世联_深圳金光华坂田新项目定位及物业发展建议报告(提交稿）_132PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。金光华坂田项目定位报告谨呈：深圳金光华实业集团有限公司本报告是严格保密的。2关于报告的几个重要结论：我们将要打造的是一个坂田豪宅标志，深圳名盘！“高层价值最大化”的规划布局方案更有利于实现利润最大化“南城+北城+东城+景观豪宅标签”的组团式开发模式全面提升产品竞争力本报告是严格保密的。3报告背景1项目初判本项目是金光华集团继“春华四季园”成功开发后在坂田的又一力作。基于发展商目标和期待，我们首先从地块指标入手，对项目发展方向进行初判——本报告是严格保密的。4报告背景项目经济技术指标:总用地面积：99046.5平米总建筑面积：190130平米，其中住宅190130平米，商业3000平米，幼儿园2500平米容积率≤2建筑覆盖率≤30%受90/90政策限制本报告需要解决的问题:目标设定下的项目定位定位指导下的产品设计及物业发展建议发展商目标:风险合理规避下，实现利润最大化容积率2.0意味着什么？本报告是严格保密的。51、高品质主流社区典型案例：鸿景翠峰、东方尊峪物业类型：多层/小高层+高层2、主流豪宅典型案例：中央悦城、城市山谷物业类型：TH+小高层/高层3、资源型一线豪宅典型案例：星河丹堤物业类型：TH+多层/小高层/高层√结合项目容积率等指标条件，世联认为本项目发展方向面临三种通路选择：市场参考价值区间1.2-1.3万价值难以实现最大化市场参考价值区间1.2-2万利用产品和规划突破价值体系，实现价值最大化市场参考价值区间2.7-3.3万具备稀缺景观资源或地段优势本报告是严格保密的。6定位决策2项目定位本项目将通过对项目发展空间，以及限制条件的分析，论证“主流豪宅”定位的可行性本报告是严格保密的。7项目定位决策模型项目发展空间限制条件Q3:市场现状Q2:地块条件Q1:基本面项目定位本报告是严格保密的。8Q1：本项目推出市场时的基本环境？项目发展空间限制条件Q3:市场现状Q2:地块条件Q1:基本面项目定位本报告是严格保密的。914%13%11%10%9%8%8%8%8%9%10%10%10%11%30%30%23%16%16%15%14%14%14%16%19%17%15%14%0%10%20%30%40%50%19931994199519961997199819992000200120022003200420052006上半年中国GDP增长率深圳GDP增长率由左图可以看出，深圳历年GDP增长率均高于全国GDP增长率，但差距正逐年缩小国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右深圳2006-2010年GDP年均增长率将高于8%数据来源：国家统计局及深圳市统计局根据库兹涅茨理论：当GDP增长率＞8%时，房地产行业将高速发展深圳房地产行业在未来五年将仍然可能高速发展宏观经济态势良好，房地产仍有可能高速发展本报告是严格保密的。10政策风险依然存在，矛头直指多次置业者与豪宅客户05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同深圳住房建设规划2006-201007年初清算土地增值税1、由于目前中国的房价仍然在高位运行，2007年房地产宏观调控也会继续深入，从2007年伊始土地增值税清算政策的公布来看，今年中央对房地产市场的宏观调控将从金融、土地、税收等方面继续深入。2、今年的重点在已出台政策的执行，未来仍将有相关具体执行的政策出台，因此2007年会是政策执行年，除了土地增值税恢复征收外，还会有其他政策的执行细则出台，比如期房限售、提高自有资金比例、存量土地两年不开发收回、增加中低价商品房、90平方米以内商品房占70%等。本报告是严格保密的。