地方掀“救市潮”，短期地产股表现将强于大盘

行业快评房地产行业房地产行业谨慎推荐（维持评级）地方掀“救市潮”，短期地产股表现将强于大盘房地产行业首席分析师：方焱房地产行业分析师：区瑞明本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。创造价值成就你我行业快评Page12008年10月15日事项：近日，杭州市出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共24条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款、延缓地价款等多个方面，对在杭州地区开发的房地产开发企业扶持力度空前，对购房置业者的支持力度巨大。而在9月27日，南京市也出台了“20条”涉及供求各项环节、旨在重新焕发楼市活力的救市政策。事实上，随着今年楼市出现调整，一些二、三线城市相继出台了“救市”政策，如沈阳、成都、长沙、福州、厦门、西安、宿迁等地，但由于杭州、南京两地政治、经济地位举足轻重，并且“24条”及“20条”相比其他地方的救市政策更为系统、全面和有力，因此更具有风向标意义。评论：„地方财政收入对房地产的依赖是地方政府掀起救市大潮的主要推动力。据统计数据显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。今年以来楼市出现调整，房屋销量大幅下降、新开工面积增速放缓，造成8月份房地产业营业收入增速大幅下降和建筑安装业营业收入增速大幅回落，分别比同期回落了73.7和14.1个百分点，8月份，与土地相关的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等3个税种的收入也比去年同期的增速回落了32.1个百分点。另外，由于土地流拍频现，地方土地出让金收入锐减，数据显示，今年上半年，广州土地出让金收入仅相当于去年的1/4；上海为去年的1/10；重庆为去年的1/5。楼市低迷，地方政府感受最深，救市动力也最强。„在当前形势下，拯救、扶持房地产业、激活楼市无疑是最快、最易见效的扩大内需手段。过去两年来人民币持续升值已造成我国出口竞争力下降，美国金融海啸爆发更使我国出口形势雪上加霜；“毒奶事件”重挫了我国制造业形象，形象恢复和提升仍需要一个较长过程，而研发、创新、终端零售等我国制造业的短板，其培育亦仍需时日；我国农村及城市中低收入人口庞大，07年基尼系数已经达到0.48，贫富差距已远超国际警戒线，城乡社会保障覆盖面狭窄，均制约了大众消费水平的提升，而通过新一轮改革来提高农民收入水平仍需时日，社会保障在城乡全面覆盖也并非能在短期实现，“节俭过日子”的意识在未来相当长时间内仍将被大众视为“美德”并主导大多数国人的消费，因此通过刺激大众消费来扩大内需短期仍将难以见效；在这样的形势下，刺激中产阶层及“富人”的消费无疑是最快和最易见效的扩大内需手段，而最能符合中产阶层消费方向的就是房地产、汽车和旅游，而房地产行业由于上下产业链长，涉及行业众多，相关行业能吸纳大量的城乡剩余劳动力，其兴衰直接关系到国民经济的发展，因此在经历了一年的调整、房价逐渐回归理性的背景下，取消抑制房产需求的政策，采取措施稳定房价、刺激房屋购买力的本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。创造价值成就你我Page2释放、扶持开发商，从而“激活”房地产，无疑能够最快并最有效的拉动内需，也是当前形势下“保增长”的最有效途径之一。„部分救市措施对当地房企支持力度空前，对购房者扶持力度巨大。综合各地的救市措施来看，以成都、南京、杭州三地力度最大，最全面，三地的救市措施也大同小异，而其他地方的救市措施则只相当于上述三地救市措施的一部分。以“24条”为例，规定对房地产开发企业的企业所得税按下限预征，放宽建设项目开、竣工期限，放宽新出让地块地价款支付期限和比例，对开发过程中发生的一些行政事业性收费允许缓交或减免，鼓励银行增加有效信贷投入支持房企，这些措施无疑将减轻房地产企业的负担、大大缓解企业的资金压力，对当地房企的支持力度是空前的；“24条”还规定放宽购房入户政策实施范围，提高住房公积金贷款最高额度，降低住房公积金首付比例，由30%调低到20%，对商品房契税、印花税及存量房交易税收实行买房补贴，放松了“二套房贷政策”，对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房按首套住房贷款执行，暂停购房环节中部分行政事业性收费的收取，我们预计这些措施将导致杭州数十上百亿的财政收入惠及购房者，对购房者扶持力度巨大。另外，在购房补贴方面，以“医改”闻名的江苏宿迁市的补贴幅度最大、最激进，其救市措施规定“凡在2008年11月1日至2010年12月31日期间购买16层(含16层)以上的高层住宅楼，单套面积90平方米以下的由地方财政给予房款总额7%的补贴，单套面积90-144平方米(含144平方米)的给予房款总额4%的补贴，补贴在办理房屋产权证时发放。„“20条”及“24条”将成为各地救市样板，中央层面出台放松楼市调控的措施或指日可待。