情况0100020003000400050006000700080002000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：元/平方米北京上海广州深圳全国1.北京：2004年商品住宅均价比2003年上涨6.5%；2005年比2004年上涨41.7%。2.上海：2004年商品住宅均价比2003年上涨28.0%；2005年比2004年上涨7.2%。3.广州：2004年商品住宅均价比2003年上涨18.8%；2005年比2004年上涨10.7%。4.深圳：2004年商品住宅均价比2003年上涨49.6%；2005年比2004年上涨17.4%。12房价增长率超过GDP增长率，存在潜在的出现房地产泡沫的危险u房价的增长超过GDP的增长速度，存在潜在的泡沫危险。u2004年全国的房价增长速度与GDP的增长速度比值达到1.6706，接近2；2005年这一比值有所下降。时间地点事件房价增长率/GDP增长率1987～1990日本严重房地产泡沫3.31986～1996香港房地产泡沫膨胀期2.41997年8月香港严重房地产泡沫3.6～5.01988～1993中国房地产泡沫2.0～4.5表房地产泡沫时期的房价增长率与GDP增长率的比率资料来源：方琼邓荣均，“香港经济是否存在泡沫”，《亚太经济》，1998年第6期，第17-19、16页北京上海广州深圳全国2004年0.61032.37131.23522.86581.67062005年3.15670.52630.71600.95520.5989年份房价增长率与GDP增长率的比值13预兆3：房地产问题同金融、社会保障、居民生活等搅在一起人民币进入上升通道，吸引外资进入中国的房地产市场，对房价上升起到推波助澜的作用。汇率问题低利率使得房地产投资人在运用融资杠杆炒作地产时承担与房产投资收益相比极低的资金成本。人民银行在利率政策制定时已经不能不重点考虑房地产行业。我们认为升息势在必行。利率问题房价上涨问题u高房价使得人们生活成本上升，出现抵触情绪，发生“个人集资建房”、“不买房运动”等社会现象。u中低收入者买不起房，影响社会安定。2006-6-122006-6-12§2.政策制定的框架15政策制定与执行的三个层次层次一层次二层次三地方政府九部委中央政府制定大框架，强调可持续发展，意在调控各级政府。明确表态支持，同时采取观望态度。制定具体措施，把中央对政府的调控转化成对市场的调控。2006-6-122006-6-12§3.房地产市场的特点17Mr.Market与Mrs.Marketp忍辱负重，她不是完全自主的。因为“她”经常被“丈夫”（政府）调控。p“她”认为“孩子”各不一样。房地产价格是个别形成的。p“她”是阶段性有偏爱的（不是平均增长）。p“他”患了不可救药的情绪波动症，总是在情绪波动中。所以随着“他”的情绪，报价会忽高忽低。p“他”不怕被冷落。每天给你报价，问你是买还是卖？p“他”是个哑巴，不说话也面无表情。“他”不会指导你去做任何事情也不会理睬你的指责。p“他”有两个工具：左手握着投票计数器（反映短期的价格），右手则拿着称重平衡器（指示长期一贯的价值）。Mrs.Market的特点（适用于不完全竞争的房地产市场）Mr.Market的特点（适用于完全竞争的市场）2006-6-122006-6-12§4.政策对市场的影响19“国十五条”政策解析u地方政府－－银行－－开发商构成了“一级市场”u开发商－－银行－－小业主构成了“二级市场”u小业主－－银行－－小业主构成了“三级市场”政策指向政策内容市场主体影响层面11.加快城镇廉租住房制度建设12.规范发展经济适用住房1.制定和实施住房建设规划2.明确新建住房结构比例开发商6.保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应13.积极发展住房二级市场和房屋租赁市场三级市场4.严格房地产开发信贷条件一级市场5.有区别地适度调整住房消费信贷政策二级市场3.调整住房转让环节营业税小业主三级市场10.切实整治房地产交易环节违法违规行为二级市场7.加大对闲置土地的处置力度8.严格控制被动性住房需求银行一级市场一级市场地方政府地方政府地方政府住房保障制度住房供给结构住房信贷政策住房交易政策住房开发政策地方政府银行开发商小业主20政策细则u1.制定和实施住房建设规划｡明确“十一五”期间,特别是今明两年普通商品住房､经济适用住房和廉租住房的建设目标,并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划｡各级城市住