11房地产市场持续敏感，未来两年市场价格走势仍可预期•尽管2005年以来国家出台了一系列组合拳式的宏观调控措施以限制房价飞快上涨，然而2006年全国的房价依然不断上升。统计显示，2006年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％；•基于对住宅需求的刚性判断，我们认为未来几年内市场价格仍会走高。资料来源：深圳国土局深圳历年住宅均价图住宅均价豪宅均价02000400060008000100001200014000160002003年2004年2005年2006年本报告是严格保密的。12Q2：地块条件？Q1——房地产市场持续敏感，政策风险仍然存在，但未来两年市场价格走势仍可预期项目发展空间限制条件Q3:市场现状Q2:地块条件Q1:基本面项目定位本报告是严格保密的。13项目初步印象：坂田片区中低密度大盘总用地面积：99046.5平米总建筑面积：190130平米，其中住宅190130平米，商业3000平米，幼儿园2500平米容积率≤2建筑覆盖率≤30%受90/90政策限制本报告是严格保密的。14区域印象：以万科等品牌开发商的大盘开发为主导，产品多元化，面对客户群范围较广梅林关口1999-2003年万科四季花城2005-2006年中海月朗苑2005至今春华四季园2005年至今万科第五园2006年至今碧水龙庭本报告是严格保密的。15区域印象：距离关口仅5分钟车程，交通条件较为便利。但地块目前进入性和昭示性较差，分别连接地块北面和西面的雅园路及华南路通车时间不明朗公交：从雅园路上梅坂大道有多条往来坂田及关内的公共交通，未来华南路上将有连接梅林关口的公交站点；地铁：本项目与地铁5号线主规划线距离较远，但距5号线备选路线距离较近；自驾车/出租车：从梅林关上梅坂大道—雅园路，或沿华南路—民康路—梅观高速可进入本项目，距关口仅5分钟车程，但由于目前雅园路与华南路均为断头路，项目进入性较差雅园路梅观高速民康路华南路本报告是严格保密的。16区域印象：周边环境杂乱，居住小区与工业厂房并存,无统一规划治理。区内客户的归属性弱，区外客户认可度较低“我觉得住在关外会有障碍，主要是梅林关塞车太严重，还有就是周边的环境还是有待改善”“每次经过关口那里，觉得环境杂乱，整体档次比较低，生活也不太方便，连家象样的超市都没有。但水库那边给我的感觉还是不错，如果水库旁边有一个脱颖而出的高档次小区，我可能会考虑买。”“说句实话，当初买你们这里对周边环境不是很满意，但考虑到靠近四季花城，在万科物业旁边的肯定不会差嘛”——春华四季园客户语录本报告是严格保密的。17项目印象本报告是严格保密的。18项目印象：周边环境较为杂乱，东面现状为工业厂房，受工业污染及噪音影响；西面为政府规划的华南国际物流园，对项目有一定尘土及噪音影响五和大道华南路雅园路现状工业厂房华南物流园深圳市华南国际物流有限公司是深圳市政府规划的六大物流园之一,是深圳市首批重点物流建设项目。位于深圳市梅林关口梅观高速公路旁，占地65万平方米,项目总投资9.03亿人民币，目前拥有6万平方米出口监管仓，5000平方米进口保税仓，10万平方米集装箱空箱堆场，4万平方米重箱堆场。对外开展综合物流业务。本报告是严格保密的。19项目印象：用地现状为荔枝林原生地貌，视野开阔，南面标高100米左右可望民治水库，拥有稀缺的山水景观资源，但景观利用面狭窄民治水库本报告是严格保密的。20项目印象：地形为“两峰一谷”，山体及谷地的可利用价值较高，但地势高差极大，用地条件复杂地块价值分析——关键词：峰、谷、高地东西方向：西低东高，东面为悬崖，整体地势高出五和大道，视野开阔，给谷形成了天然的屏障，但表面土质疏松南北方向：南北各形成一座山体（南面山体140米，北面山体120米），南侧地势高于北侧，南面山峰可眺望民治水库景观；中有谷地、地势较低+141.6+120+82+86峰峰谷本报告是严格保密的。