一、从推出救市措施的城市分布和各地推出救市措施的时间顺序上看，先是成都以灾区名义推，接着是中西部二、三线城市，然后再是东部沿海二、三线城市，而中西部和东部沿海二、三线城市的救市措施多以购房补贴为主，救市态度仍有“尤抱琵琶半遮面”的感觉，而到了9、10月，南京、杭州两市的“20条”和“24条”相继出台，救市措施更为全面、激进和彻底，表明地方政府的救市态度正日渐明朗，在经济发展的现实处境面前，我们预料会有更多的地方政府在中央未正式放松楼市调控之前，以“20条”及“24条”作为样板推出救市措施，甚至一些城市或许会更为宽松和激进，比如珠三角城市，因为相对长三角而言，这些城市才是此轮房价调整的重灾区；之前推出过救市措施但力度欠缺的中西部城市，接下来也会效仿“20条”及“24条”对救市措施进行完善和补充，因为这些地方的城市经济对房地产的依赖度远比金融、制造和服务业都较为发达的南京、杭州高；二、从我国政治国情来看，地方政府救市措施由西向东、由二、三线城市向一线城市相继推出，历经几个月的跨度，力度越来越大，显示出渐进式的风格和策略，也表明中央对地方政府掀起的这波“救市潮”是支持的，因此我们认为，媒体流传的“中央层面将放松楼市调控”可信度较高，值得期待，相关措施出台或将指日可待。„救市措施有利于房市稳定、会逐步改变人们的消费预期，我们仍维持对行业“谨慎推荐”评级，近期地产股表现将强于大盘。一方面，利好缓解了开发商的资金压力，减轻了购房者和开发商的负担，对楼市的影响无疑是积极和正面的，但由于决定房地产行业发展的宏观基本面正面临诸多不确定性因素的影响，加上今年以来资本市场持续下跌，居民财富大幅缩水，购买力下降，居民消费预期发生较大变化，我们认为房地产销售面临“财富负效应”的冲击短期内仍难以改善，预计未来一年房地产销售还是非常低迷，除非中央房地产调控政策出现重大调整，否则，政策局部松动难以扭转房地产颓势，在当前形势下，地方“救市潮”的利好作用有限。基于近期陆续会有一些地方政府加入“救市潮”以及中央或会放松房地产调控的预期，我们认为地产股未来3-6个月表现将强于大盘，存在着阶段性交易机会，维持对行业的“谨慎推荐”评级，建议配置5%--6%，略低于标配，重点配置一、二线龙头股，如保利、万科、华侨城，对一些主要项目分布在救市力度较大城市的区域龙头，如滨江集团、苏宁环球、绿城中国等，也应适当关注。本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归国信证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。创造价值成就你我Page3附件：关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见杭政函[2008]211号各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，结合我市实际，提出如下意见：一、进一步创造良好的住房消费环境（一）调整购房入户政策。购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。购房者为非杭州市区户籍人员（不含境外人员），在上城区内购买单套住房（含存量房）总价达1OO万元以上（含100万元），或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房（含存量房）总价达80万元以上（含80万元）的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户（夫妻以及未成年子女）杭州市区户籍。具体操作办法参照《杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于外地人在杭购房入户试点办法的通知》（杭政办[2006]6号）规定执行。杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城的购房入户政策仍按原政策执行。（二）放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元；住房公积金贷款最长期限由男6O岁、女55岁调整为男65岁、女6O岁。降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30％降低至20%；职工首套贷款购买的商品房，人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。允许杭州区、县(市)异地办理住房公积金贷款手续。鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房。（三）实行购买商品房契税、印花税补贴。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对个人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。（四）实行存量房交易税收补贴。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内买卖个人普通住房的，买卖双方（均为个人）缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。（五）简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。（六）明确界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。（七）暂停征收房产登记等相关收费。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内普通商品住房和普通存量住房的购房者，全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项行政事业性收费。本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业