世联_湖北武汉统建百步亭后湖项目整体定位及物业发展建议_160页

2010/8/242010/8/24谨呈：武汉统建百步亭联合臵业有限公司203项目整体定位及物业发展建议2核心问题市场条件扫描项目定位客户机会政策走势物业发展建议3核心问题4区域属性：项目属性：后湖居住新城武汉四大居住新城之一市民中心选址在此,辐射整个大武汉交通通达幸福大道、岔马路连通城市休闲娱乐配套不足居住为主的组团特点，商业、文化、娱乐配套不足大规模46万方综合性居住社区周边资源无优势地块内部及周边无特殊资源便民配套百步亭花园社区商业地处后湖规划商业中心，无内部资源，市政生活配套待完善的高容积率大规模项目项目属性界定5开发目标目标1：项目价格达到9000元/平米目标2：实现项目快销，回笼资金企业困惑价格在区域市场上如何实现；商业体量的确定；限制条件90/60要遵守，但也要考虑适应性；A-4地块6.7万方商业体量；客户目标及要求目标3：建立项目市场品牌影响立后湖整体价格在6000元/平米左右，片区无中高端项目存在6幸福大道岔马路解放大道绿色新都景城5700元统建同安家园5700元地块新地盛世东方6200元香利国庭6000元百步亭世博园6200元通过客户访谈我们得到区域印象：7百步亭社区很好啊，社区又大，配套又成熟；社区经常组织活动，感觉生活在这里特别有居住氛围；质量特别好，我家的房子住了四五年了，漏水啊，裂缝啊什么都没有，外立面虽然是涂料，但是看着还是比较舒服；区域成熟但相对偏远；产品质量认可但档次不高；百步亭？二七那边，好远啊；哪里什么人都有，开宝马的有，骑单车的也有，穿皮鞋的有，穿拖鞋的也有；就一个经济实用房小区，档次较低；优势劣势对于本项目而言新的核心问题是8核心问题12如何突破区域价格瓶颈，实现3000元/平米的溢价？高溢价下的快速销售，为开发商回笼资金？如何实现差异化市场竞争；通过快销建立项目的品牌影响力；我们如何打造产品、赢得客户？我们的客户来自哪里？是否足够支撑？9市场研判广电江湾新城92-96101168金地格林春岸83102-127163万科高尔夫90180常青花园89-93115-117鑫城国际5290-105125万科城6585万科圆方45葛洲坝80-90融科天城80-110121-133168大智嘉园85115-120三阳金城90-100110-130154武汉天地100130160同安家园91113-124世博园39-5682-94104-131绿色新都84-89127-140盛世东方87-99116-130香利国庭100123-159163-16850㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡160㎡170㎡180㎡1房2房3房4房盘点汉口市场目前的供应，主力产品为80-100平米两房和110-130的三房汉口市场硚口常青新华路解放大道后湖香利国庭大户型成品并没有得到市场认可（6000元/平米）；房型面积成交套数成交速度1房50以下244717550-608025760-701561170-809180-903532房50-606884960-705493970-809036580-90296321290-1003270234100-11017412110-120705120-1302823房90-1001448103100-110121387110-1202428173120-1303144225130-1401675120140-15031122150-160786160-1805944房130-14022316140-15051337150-16065147160-18051437180以上44132从成交数据上我们也可以看到成交的主力面积段也相对集中注：09年至今汉口9000以上成交数据统计汉口9000元/平米以上的1房、2房、3房和4房主力成交面积段分别为50平米以下、80-100平米、110-140平米和140平米以上；从成交速度上来看，2房、3房的成交速度明显要