21Q3：本项目推出市场时的基本环境？Q1——房地产市场持续敏感，政策风险仍然存在，但未来两年市场价格走势仍可预期Q2——资源非均质型中低密度大盘项目发展空间限制条件Q3:市场现状Q2:地块条件Q1:基本面项目定位本报告是严格保密的。22片区发展市场分析？？？？市场表现客户特征市场供应市场现状的四个层面本报告是严格保密的。23龙华的定义：处在大深圳“黄金三角带”的中心位置，区位显赫龙华与华侨城、华强北围合CBD中心区共同构成了大深圳城市布局下的“黄金三角地带”本报告是严格保密的。24规划定位：区位的优势，城市发展的驱动，快速激进城市化中福田后花园深圳后花园城市次中心中部综合组中部综合组团团龙华龙华观澜观澜布吉布吉规划功能：其功能具有三重性，首先是福田中心区的延伸和生活配套区；其次是中部地区的次中心，起到一定的对外辐射作用；三是不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相成的。定位为中部综合服务组团中心；是先进工业和高新技术产业发展基地；商贸、房地产发达现代化城区；宝安陆路口岸物流中心深圳中心区的生活配套基地本报告是严格保密的。25龙华未来意象：城市化进程一路向北，未来1-3年将成为深圳房地产市场热点关键词：次中心/交通枢纽/发展空间/人流汇聚/产业升级/二线拓展区规划Former：1、城市化进程的初级阶段，城市化率低2、区域发展受制于行政地位属性3、目前以房地产作为区域整体建设的设想成效初显4、交通配套滞后5、产业结构不合理成为经济发展的制约（三大产业之间、产业内部之间结构不合理）Future：1、深圳次中心的地位明确2、交通枢纽中心地位在未来2-3年内确立3、未来区域人流量的迅速增加为龙华第三产业发展带来契机4、城市功能由单一功能向复合化发展：劳动密集型工业-商贸-商服-居住配套-高新技术产业5、以房地产为启动的二线拓展区迅速崛起龙华城市意象的政府视角本报告是严格保密的。26作为福田中心区的延伸和生活配套区，06年以后福田中心区的逐渐成熟将促进福田中高端白领客户快速成熟中心区近五年的商务发展，预示着它的逐渐成熟规划、启动基础设置建设写字楼启动住宅启动市政工程启动商业启动1993年1995年1996年1998年1998年1999-2001年投资大厦、信息枢纽中心启动量：启动量：47.9万平米彩福大厦、中海华庭、深业花园六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅区域商业形成=居住商业+写字楼商业多元化发展2002年-现在启动量：约20万平米住宅（星河国际、天健）+写字楼（中电）+集中商业（购物公园）+市政设施03年，写字楼逐渐开始建设04年，写字楼大量建设，推出27万05年：写字楼大量推出（超出120万）06年：酒店大量推出（35万左右）6个五星级酒店，如喜来登，各写字楼相继入伙06-07年：购物中心相继投入使用（约60万）如星河SOHO、晶岛国际本报告是严格保密的。27龙华房地产市场格局：二线拓展区、关口区、坂田区将成为龙坂客户争夺的主战场关口片区龙华镇区民治片区坂田片区坂田片区在万科、中海的带领下，挟春华四季园等之势，当为龙坂地产最举足轻重的区域关口片区最优的区位条件，极佳的资源使得该片区始终扮演着龙坂的当家角色之一生旦净末丑二线拓展区具备刚猛男子的性格，大气磅礴但缺乏底蕴，焦躁的性格注定成为龙坂的急先锋民治大道片区最为老套、缺乏发展空间，沦为配角的角色成为必然龙华镇区自我封闭、不求进取，开发水平与其它片区相比已经拉开差距本报告是严格保密的。28在星河丹堤、圣莫丽斯等高端项目完全获得市场认可的前提下，将影响片区其它开发商向高端项目转变星河丹堤AC区TH，204套实现均价33000元圣莫丽斯一期TH，215套实现均价32000元龙华典型大盘开发模式：04年以