快于1房和4房汉口市场万景国际常青花园融科天城2010年上半年预计推出，90-105两房，125三房，约3.9万方89-93两房，115-117三房，约4.3万方航天双城8、9、10#的剩余房源继续销售，10年77-160两房334套，同时C1写字楼公寓约500套万科城三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度泛海CBD2009201090两房，110三房，约800套鑫城国际2010年3-4月，96两房，120-150三房，约232套2010年预计推出其公寓产品400套，下半年两房、三房产品三阳金城总体量30万方，主力户型为65两房、85三房；80-100平米的两房90两房、110-130三房，约360套90两房，110-120三房，约256套万达广场武汉天地预计推出100两房，140三房，约200套。大智嘉园预计明年上半年推出剩余两栋240套，85两房，115-120三房汉口未来两年的供应依旧80-100平米和110-140平米的主力面积段为主葛洲坝汉口市场2011常青片常青花园7000万科高尔夫8000银湖翡翠5600万景国际9000葛洲坝国际广场11500万科城10500万科圆方12500鑫城国际8300百步亭6200盛世东方6000同安家园5700武汉天地18000三阳金城9300融科天城13500大智嘉园10500宝利金12000后湖片新华路CBD解放大道沿线航天双城95009000以上9000以下万全城金地名郡江湾新城7200金地格林春岸5800同汉口9000元/平米以上的项目进行对比，若定位为市场主流户型，本案难以具备明显优势中能国际本案9000生态湖景汉口商务中心汉口市场后湖区域市场又是怎样？？？后湖市场的产品供应在80-100和110-130平米，单价刚刚突破6000元/平米142房3房4房090㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡160㎡170㎡180㎡190㎡200㎡百步亭世博园87-91统建同安家园绿色新都景城116-130新地盛世东方香利国庭82-94113-13084-89127-14087-99163-168123-159104-131100百步亭世博园新地盛世东方0100020003000400050006000700080009000100001100012000统建同安家园绿色新都景城香利国庭元/平米总价段面积段后湖市场30002009年2010年2011年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度绿色新城景都目前在售三期二组团，4月6日开盘，推出108套多层，84-89两房和127-140三房为主新地盛世东方目前一期已售罄，二期基本售罄，09年12月三期推出8#，迄今销售65套，2010年3月13日，9#将开盘，约100套，户型有87两房，130三房和151四房百步亭世博园目前已推301/303/206-208均已售罄，预计4月推出2/3开头的楼栋，以82-94两房和104-131在售项目在建项目待建项目香利国庭除2＃、9#均已售罄；9＃已推过，未售完，2＃未推，推盘时间待定；目前剩余房源约300套统建同安家园目前一、二、三期均以售罄，后期将有四期供应，有无五期待定楚河汉界体量约7万方，目前蓄客认筹中后湖片区在售项目多较少，可售房源有限，但土地储备较多，潜在供应较大晋合建面43万方项目，预计价格9000元/平米地产集团09年2月建面110万方的土地储备地产集团09年7月建面30万方的土地储备百步亭现代城二区、三区，预计8000-9000元/平米项目区域内竞争主要来自现代城和晋合金桥世家后湖市场16晋合金桥世家将以主流产品入市，现代城的后续产品开始走紧凑型路线项目区位品牌建面容积率装修标准房型面积段价格上市时间现代城解放大道和岔马路交汇处中端经济品牌682——二房788000-900010年下半三房94-110四房133金桥世家武昌大道和井南大道交汇处高端豪宅品牌431.61000-1500二房90900010年下半三房140本案幸福大道和岔马路交汇处中端经济品牌463.4——————900011年上半在项目基本指标上，本案并不具备优势，因此必须通过产品差异化竞争后湖市场17汉口市场后湖市场无论从汉口市场还是后湖市场看，主流面积段都将面临巨大的竞争压力主流面积激烈的市场竞争，难以支撑9000的价格主流面积舒适型大尺度紧凑型功能居所18客户研究19主流面积舒适型大尺度紧凑型功能居所第一轮客户研究：全方位摸查20主流面积舒适型大尺度紧凑型功能居所如香利国庭提升户型的使用率精装修和三联供22客户验证第二轮客户研究：针对紧凑型和主流型客户的专项访谈关注点：客户对于室内功能的真正需求和对应的户型面积基于担忧：客户需要大户型，而关注低总价1房客户1房客户户型功能需求归纳1房面积需求在40平米左右；客厅是1房内最为主要的功能活动空间；卧室必须满足基本的休息功能并附带储物空间；晾晒空间是提升1房舒适度的必备空间；厨房需要，但其功能可以弱化；空间隔断和空间综合利用是小户型的创新方向；功能空间分类家私佩饰主卧必备配置双人床（1.5*2）、嵌入式衣柜（墙面最大化利用）额外配置飘窗软榻客厅必备配置沙发（3-4人）、茶几（1.2米）、电视柜额外配置收纳柜厨房必备配置单开门冰箱，一体化橱柜，单灶位卫生间必备配置洗手盆、马桶、淋浴额外配置储物柜1房（35-45平米）261房户型装模1房各区间面积汇总功能区间标准面积主卧约9㎡客厅约11㎡厨房约4㎡卫生间约4㎡阳台约1㎡合计约29㎡2房客户2房客户户型功能需求归纳2房80平米左右的精装户型市场接受度高；2房的客厅以满足家庭成员休闲活动为主；卧室是夫妻重要的交流空间，同时储物功能开始多元化（如穿衣柜）；厨房考虑单人操作，并注意与餐厅卫生间空间功能上的联系；阳台需要设臵进水和下水管道，方便使用洗衣机；利用公共空间（过道和阳台），增强储物功能；功能空间分类家私佩饰主卧必备配置床（1.8）、衣柜或壁柜、梳妆台或桌子、电视柜额外配置床头柜次卧必备配置床（1.5）、壁柜（1.5）、小书桌额外配置床头柜客厅必备配置沙发4-5人坐，1个移动沙发或贵妃榻、茶几、电视机柜额外配置/餐厅必备配置4人餐桌、椅子，冰箱额外配置/厨房必备配置厨具、消毒柜供2人操作的操作台，8平米左右额外配套/卫生间必备配置洗手台、马桶或蹲便、面池、浴缸或淋浴额外配置/2房（80平米左右）312房户型装模2房各区间面积汇总功能区间标准面积主卧约13.5㎡次卧约9.2㎡客厅约16㎡餐厅约6.5㎡厨房约5㎡卫生间约3.75㎡阳台约3㎡合计约57㎡3房客户3房客户户型功能需求归纳90平米紧凑型3房和110平米普通3房均存在市场；紧凑型3房空间尺度和2房相若，普通3房客厅尺度要进一步放大，满足舒适度；普通3房主卧开始出现功能的附加（休息区或衣帽间）；紧凑型3房可以只有一个卫生间；紧凑型3房的书房仅是对2房功能的补足，空间可以弱化；功能空间分类家私佩饰主卧必备配置床（1.8）、衣柜或壁柜、梳妆台或桌子、电视柜额外配置床头柜次卧必备配置床（1.5）、壁柜（1.5）、小书桌额外配置床头柜书房必备配置书桌或电脑桌、2张椅子，书柜额外配置床（1.5）或沙发床客厅必备配置沙发4-5人坐，1个移动沙发或贵妃榻、茶几、电视机柜额外配置/餐厅必备配置4人餐桌、椅子，冰箱额外配置/厨房必备配置厨具、消毒柜供2人操作的操作台，8平米左右额外配套/卫生间必备配置洗手台、马桶或蹲便、面池、浴缸或淋浴额外配置/3房（90平米左右）功能空间分类家私佩饰主卧必备配置床（2米）、衣柜或壁柜，2个床头柜、电视柜、床前凳、梳妆台、衣帽间或功能套房额外配置躺椅、跑步机次卧必备配置床（1.8米）、单人写字台、壁柜额外配置单人小沙发书房必备配置书桌、2张椅子，书架（上下4-5格），6-8平米左右额外配置地榻、沙发床客厅必备配置6-8的沙发组合、电视柜、茶几额外配置落地台灯、绿植、空调柜机餐厅必备配置6人餐桌、